Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 марта 2011 г. N 33-3354/2011 (ключевые темы: техническая эксплуатация - неустойка - исчисление сроков - условия договора - акт приема-передачи)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 28 марта 2011 г. N 33-3354/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Рогачева И.А.

судей Вологдиной Т.И. и Нюхтилиной А.В.

при секретаре П.

рассмотрела в открытом судебном заседании 28 марта 2011 года кассационную жалобу К. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2010 года по делу N 2-2343/10 по иску К. к ЗАО "Ленстройтрест" о взыскании неустойки.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истицы С., поддержавшего жалобу, и представителей ЗАО "Ленстройтрест" Ф. и А., просивших оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия

установила:

Решением Дзержинского районного суда от 06.12.2010 г. по настоящему делу отказано в удовлетворении требований К. о взыскании с ЗАО "Ленстройтрест" неустойки (пени) в размере 132.721 руб. 17 коп. за нарушение ответчиком сроков передачи квартиры по договору о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <...>, заключенному сторонами 03.03.2006 г.

В кассационной жалобе истица просит отменить указанное решение, считая его незаконным и необоснованным, и вынести новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения, которое по существу является правильным.

Как следует из условий вышеназванного договора, стороны в его пункте 1.2.1 определили планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию - третий квартал 2007 года, но не позднее четвертого квартала 2007 года. В том же пункте (в абзаце втором) оговорено, что датой принятия объекта в эксплуатацию является дата утверждения акта государственной комиссии (л.д. 11).

Последнее указание, по смыслу этого пункта, направлено только на разъяснение понятия сдачи объекта в эксплуатацию, использованного в первом абзаце.

Согласно пункту 2.1.1 договора ЗАО "Ленстройтрест" обязано передать дольщику квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, по акту приема-передачи в течение четырех месяцев после крайнего срока, указанного в п. 1.2.1 (сдача объекта государственной комиссии) - л.д. 12.

В соответствии с п. 4.7 договора в случае просрочки ЗАО "Ленстройтрест" своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.1., более чем на 30 дней, оно обязано выплатить дольщику пеню в размере 0,05% от общей стоимости долевого участия за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы договора (л.д. 14).

Разрешая спор, суд исходил из того, что ЗАО "Ленстройтрест" не было допущено нарушения срока исполнения обязательств по договору, поскольку 29.12.2008 г. ему было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-5312в-2008 в отношении указанного жилого дома (л.д. 18 - 19), а квартиру он передал истице в пределах четырех месяцев с даты - по акту приема-передачи от 06.03.2009 г. (л.д. 17). С учетом этого суд пришел к выводу об отсутствии просрочки со стороны ответчика и в связи с этим - об отсутствии оснований для взыскания с него предусмотренной договором неустойки.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Приведенные выше положения договора допускают двоякое толкование его условия о сроке исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры дольщику, поскольку, хотя в пункте 2.1.1 договора имеется отсылка к крайнему сроку, указанному в п. 1. 2.1, она сопровождена уточнением относительно сдачи объекта государственной комиссии.

При этом содержание договора не позволяет однозначно ни подтвердить, ни опровергнуть довод ответчика, с которым согласился суд первой инстанции, о том, что смысл данного уточнения состоял именно в исчислении срока передачи квартиры с даты фактической сдачи объекта, а не с даты истечения крайнего срока, указанного в пункте 1.2.1. (четвертый квартал 2007 года).

В такой ситуации, с учетом положений ст.ст. 307, 309 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие договора об ответственности застройщика в виде пени за нарушение срока передачи квартиры не может считаться согласованным сторонами и не подлежит применению.

Соответственно, оснований для взыскания с ответчика предусмотренной договором неустойки у суда не имелось вне зависимости от допущенного им толкования условий договора.

Этот вывод не опровергает довод кассационной жалобы о том, что договор в случае отсутствия в нем указания срока исполнения обязательств не мог бы быть заключен.

Действительно, в силу п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Однако, несмотря на имеющуюся в договоре неясность по поводу исчисления срока, установленного для передачи квартиры дольщику, этот срок по смыслу договора во всяком случае начинает течь не позднее даты сдачи объекта в эксплуатацию, а следовательно, может быть определен.

К настоящему времени договор исполнен и ни одна из сторон не оспаривает факт заключения договора и его действительность.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого решения по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2010 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу К. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи