Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 июля 2011 г. N 33-10475 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор купли-продажи земельного участка - существенные условия договора - задаток)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 21 июля 2011 г. N 33-10475

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Стешовиковой И.Г.

судей

Красиковой И.В.

Сальниковой В.Ю.

при секретаре

Присекарь С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-16/11 по кассационным жалобам на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2011 года по иску Козловского Н.В. к Открытому акционерному обществу "Перспектива" о понуждении исполнить условия предварительного договора купли-продажи земельного участка и обязании заключить основной договор;

по встречному иску ОАО "Перспектива" к Козловскому Н.В. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным.

Заслушав доклад судьи Стешовиковой И.Г., объяснения представителей ответчика - Сухановой Л.П. и Абраменковой Ю.В.; представителей истца - Даньшина Н.В. и Симоновой А.В.,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Козловский Н.В. обратился с иском к ООО "Перспектива", указав, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого истец уплатил задаток в сумме <...> рублей, основной договор не заключен по вине ответчика, просил суд обязать ОАО "Перспектива" устранить препятствия в формировании объекта купли-продажи путем предоставления в регистрирующий орган документов, необходимых для регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости при его гибели или уничтожении; понудить к исполнению условий предварительного договора и обязать заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре.

ОАО "Перспектива" обратилось со встречным исковым заявлением о признании предварительного договора незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто договоренности о предмете спора, отсутствует согласованный и подписанный сторонами план с обозначением границ участка, не согласована площадь объекта продажи.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15.03.2011 г. в удовлетворении исковых требований Козловского Н.В. и встречных исковых требований ОАО "Перспектива" отказано.

В кассационной жалобе Козловский Н.В. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении основного иска связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

ОАО "Перспектива" в кассационной жалобе оспаривает решение в части отказа в удовлетворении требований о признании договора незаключенным.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

Из материалов дела усматривается, что 29.12.2008 года между ОАО "Перспектива" и Козловским Н.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью <...> кв. метров, который будет сформирован в результате разделения на две части принадлежащего Обществу участка площадью <...> кв. метров, с кадастровым номером N..., расположенного по адресу <адрес>.

По условиям договора границы объекта продажи обозначены на Плане, являющемся приложением к предварительному договору. Формирование объекта осуществляет покупатель Козловский Н.В. в соответствии с планом-графиком формирования объекта, который будет согласован сторонами. При заключении предварительного договора стороны согласились считать существенными условиями договора обременения (ограничения) земельного участка, установленные в приложениях к договору.

Покупатель обязался выплатить продавцу задаток в размере <...> рублей в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания предварительного договора, в течение 30 дней с момента подписания предварительного договора представить продавцу и согласовать с ним план -график формирования объекта; в срок, установленный сторонами в плане-графике сформировать объект; сообщать продавцу обо всех обстоятельствах, затрудняющих исполнение предварительного договора в течение 2 рабочих дней с момента их возникновения.

Продавец обязался согласовать предоставленный план-график; по письменному запросу покупателя выдавать ему необходимые доверенности для представления интересов продавца перед третьими лицами, подписывать необходимые документы и совершать действия, связанные с формированием объекта; не совершать с объектом действий, влекущих его отчуждение, залог или иное обременение третьими лицами.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно условиям предварительного договора от 29.12.2008 г. основной договор должен быть заключен сторонами в срок до 31.12.2009 года, но не позднее 5 дней с момента регистрации права собственности продавца на объект.

Судом правомерно указано, что поскольку до 31.12.2009 г. основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, доказательств направления сторонами друг другу письменных предложений заключить основной договор, не представлено, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Довод истца о том, что срок заключения основного договора привязывается к моменту формирования объекта и получения продавцом свидетельства о праве собственности на сформированный объект, противоречит требованиям пункта 4 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которым должен быть определен конкретный срок заключения основного договора, вне зависимости от обстоятельств, которые могут и не наступить.

Признание указанного условия недействительным не влечет недействительности всей сделки в силу положений ст. 180 ГК РФ, поскольку стороны условие о сроке заключения основного договора согласовали, о чем прямо указано в пункте 1.4.

Иные доводы кассационной жалобы Козловского сводятся к указанию на допущенные судьей при рассмотрении дела процессуальные нарушения. Кассационная жалоба не содержит доводов, которые свидетельствуют о том, что при разрешении спора судом были допущены нарушения гражданского процессуального законодательства, в результате которых судом было постановлено по существу неправильное решение.

Правомерно суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения встречных исковых требований ОАО "Перспектива" о признании договора незаключенным.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи следует, что стороны согласовали все существенные условия договора: имеется описание земельного участка, места его расположения, площади, установлена цена. Сведения об объекте недвижимости содержатся, в том числе, в приложениях к предварительному договору, являющихся его неотъемлемой частью и, вопреки утверждениям ответчика, не требующих обязательного самостоятельного подписания.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при заключении оспариваемого договора, положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, а именно, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет договора, положений ст. 37 Земельного кодекса РФ, в которой говорится, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, допущено не было.

Доводы кассационной жалобы ОАО "Перспектива" о несогласии с оценкой представленных сторонами доказательств, не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, по существу направлены на иную оценку обстоятельств дела, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи