Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 6 апреля 2011 г. N 33-4100 (ключевые темы: предварительный договор - соглашение о задатке - земельный участок - недвижимое имущество - документальное оформление)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 6 апреля 2011 г. N 33-4100

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Ничковой С.С.

судей Селезневой Е.Н., Ильичевой Е.В.

при секретаре Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 06 апреля 2011 года гражданское дело N 2-760/2010 по кассационной жалобе Д.Т. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 апреля 2010 года, состоявшееся по иску Д.Т. к Д.Н. о взыскании двойной суммы задатка,

Заслушав доклад судьи Ничковой С.С.,

Выслушав объяснения истца, его представителя, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ответчика, выразившего согласие с решением суда,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Между Д.Н. и <юр.л. 1> 06 декабря 2007 года был заключен договор, предметом которого являлось выполнение последним работ по оформлению границ земельного участка площадью 0,50 га, расположенного по адресу: <...> (л.д. 45).

28 декабря 2007 года между сторонами был заключен предварительный договор, согласно которому после того, как только будут собраны все необходимые документы для заключения договора купли-продажи, ответчик обязался продать истцу земельный участок, расположенный по адресу: <...> общей площадью 5000 кв. м. Стоимость земельного участка была определена в предварительном договоре в размере <...> рублей.

В тот же день между сторонами состоялось соглашение о задатке, в соответствии с которым Г., действующий от имени и в интересах Д.Т. (продавца), получил от истца (покупателя) задаток в сумме <...> рублей в обеспечение обязательной продажи объекта недвижимости - вышеуказанного земельного участка.

Согласно п. 1.3 соглашения о задатке истцом Г. была передана сумма в размере <...> рублей в счет оплаты сбора и оформления документов, необходимых для заключения договора купли-продажи земельного участка.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка между сторонами не был заключен, по требованию истца ответчик возвратил сумму, внесенную по предварительному договору в размере <...> рублей, что подтверждается распиской истца, имеющейся в материалах дела на л.д. 44.

В соответствии с п. 2.1 соглашения о задатке срок подготовки всех необходимых документов был определен до 30 апреля 2008 года.

Поскольку основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен между сторонами, истец, ссылаясь на положения статей 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском к ответчику о взыскании уплаченной в соответствии с соглашением от 28 декабря 2007 года суммы задатка в двойном размере <...> рублей за вычетом возвращенной суммы <...> рублей, что составляет <...> рублей, а также суммы, внесенной истцом согласно п. 1.3 соглашения о задатке в счет оплаты услуг по оформлению документов в размере <...> рублей.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен по вине ответчика, который длительное время занимался оформлением документов на земельный участок, что привело к нарушению сроков заключения основного договора купли-продажи.

Решением Приморского *** 26 апреля 2010 года исковые требования Д.Н. были удовлетворены частично, в ее пользу с ответчика в качестве неосновательного обогащения была взыскана невозвращенная часть суммы по предварительному договору в размере <...> рублей, а также денежные средства, уплаченные истцом в соответствии с п. 1.3 соглашения о задатке в счет расходов по оформлению документов в размере <...> рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...> рублей, а всего <...> рублей (л.д. 57 - 60).

В кассационной жалобе Д.Т. просит отменить вынесенное судом решение, считая его незаконным и необоснованным.

Ответчик Д.Н., третье лицо - Г., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции 06 апреля 2011 года 11 час. 00 мин., в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин отсутствия и доказательств, их подтверждающих, не представили, на основании чего, в соответствии с положениями части 2 статьи 354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения, по следующим основаниям.

Удовлетворяя частично исковые требования Д.Т. о взыскании в ее пользу из средств ответчика невозвращенной части денежных средств, внесенной ею по предварительному договору, в сумме <...> рублей и выплаченных средств на основании пункта 1.3 соглашения о задатке в размере <...> рублей, суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 380, 381, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, в связи с чем уплаченные истцом денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика, которое подлежит возврату лицу, их уплатившему.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить его предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью, и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абзаце 1 вышеуказанной статьи.

При продаже земельного участка следует указать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь, границы земельного участка, то есть совокупность индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданского права в соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С целью сбора необходимых документов, подтверждающих право ответчика в отношении спорного земельного участка, последним 06 декабря 2007 года с <юр.л. 1> был заключен договор <...> на выполнение работ по оформлению границ земельного участка, которые на основании акта выполненных работ были приняты ответчиком 26 февраля 2009 года (л.д. 45, 46).

Как пояснило третье лицо - Г., являвшееся доверенным лицом ответчика, при заключении соглашения о задатке, кадастровый план земельного участка был получен ответчиком в августе 2009 года.

Границы земельного участка устанавливаются посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее Закон N 221-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 221-ФЗ под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение уполномоченным органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. При этом такие сведения должны конкретизировать указанное имущество как индивидуально-определенную вещь или подтверждать прекращение такого имущества. Кроме вышеуказанных в кадастровый учет также могут быть внесены иные предусмотренные Законом сведения о недвижимом имуществе.

Согласно статье 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр включаются сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе:

- вид объекта недвижимости;

- кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;

- описание местоположения границ объекта недвижимости, если таким объектом является земельный участок;

- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом N 221-ФЗ требований, если объектом является земельный участок, здание или помещение.

В связи с этим данный участок может быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, если в предварительном договоре установлена площадь земельного участка, а сведения о границах отсутствуют, то предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Из объяснений сторон, материалов дела следует, что предварительный договор заключался в отношении земельного участка, не имеющего границ, поскольку в отношении него не производилось межевание, а также не прошедшего кадастровый учет, то есть не являющегося сформированным объектом недвижимости. При этом какие-либо права ответчика на данный земельный участок на момент заключения предварительного договора установлены и оформлены в порядке, предусмотренном законом, не были, на основании чего в соответствии с положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи земельного участка от 28 декабря 2007 года является незаключенным.

В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток выполняет три функции: платежную, удостоверительную и обеспечительную.

Задаток выдается в счет причитающихся платежей по основному обязательству, тем самым он оказывается средством полного или частичного исполнения основного обязательства, способом его исполнения и выполняет платежную функцию.

Исполняя передачей задатка часть или основное обязательство полностью, должник подтверждает его наличие, что является удостоверительной функцией задатка. Сумма, переданная в качестве задатка, засчитывается в счет исполнения основного обязательства и в этой части гарантирует, обеспечивает его исполнение, что является обеспечительной функцией задатка.

Поскольку предварительный договор между сторонами не заключен и между сторонами отсутствует обязательство, которое могло быть обеспечено задатком, соглашение о задатке от 28 декабря 2007 года является ничтожным.

С учетом изложенного, денежные средства в размере <...> рублей, внесенные истцом по предварительному договору, и <...> рублей, уплаченные во исполнение пункта 1.3. соглашения о задатке, в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением, которое подлежит возврату истцу из средств ответчика.

Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание, так как основаны на неправильном определении правоотношений сторон и обстоятельств, имеющих значение для дела, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой всех обстоятельств дела и представленных по делу доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для отмены решения суда, предусмотренные статьями 362 - 264 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 апреля 2010 года - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи