Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 марта 2011 г. N 4173 (ключевые темы: объекты недвижимости - основной договор - предварительный договор - общая площадь - кадастровый номер)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 28 марта 2011 г. N 4173

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Корнильевой С.А.

судей Тарасовой И.В., Савельевой М.Г.

при секретаре К.

рассмотрела в судебном заседании от 28 марта 2011 года дело N 2-101/11 по кассационной жалобе П. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 8 февраля 2011 года по иску П. к ООО <...> об обязании заключить основной договор, передать правоустанавливающие документы, взыскании излишне уплаченной суммы, взыскании судебных издержек; встречному иску ООО <...> к П. об обязании заключить основной договор.

Заслушав доклад судьи Корнильевой С.А., объяснения П. и ее представителя - Щ. (доверенность от 14.03.2011 года на 2 года), объяснения представителей ООО <...> - В., Н. (доверенности от 14.12.2010 года), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 8 февраля 2011 года исковые требования П. удовлетворены частично, суд обязал ООО <...> и П., в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, заключить договор купли-продажи: - части индивидуального жилого дома сблокированного типа по адресу: <...> общей площадью 97, 6 кв. м, кадастровый номер N <...>, стоимостью <...>; - земельного участка по адресу: <...> общей площадью 223 кв. м, кадастровый номер N <...>, стоимостью <...>.

Вышеназванным решением суда отказано в удовлетворении иска П. к ООО <...> об обязании передать правоустанавливающие документы, взыскании излишне уплаченной суммы, взыскании судебных издержек.

В кассационной жалобе П. просит отменить решение суда, вынести новое решение, считает постановленное судом решение неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что 28.02.2008 г. между ООО <...> и П. был заключен предварительный договор N <...> (с условием о предоплате).

Согласно п. 1.1. данного договора стороны договорились заключить в будущем в простой письменной форме следующие договоры:

- договор купли-продажи (далее - "Основной Договор 1"), согласно которому продавец будет обязан продать, а покупатель будет обязан купить в собственность объект недвижимости - земельный участок, расположенный в квартале малоэтажной жилой застройки по адресу: <...>, общей проектной площадью 200 кв. м;

- договор купли-продажи квартиры в быстровозводимом жилом доме (далее - "Основной договор 2"), согласно которому продавец должен будет передать в собственность покупателю квартиру в данном быстровозводимом доме, расположенном на вышеуказанном участке, общей проектной площадью 111, 07 кв. м.

В соответствии с п. 3.1. предварительного договора, стоимость участка под квартирой составила <...>, стоимость квартиры составляет <...>. Цена участка и квартиры является окончательной и может быть изменена только в соответствии с пунктом 1.4 договора.

В силу п. 1.4. договора, фактические площади участка и квартиры будут окончательно определены сторонами по результатам фактических обмеров после проведения технической инвентаризации и сдачи квартиры в эксплуатацию, а также выделения участка под ним и присвоения ему индивидуального кадастрового номера.

При этом при изменении фактических площадей по сравнению с плановыми более чем на плюс/минус 2%, окончательная стоимость участка и квартиры будет уменьшена или увеличена пропорционально изменению площадей.

Обязанность по оплате указанных в п. 3.1 договора сумм исполнена П. в полном объеме.

30.10.2009 г. зарегистрировано право ООО <...> на часть индивидуального жилого дома сблокированного типа по адресу: <...> общей площадью 97, 6 кв. м, кадастровый номер N <...>, а 27.05.2010 г. на земельный участок по адресу: <...> общей площадью 223 кв. м, кадастровый номер N <...>.

В обоснование требований к ООО <...> об обязании заключить основной договор, передать правоустанавливающие документы, взыскании излишне уплаченной суммы, взыскании судебных издержек, истица П. указала, что ею выполнены обязанности, предусмотренные договором от 28.02.2008 г. по оплате денежных средств, однако, ответчик свою обязанность по заключению основного договора не исполняет, кроме того, сослалась на то, что фактическая площадь, переданного ей дома, меньше той, которая указана в договоре, в связи с чем, ей должна быть возвращена сумма, уплаченная за часть площади в размере <...>.

ООО <...> обратилось в суд со встречным иском к П. об обязании заключить основной договор, указывая, что в соответствии с условиями предварительного договора стороны не заключили основной договор до настоящего времени, однако, часть индивидуального жилого дома сблокированного типа по адресу: <...> общей площадью 97, 6 кв. м и земельный участок общей площадью 223 кв. м переданы П. по акту, фактическая площадь земельного участка, образованного в результате проведения кадастровых работ, составила 223 кв. м, что на 23 кв. м больше земельного участка, предусмотренного договором, в связи с чем, П. предложено заключить основной договор и доплатить <...> за предоставленный земельный участок. Кроме того, в нарушение п. 2.2.4 предварительного договора П. не заключен договор на техническое обслуживание объектов и предоставление коммунальных услуг. ООО <...> приглашало П. для заключения основного договора, однако, П. основной договор не заключила, что, по мнению ответчика, свидетельствует об уклонении П. от заключения договора, в связи с чем ООО <...> просило обязать П. заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого проекта.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст. 429 ГК РФ, исходил из того, что законом не запрещено заключение предварительных договоров купли-продажи в отношении строящихся объектов, признал, что заключенный сторонами договор не противоречит требованиям действующего законодательства, был квалифицирован сторонами при его заключении.

То обстоятельство, что в предварительном договоре стороны предусмотрели в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора внесение денежной суммы в размере продажной стоимости объектов недвижимости, как правильно указал суд, являлось правом сторон, не противоречит закону, не меняет правовой природы спорного договора как предварительного договора купли-продажи.

При разрешении спора судом установлено, что объекты недвижимости созданы, право собственности ответчика зарегистрировано, и стороны не возражают против заключения основного договора, однако не могут прийти к соглашению о том, на каких условиях данный договор должен быть заключен.

В соответствии с правилами ст. 549 ГК РФ и условиями предварительного договора суд признал установленным, что предмет купли-продажи сторонами согласован, им является часть индивидуального жилого дома сблокированного типа по адресу: <...> общей площадью 97,6 кв. м, кадастровый номер N <...>; и земельный участок по адресу: <...> общей площадью 223 кв. м, кадастровый номер N <...>.

Указанные объекты недвижимости приняты П. по акту и находятся в ее пользовании.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно цены переданного имущества, что является существенным условием договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст. 555 ГК РФ, правильно исходил из того, что стороны должны были указать в предварительном договоре цену объектов недвижимости, либо способ, позволяющий определить эту цену. При этом указание на способ определения указанной цены не должен допускать неоднозначного толкования.

Судом установлено, что в процессе оформления прав на земельный участок, его межевания и проведения кадастровых работ, площадь переданного П. земельного участка увеличилась относительно указанной в договоре на 23 кв. м. При этом, учитывая, что в соответствии с условиями предварительного договора оплата определена за 200 кв. м земельного участка в сумме <...>, соответственно, может быть определена стоимость одного метра земельного участка, она составляет <...>, доплата должна составлять <...>.

Данный способ определения стоимости земельного участка указан П. в ее уточненном исковом заявлении, ответчик не возражал против применения такого способа.

С учетом изложенного, исходя из положений ч. 3 ст. 555 ГК РФ, суд обоснованно признал, что стоимость земельного участка площадью 223 кв. м согласована сторонами и составляет <...>.

Решение ответчиком в кассационном порядке не оспаривается, в кассационной жалобе истица правильность вывода суда в указанной части также не оспаривает.

Возражая против выплаты разницы в стоимости земельного участка, П. полагала, что эта сумма должна быть зачтена в счет той суммы, которую ей должен возвратить ответчик, передавший жилые помещения меньшего размера по сравнению с указанным в п. 1.1 договора, при этом П. ссылался на положения п. 3.1 и 1.4 договора.

При оценке доводов сторон суд исходил из правил ст. 431 ГК РФ, регулирующей толкование договора, пришел к выводу о том, что стороны согласовали стоимость части индивидуального жилого дома сблокированного типа по адресу: <...>, в указанном в договоре размере - <...>.

При этом суд признал, что иную стоимость дома определить не представляется возможным, в связи с тем, что стороны не определили (не согласовали) способ определения цены объекта недвижимости, позволяющий определить иную цену объекта недвижимости, кроме указанной в договоре.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда, поскольку они не противоречат требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Отклоняя доводы истицы П., суд исходил из того, что в пунктах 1.1 и 1.4 предварительного договора указаны различные площади, а именно общая проектная, фактическая и плановая, которые сравнены быть не могут, поскольку имеют явно различное значение и являются понятиями, определяющими различные характеристики жилого помещения. Само содержание данных понятий - общая проектная, фактическая и плановая площадь в предварительном договоре не раскрыто.

При толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ суд принял во внимание, что согласно части 2 договора, определяющей обязанности продавца, продавец обязался построить и продать покупателю объект недвижимости в соответствии с вариантом, выбранным покупателем и указанным в приложении N <...> а также передать покупателю земельный участок и объект недвижимости, при этом стороны не согласовали, что при определении стоимости части жилого дома какие-то его элементы (балконы, террасы) будут учтены с понижающим коэффициентом.

Согласно техническому паспорту спорного строения, площадь по наружному обмеру с учетом террасы и балкона указана в размере 129,0 кв. м, общая площадь определена в размере 101,2 кв. м, при этом применены понижающие коэффициенты к площадям террасы, балкона, площадь 97,6 кв. м указана без учета террасы и балкона, соответственно, исходя из условий заключенного сторонами договора (п. 1.4), оснований для расчета стоимости дома из площади 97,6 кв. м не имеется.

Как следует из материалов дела, П. приняла дом и в настоящее время является его законным владельцем.

В этой связи суд обоснованно учел доводы ответчика о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи П. видела передаваемый ей объект недвижимости и согласилась на стоимость уже фактически построенного и предъявленного ей объекта недвижимости. Цену данного объекта стороны указали в договоре.

При таком положении, указание в документах о регистрации права собственности на то, что общая площадь данного объекта недвижимости составляет 97,6 кв. м, не влияет на правильность суждения суда о том, что стороны согласовали стоимость дома в указанном в договоре размере.

Принимая во внимание, что способ определения цены объекта недвижимости, позволяющий определить иную цену объекта недвижимости, кроме указанной в договоре, стороны не определили (не согласовали), суд обоснованно указал, что иную стоимость дома определить не представляется возможным.

С учетом указанного, разрешив вопрос о существенных условиях договора, суд правомерно возложил на стороны обязанность заключить основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости на указанных условиях.

Доводы ответчика в отношении обязательности предварительного заключения (до заключения основного договора) договора на техническое обслуживание и коммунальные услуги правомерно отклонены как не основанные на законе.

С учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, правовые основания к удовлетворению требований П. о возврате ей части денежных средств, уплаченных по предварительному договору, отсутствуют, отказ в данной части исковых требований правомерен.

Требования П. об обязании ООО <...> передать ей документы, необходимые для регистрации права собственности на объекты недвижимости, обоснованно отклонены судом, поскольку ответчик не уклоняется от передачи указанных документов, доказательства уклонения ответчика от регистрации договора не представлены.

В решении изложены обстоятельства спора, установленные судом, приведены доказательства, на которых основаны выводы суда об указанных обстоятельствах, доводы, по которым суд не согласился с позицией истца при определении цены объекта недвижимости в части стоимости части жилого дома, законы, которыми руководствовался суд.

Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, направленные на иную оценку добытых по делу доказательств, не подрывают правильности выводов суда по существу рассмотренных требований, не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи