Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 марта 2011 г. N 3764 (ключевые темы: ипотека - кадастровый номер - заложенное имущество - договор субаренды - земельный участок)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 21 марта 2011 г. N 3764

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Антоневич Н.Я.

судей Быханова А.В. и Ильинской Л.В.

при секретаре К.

рассмотрела в судебном заседании от 21 марта 2011 года дело N 2-4593/10 по кассационной жалобе на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2010 года по иску ОАО "Банк "Санкт-Петербург" к ЗАО "Инвестиционная компания "Павловский Посад", конкурсному управляющему М., А. о признании договоров недействительными.

Заслушав доклад судьи Антоневич Н.Я., объяснения представителя А. Б. (дов. от 13.05.2010 года), судебная коллегия городского суда

установила:

ОАО "Банк "Санкт-Петербург" обратилось в суд с иском к ЗАО "ИК "Павловский Посад", конкурсному управляющему М., А. о признании договоров субаренды N <...> от 31.08.2008 года, N <...> от 01.01.2009 года, N <...> от 01.12.2009 года недействительными.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и ЗАО "ИК "Павловский Посад" 20.02.2008 года заключен кредитный договор, в соответствии с которым Банк открыл ЗАО "ИК "Павловский Посад" кредитную линию в сумме <...>. В качестве обеспечения требований банка по кредитному договору, 20.02.2008 года был заключен договор ипотеки, согласно которому залогодатель (ЗАО "ИК "Павловский Посад") передал залогодержателю в ипотеку право аренды земельного участка для размещения квартала малоэтажной застройки, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>, площадью 310000 кв. м, категория земель - земли поселений. Земельный участок был предоставлен залогодателю в аренду для использования под строительство квартала малоэтажной жилой застройки сроком до 09.08.2054 года. В соответствии с договором от 20.02.2008 года об ипотеке сторонами был установлен запрет на передачу предмета залога без предварительного согласия залогодержателя. В июле 2010 года Банку стало известно, что часть обеспеченного залогом земельного участка, кадастровый номер <...>, площадью 2289 кв. м была передана ЗАО "ИК "Павловский Посад" в субаренду А. на основании договоров субаренды N <...> от 31.08.2008 года, N <...> от 01.01.2009 года, N <...> от 01.12.2009 года. Передача в субаренду части земельного участка А. была произведена без согласия Банка, в связи с чем, ЗАО "ИК "Павловский Посад" были нарушены условия договора об ипотеке.

Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2010 года исковые требования удовлетворены.

А. в кассационной жалобе просит отменить решение суда, считая его неправильным, основанным на неправильном толковании закона, вынесенным с нарушением норм материального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом первой инстанции установлено, что 31.10.2006 года между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А. был заключен договор N <...> субаренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, площадью 2289 кв. м, согласно п. 3.1 договора N <...> сроком на 11 месяцев.

31.10.2006 года между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А. был заключен Агентский договор N <...> (л.д. 94 - 103) и Агентский договор N <...>.

30.09.2006 года между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А. был заключен договор N <...> субаренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, площадью 2382 кв. м, согласно п. 3.1 договора N <...> сроком на 11 месяцев.

20.02.2008 года ОАО "Банк "Санкт-Петербург" заключило с ЗАО "ИК "Павловский Посад" кредитный договор N <...>, в соответствии с п. 1.1 которого, банк открыл заемщику кредитную линию в сумме <...>, на срок с 20.02.2008 года по 30.01.2009 года. В соответствии с п. 2.5 договора, кредит, предоставляемый по договору, обеспечивается залогом имущественных прав из договора долгосрочной аренды N <...> от 06.10.2007 года, земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, площадью 310000 кв. м, в соответствии с договором об ипотеке N <...> от 20.02.2008 года, заключенным между заемщиком и Банком.

20.02.2008 года между ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и ЗАО "ИК "Павловский Посад" был заключен договор об ипотеке N <...>, в соответствии с которым Залогодатель (ЗАО "ИК "Павловский Посад") передал, а Залогодержатель ОАО "Банк "Санкт-Петербург" принял в ипотеку право аренды земельного участка для размещения квартала малоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, площадью 310000 кв. м. Земельный участок был предоставлен залогодателю в аренду для использования под строительство квартала малоэтажной жилой застройки сроком до 09.08.2054 года. Право аренды принадлежит залогодателю на основании договора аренды земельного участка N <...>, заключенного 06.10.2005 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования <...> (л.д. 68 - 74). В соответствии с договором N <...> от 20.02.2008 года об ипотеке сторонами был установлен запрет на передачу предмета залога без предварительного согласия Залогодержателя (л.д. 4 - 7). Договор N <...> об ипотеке зарегистрирован в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

В соответствии со статьей 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя. Аналогичные нормы закреплены в ст. 40 ФЗ РФ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как установлено судом первой инстанции, 31.08.2008 года между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А. был заключен договор N <...> субаренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, площадью 2382 кв. м, согласно п. 3.1 договора N <...> сроком на 11 месяцев (л.д. 50 - 55).

01.01.2008 года между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А. был заключен договор N <...> субаренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, площадью 2382 кв. м, согласно п. 3.1 договора N <...> сроком на 11 месяцев.

01.12.2009 года между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А. был заключен договор N <...> субаренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, площадью 2382 кв. м, согласно п. 3.1 договора N <...> сроком на 11 месяцев.

При этом предметом всех указанных договоров является один и тот же земельный участок.

Уведомления о заключении договоров субаренды между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А. залогодержателю не направлялись, разрешения на заключение договоров субаренды также получены не были, что не оспаривается сторонами по делу.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к верному выводу о ничтожности данных договоров.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного является правильным вывод суда об удовлетворении исковых требований и признании договоров субаренды N <...> от 31.08.2008 года, N <...> от 01.01.2009 года, N <...> от 01.12.2009 года, заключенных между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А. недействительными.

Доводы А., согласно которым у ОАО "Банк "Санкт-Петербург" нет необходимости обращаться в суд с иском о признании договоров субаренды недействительными, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка ничтожна с момента ее совершения, независимо от признании ее таковой судом, обоснованно были признаны судом несостоятельными, поскольку действующее законодательство не содержит запрета для заинтересованных лиц на обращение в суд с иском о признании ничтожной сделки недействительной.

Суд первой инстанции также правомерно счел несостоятельным довод ответчика А. о том, что на момент заключения договора ипотеки залогодатель не обладал правом аренды на земельный участок с условным N <...> (учетный кадастровый номер <...>), поскольку это право было передано А. впервые в 2006 году с последующей пролонгацией договора.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Субарендный договор, который был заключен между ЗАО "ИК "Павловский Посад" и А., по правовой природе является договором аренды, в котором первоначальный арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. При заключении договора субаренды первоначальный арендатор не утрачивает своих прав и обязанностей, основанных на договоре аренды, и в силу части 2 статьи 615 ГК РФ несет ответственность перед первоначальным арендодателем по договору аренды.

По договору перенайма происходит замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. В силу части 2 статьи 615 ГК РФ в случае перенайма ответственность перед арендодателем по договору аренды несет новый арендатор.

Как следует из материалов дела, между А. и ЗАО "ИК "Павловский Посад" договор перенайма земельного участка, согласно которому арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды, не заключался. Следовательно, в данном случае первоначальный арендатор ЗАО "ИК "Павловский Посад" не утратил свои права и обязанности по договору и был вправе в соответствии с правилами части 2 статьи 615 ГК РФ отдать арендные права на указанный выше земельный участок в залог.

Также является правильным вывод суда о том, что не может служить основанием к отказу в удовлетворении иска довод ответчика, согласно которому ЗАО "ИК "Павловский Посад", заложив в нарушение закона указанное выше имущество без согласия арендодателя МО <...>, заключило с истцом ничтожную сделку, которая в силу этого не влечет для истца каких-либо правовых последствий и, следовательно, при таких обстоятельствах у ОАО "Банк "Санкт-Петербург" отсутствует какая-либо заинтересованность в признании договора субаренды недействительным, вследствие чего ОАО "Банк "Санкт-Петербург" не обладает правом на обращение в суд с иском о признании договора субаренды недействительным.

Как следует из материалов дела, доказательств, подтверждающих, что арендодатель МО <...> не согласен с заключением ЗАО "ИК "Павловский Посад" указанного выше договора залога арендных прав на земельный участок, а также о том, что МО <...> либо А. в судебном порядке был оспорен названный договор, заявлялись требования о применении последствий недействительности данной сделки и эти требования судом были удовлетворены, в материалах дела не имеется.

Также является правильным вывод суда о том, что оспариваемыми договорами субаренды права Банка нарушены, так как передача в субаренду заложенного имущества может привести к уменьшению его стоимости, повлечь дополнительные риски утраты этого имущества, вследствие чего не имеется оснований утверждать об отсутствии у ОАО "Банк "Санкт-Петербург" права на обращение в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции также правомерно признал не имеющими правового значения для разрешения настоящего спора доводы ответчика А. о том, что у ЗАО "ИК "Павловский Посад" имеются перед А. обязательства, основанные на договорных отношениях, согласно которым: в случае, если в период действия договора субаренды N <...> от 30.09.2007 года право собственности на возводимый на арендованном участке дом не будет зарегистрировано в установленном законом порядке, ЗАО "ИК "Павловский Посад" обязуется заключить с А. новый договор субаренды на тот же срок и на тех же условиях; что право собственности на возводимый А. дом признается за А.; что ЗАО приняло на себя обязанность выкупить для А. землю.

Как правильно указал суд первой инстанции, в связи с неисполнением ЗАО "ИК "Павловский Посад" условий договоров, заключенных с А., последний вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного права непосредственно к ЗАО "ИК "Павловский Посад", в договорных отношениях с которым он состоял.

Кроме того, является обоснованным, соответствующим требованиям статьи 98 ГПК РФ вывод суда об отказе в удовлетворении требований А. о взыскании в его пользу расходов на оплату услуг представителя, поскольку судом удовлетворены исковые требования ОАО "Банк "Санкт-Петербург".

Доводов, которые опровергали бы указанные выше выводы суда первой инстанции, в кассационной жалобе А. не содержится.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным документам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи