Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2011 г. N 33-8920/2011 (ключевые темы: общая площадь - договор долевого участия - договор аренды земельного участка - договор цессии - право собственности)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 14 июня 2011 г. N 33-8920/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего судьи Ильинской Л.В.,

судей Антоневич Н.Я., Быханова А.В.,

при секретаре Юрченко Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Шикина Д.В. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2011 года по гражданскому делу по исковому заявлению Шикина Д.В. к ЗАО "РМК-строй", ЗАО "Газэнергофинанс" о признании права собственности на квартиру, и по иску Курчашова Д.В. к ЗАО "РМК-строй" о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителей истца Шикина Д.В. по доверенности от <дата> года сроком на 3 года - ФИО 1 и ФИО 2, поддержавших доводы кассационной жалобы, третьего лица Курчашова Д.В., представителя третьего лица "<...>" по доверенности от "<...>" года сроком на 1 год - ФИО 3, возражавших против удовлетворения доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

установила:

Шикин Д.В. обратился в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "РМК-Строй", "<...>" о признании права собственности на двухкомнатную кв. "<...>", ссылаясь в обосновании иска на то обстоятельство, что между "<...>" и "<...>" был заключен договор долевого участия N "<...>" о долевом участии в строительстве жилья по адресу: "<...>", в части двухкомнатной квартир, общей площадью "<...>" кв. м., расположенной в "<...>" секции на "<...>" этаже в осях "<...>". В соответствии с дополнительным соглашением от "<...>"в договору N "<...>" от <дата> оплата дольщиком своего участия по данному договору в размере "<...>" руб. 12 коп. была произведена предъявлением простого векселя "<...>" N "<...>" от "<...>". Дополнительным соглашением от "<...>" между Шикиным Д.В., "<...>" и "<...>" заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве N "<...>" в части строительства для истца двухкомнатной квартиры общей площадью "<...>" кв. м., расположенной в "<...>" секции на "<...>" этаже в осях "<...>" жилого дома по строительному адресу: "<...>". В соответствии с данным соглашением все права и обязанности дольщика по договору N "<...>" перешли к Шикину Д.В. Право "<...>" на привлечение денежных средств граждан для строительства дома было подтверждено распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 15.03.2000 N 270-р. КУГИ СПб и "<...>" заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N "<...>" от "<...>". По смыслу законодательства в случае замены застройщика (инвестора) дольщики сохраняют право на получение объекта договора долевого участия в собственность по окончании строительства, поскольку обладают вещными правами в отношении объекта незавершенного строительства. Истец выполнил свои обязательства по финансированию строительства квартиры в размере, эквивалентном "<...>" долларов США, что подтверждается платежными поручениями на общую сумму "<...>" руб. "<...>" "<...>" заключило договор N "<...>" с "<...>" на завершение строительства объекта в объеме 93,2%, что составило "<...>" млн. руб. Долевое участие "<...>"было определено в объеме фактически выполненных работ и услуг на "<...>" в размере "<...>" млн. руб., в которые вошли средства истца. Договор N "<...>" от "<...>" является договором простого товарищества. "<...>" "<...>" привлекло в строительству ЗАО "РМК-строй", заключив с ним договор N "<...>" на инвестирование строительства в объеме 87,8%, оставив за собой 12,2%, включая долю истца "<...>" кв. м. Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга N 2295-ра от 29.09.2003 право на завершение строительства дома перешло к ЗАО "РМК-строй" с обязательством последнего за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта. В соответствии со ст.ст. 382-392 ГК РФ передача прав в отношении объекта строительства от "<...>" к ЗАО "РМК-строй" могла происходить только с одновременной передачей обязанности "<...>" по предоставлению истцу квартиры, возникшей из заключенного с истцом договора долевого участия. Таким образом, к ЗАО "РМК-строй" перешла обязанность по передаче истцу квартиры по окончанию строительства дома. "<...>" КУГИ СПб, "<...>" и ЗАО "РМК-строй" заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N"<...>", в пункте 1 которого указали, что правопреемником по договору от "<...>" становится ЗАО "РМК-строй". Указанная организация получила от "<...>" несколько Авизо, в том числе N "<...>" с приложением реестра дольщиков "<...>", в который были включены договоры на квартиры, общей площадью "<...>", и другие договоры на оставшуюся площадь, включая долю истца.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 26.10.2005 по делу NN... с участием ответчиков "<...>", "<...>", ЗАО "РМК-строй" установлено, что истец выполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость объекта завершенного строительством. Несмотря на обременение квартиры исполненным договором истца ответчик ЗАО "РМК-строй" произвел вторичную реализацию квартиры Курчашову Д.В., однако по сведениям "<...>" он не включен в реестр дольщиков из-за большого долга. Неправомерное поведение ответчика подтверждается также решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от "<...>", которым установлено, что анализ финансово-хозяйственной деятельности ЗАО "РМК-строй" за период "<...>" г.г. позволяет сделать вывод о наличии признаков преднамеренного банкротства должника. "<...>" объект введен в эксплуатацию. Квартире с условным номером "<...>" присвоен постоянный номер "<...>". ЗАО "РМК-строй" уклоняется от предоставления квартиры и документов для регистрации права собственности. На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ Шикин Д.В, просит признать за ним право собственности на квартиру N "<...>".

В связи с реорганизацией "<...>" в форме присоединения к участию в дело в качестве соответчика определением суда от "<...>" был привлечен правопреемник данной организации - ЗАО "Газэнергофинанс".

Третье лицо Курчашов Д.В. обратился в суд с самостоятельными требованиями, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что "<...>" между истцом и ЗАО "РМК-строй" был заключен договор N "<...>" о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по адресу: "<...>", в соответствии с которым Курчашов Д.В. получил право на участие в инвестировании строительства дома в объеме финансирования двухкомнатной квартиры с предварительным номером"<...>", общей площадью "<...>" кв. м., приведенной площадью "<...>" кв. м., расположенной в секции"<...>", на "<...>" этаже дома. Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга N 2295-ра от 29.09.2003 ЗАО "РМК-строй" было разрешено завершить строительство вышеуказанного дома. Свои обязательства об оплате стоимости квартиры в сумме "<...>" руб. Курчашов Д.В. выполнил. "<...>" между ЗАО "РМК-строй" и "<...>" заключен договор об инвестировании завершения строительства дома. В "<...>" между Курчашовым Д.В. и ЗАО "РМК-строй" подписано дополнительное соглашение к договору о внесении дополнительных взносов. В соответствии с дополнительным соглашением Курчашов Д.В. оплатил дополнительные взносы на достройку дома в размере "<...>" руб. и "<...>" руб. "<...>" дом введен в эксплуатацию, дому присвоен адрес: "<...>". Между Курчашовым Д.В. и ЗАО "РМК-строй" "<...>" подписан акт приема-передачи вышеуказанной квартиры. Курчашов Д.В. просит признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру N "<...>".

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований Шикину Д.В. отказано, за Курчашовым Д.В. признано права собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: "<...>".

В кассационной жалобе Шикин Д.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права.

Представители ответчика ЗАО "РМК-строй", ЗАО "Газэнергофинанс", в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили.

Согласно п. 2 ст. 354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде кассационной инстанции.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции, "<...>" между "<...>" и "<...>" был заключен договор долевого участия N "<...>" о долевом участии в строительстве жилья по адресу: "<...>", в соответствии с которым по окончании строительства жилого дома "<...>" обязалось передать "<...>" двухкомнатную квартиру, общей площадью "<...>" кв. м., расположенной в "<...>" секции на "<...>" этаже в осях "<...>".

"<...>" между Шикиным Д.В., "<...>" и "<...>" заключено соглашение N "<...>" о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым все права и обязанности "<...>" по договору N "<...>" перешли к Шикину Д.В., в том числе право требовать от "<...>" исполнения обязательств по передаче в собственность по окончании строительства жилого дома двухкомнатной квартиры общей площадью "<...>" кв. м., расположенной в "<...>" секции на "<...>" этаже в осях "<...>" жилого дома по строительному адресу: "<...>".

"<...>" между "<...>" в лице "<...>", действующей на основании доверенности, и ЗАО"РМК-строй" был заключен договор N "<...>" о финансировании и инвестировании долевого участия строительства жилого дома. Согласно данного договора ЗАО "РМК-строй" приобрело право на участие в финансировании проектирования и строительства объекта с целью получения в собственность 50% общей площади квартир и нежилых помещений.

Суд первой инстанции правильно не принял во внимание представленную истцом копию квартирографии объекта, поскольку по цвету квартирографии невозможно определить, относилась ли спорная квартира к принадлежности застройщика, или к нераспределенной площади.

"<...>" между "<...>" и ЗАО "РМК-строй" был заключен договор N "<...>" инвестирования строительства жилого дома. Согласно квартирограмме, являющейся приложением к данному договору, спорная квартира, условный номер "<...>", на "<...>" этаже, в 6 секции по окончании строительства подлежала передаче ЗАО "РМК-строй".

"<...>" года "<...>" и ЗАО "РМК-строй" заключили договор цессии N"<...>", предусматривающий переход прав и обязанностей от "<...>" к ЗАО "РМК-строй" по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от "<...>", заключенному с КУГИ СПб. Обязательство N "<...>" от "<...>", упомянутое в пункте 2 договора цессии, в ЗАО "РМК-строй" отсутствуют. Представленный договор цессии не содержит каких-либо положений об обязательствах перед третьими лицами, не предусматривает перевод долга и уступку права требования по сделкам, заключенным с "<...>" и Шикиным Д.В., к ЗАО "РМК-строй". Суд не имеет оснований полагать данный договор цессии от "<...>" подложным.

На основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от "<...>" и решения инвестиционно-тендерной комиссии от "<...>" строительство дома по адресу: "<...>", разрешено завершить ЗАО "РМК-строй", от "<...>" к ЗАО "РМК-строй" перешли права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от "<...>", заключенного с КУГИ Санкт-Петербурга.

"<...>" между ЗАО "РМК-строй" и КУГИ СПб заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в пункте 1 которого указано, что ЗАО "РМК-строй" следует считать правопреемником по договору аренды земельного участка от "<...>", государственная регистрация произведена "<...>".

При передаче объекта бывший застройщик "<...>" передало ЗАО "РМК-строй" информацию о 22 заключенных договорах долевого участия в объеме "<...>" кв. м. на общую сумму "<...>" рублей, среди данных сделок заключенный с "<...>" договор отсутствует. В реестре договоров, заключенных "<...>", переданном последним в ЗАО "РМК-строй", какой-либо договор в отношении спорной жилой площади не значиться.

Судом установлено, что "<...>" г. "<...>" исключено из реестра юридических лиц в связи с ликвидацией, "<...>" г. "<...>" также исключено из реестра юридических лиц.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от "<...>" г. в отношении ЗАО "РМК-строй" была введена процедура внешнего управления в связи с заявлением о признании несостоятельным (банкротом). На основании решения Арбитражного суда от "<...>".

"<...>" г. между ЗАО "РМК-строй" и "<...>" заключен договор N "<...>" об инвестировании завершения строительства, по которому ЗАО "РМК-строй" выполняет обязанности по завершению строительства, а ТСЖ производит финансирование объекта в соответствии со сметой расходов завершения строительства, используя денежные средства дольщиков, состоящих в членах ТСЖ.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального Закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор.

С учетом этого, суд первой инстанции при разрешении спора правильно исходил из того обстоятельства, что передача прав от "<...>" к ЗАО "РМК-строй" произошла на застройку земельного участка по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, что не является основанием к возникновению у ЗАО "РМК-строй" обязательств перед третьими лицами без наличия договора в силу ч. 3 ст. 308 ГК РФ.

Судом правильно установлено, что основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор. Право Шикина Д.В. требовать от ЗАО "РМК-строй" передачи ему в собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты им денежных средств в "<...>", а зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных организациями по поводу их участия в строительстве.

Суд учел, что истцом не представлено доказательств, в силу которых суд не может доверять документам, представленным ЗАО "РМК-строй", принимая во внимание, что данные документы неоднократно являлись предметом исследования и оценки судебными инстанциями по другим аналогичным делам.

Переход обязательств перед дольщиками, принятых "<...>", к ЗАО "РМК-строй" либо к "<...>" и их обязанность завершить за свой счет строительство и передать квартиры лицам, находившимся в договорных отношениях с другими организациями, не предусмотрен ни каким-либо договором, ни положениями действующего законодательства.

В договоре цессии от "<...>" какие-либо обязательства перед третьими лицами отсутствуют. В реестр договоров долевого участия, заключенных "<...>", не был включен договор N "<...>" и соглашение N "<...>", заключенное с Шикиным Д.В. Таким образом, у Шикина Д.В. не возникло с ЗАО "РМК-строй" правоотношений, порождающих право на спорную квартиру. Оснований для вывода о приобретении "<...>" или "<...>" прав на спорную квартиру не имеется. Доказательства того, что уплаченные Шикиным Д.В. денежные средства были вложены в строительство спорного объекта недвижимости, отсутствуют.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от "<...>" по гражданскому делу N "<...>" по иску Шикина Д.В. к "<...>", "<...>", ЗАО "РМК-строй" о признании права на долю в объекте незавершенного строительства, обязании исполнить условия договора, запрещении требований любой доплаты за долю в объекте, в удовлетворении исковых требований отказано.

Таким образом, районный суд правильно пришел к выводу, что Шикин Д.В. не приобрел право собственности на спорную квартиру. Оснований для применения к данному спору положений ст. 398 ГК РФ не усматривается.

ЗАО "РМК-строй" было вправе заключать договор долевого участия на спорную квартиру с другим лицом - Курчашовым Д.В.

Суд правильно определил, что договор N "<...>" от "<...>" был заключен с Курчашовым Д.В. на спорную жилую площадь. Допущенная в данном договоре описка в указании типа квартиры (указано 2в вместо 2б) не свидетельствует о том, что договор с Курчашовым Д.В. был заключен на другую жилую площадь, т.к. на "<...>" этаже в "<...>" секции находится одна двухкомнатная квартира проектной площадью "<...>" кв. м. и ее условный номер-"<...>".

На момент заключения договора ЗАО "РМК-строй" обладало правами на спорную жилую площадь на основании договора от "<...>" N "<...>", договора цессии N "<...>" от "<...>", по которому не получило обременений спорной квартиры, являлось застройщиком дома по распоряжению Администрации Санкт-Петербурга от 29.09.2003 N 2295-ра.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно отметил, обстоятельств того, что при подписании акта приема-передачи спорной квартиры между ЗАО "РМК-строй" и Курчашовым Д.В. "<...>" данная квартира находилась под арестом, не нарушает прав истца Шикина Д.В. и влечет для истца каких-либо последствий, поскольку прав Шикина Д.В. на спорную квартиру судом не установлено.

Учитывая вышеуказанное, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии оснований в силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания за Шикина Д.В. права собственности на спорную квартиру.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам, положенным в основу требований Шикина Д.В., которые были предметом судебного рассмотрения, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия, а направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах по делу, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в кассационной жалобе, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи