Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 марта 2011 г. N 4172 (ключевые темы: объекты недвижимости - предварительный договор - основной договор - общая площадь - кадастровый номер)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 28 марта 2011 г. N 4172

Судья: Матусяк Т.П.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Савельевой М.Г.

судей Тарасовой И.В., Корнильевой С.А.

при секретаре К.

рассмотрела в судебном заседании от 28 марта 2011 года дело N 2-103/11 по кассационной жалобе П. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 8 февраля 2011 года по иску П. к ООО <...> об обязании заключить основной договор, передать правоустанавливающие документы, взыскании излишне уплаченной суммы, взыскании судебных издержек; встречному иску ООО <...> к П. об обязании заключить основной договор.

Заслушав доклад судьи Савельевой М.Г., объяснения П. и его представителя - адвоката М. (доверенность от 06.04.2010 года, ордер от 26.03.2011 года), объяснения представителей ООО <...> - В., Н. (доверенности от 14.12.2010 года), объяснения представителя ОАО <Банк> - Б. (доверенность от 01.12.2010 года), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 8 февраля 2011 года исковые требования П. удовлетворены частично, суд обязал ООО <...> и П., в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, заключить договор купли-продажи: - части индивидуального жилого дома сблокированного типа по <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>, стоимостью <...> (<...>) рублей; - земельного участка по <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>, стоимостью <...> (<...>) рублей.

Вышеназванным решением суда отказано в удовлетворении иска П. к ООО <...> об обязании передать правоустанавливающие документы, взыскании излишне уплаченной суммы, взыскании судебных издержек.

В кассационной жалобе П. просит отменить решение суда, вынести новое решение, считает постановленное судом решение неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что 28.02.2008 г. между ООО <...> и П. был заключен предварительный договор N <...> (с условием о предоплате).

Согласно п. 1.1. данного договора стороны договорились заключить в будущем в простой письменной форме следующие договоры:

- договор купли-продажи (далее - "Основной Договор 1"), согласно которому продавец будет обязан продать, а покупатель будет обязан купить в собственность объект недвижимости - земельный участок, расположенный в квартале малоэтажной жилой застройки по <...>, общей проектной площадью <...> кв. м;

- договор купли-продажи квартиры в быстровозводимом жилом доме (далее - "Основной договор 2"), согласно которому продавец должен будет передать в собственность покупателю квартиру в данном быстровозводимом доме, расположенном на вышеуказанном участке, общей проектной площадью <...> кв. м.

В соответствии с п. 3.1. предварительного договора, стоимость участка под квартирой составила <...> рублей, стоимость квартиры составляет <...> рублей. Цена участка и квартиры является окончательной и может быть изменена только в соответствии с пунктом 1.4 договора.

В силу п. 1.4. договора, фактические площади участка и квартиры будут окончательно определены сторонами по результатам фактических обмеров после проведения технической инвентаризации и сдачи квартиры в эксплуатацию, а также выделения участка под ним и присвоения ему индивидуального кадастрового номера. При этом при изменении фактических площадей по сравнению с плановыми более чем на плюс/минус 2%, окончательная стоимость участка и квартиры будет уменьшена или увеличена пропорционально изменению площадей.

19.03.2008 г. теми же сторонами подписан предварительный договор N <...>, содержащий иную редакцию ранее заключенного предварительного договора.

Пункт 1.4 изложен в следующей редакции: фактические площади участка и квартиры будут окончательно определены сторонами по результатам фактических обмеров после проведения технической инвентаризации и сдачи квартиры в эксплуатацию, а также выделения участка под ним и присвоения ему индивидуального кадастрового номера. При этом при изменении фактических площадей по сравнению в плановыми, окончательные стоимости участка и квартиры будут уменьшены или увеличены пропорционально изменению площадей. Площади участка и квартиры, применяемые для расчета их стоимостей, указаны без применения понижающих коэффициентов. Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас), определенная БТИ с применением понижающих коэффициентов, не используется в расчете стоимости квартиры.

Обязанность по оплате указанных в п. 3.1 договора сумм исполнена П. в полном объеме. Для производства оплаты П. получен кредит целевого использования по кредитному договору N <...>, заключенному с ОАО <Банк>.

30.10.2009 г. зарегистрировано право ООО <...> на часть индивидуального жилого дома сблокированного типа по <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>, а 27.05.2010 г. на земельный участок по <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>.

В обоснование требований к ООО <...> об обязании заключить основной договор, передать правоустанавливающие документы, взыскании излишне уплаченной суммы, взыскании судебных издержек, истец П. указал, что им выполнены обязанности, предусмотренные договором от 28.02.2008 г. по оплате денежных средств, однако, ответчик свою обязанность по заключению основного договора не исполняет, кроме того, сослался на то, что фактическая площадь, переданного ему дома, меньше той, которая указана в договоре, в связи с чем, ему должна быть возвращена сумма, уплаченная за часть площади в размере <...> рублей.

ООО <...> обратилось в суд со встречным иском к П. об обязании заключить основной договор, указывая, что в соответствии с условиями предварительного договора стороны не заключили основной договор до настоящего времени, однако, часть индивидуального жилого дома сблокированного типа по <...> общей площадью <...> кв. м и земельный участок общей площадью <...> кв. м переданы П. по акту, фактическая площадь земельного участка, образованного в результате проведения кадастровых работ, составила <...> кв. м, что на <...> кв. м больше земельного участка, предусмотренного договором, в связи с чем П. предложено заключить основной договор и доплатить <...> рублей <...> копейки за предоставленный земельный участок. Кроме того, в нарушение п. 2.2.4 предварительного договора П. не заключен договор на техническое обслуживание объектов и предоставление коммунальных услуг. ООО <...> приглашало П. для заключения основного договора, однако П. основной договор не заключил, что, по мнению ответчика, свидетельствует об уклонении П. от заключения договора, в связи с чем ООО <...> просило обязать П. заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого проекта.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст. 429 ГК РФ, исходил из того, что законом не запрещено заключение предварительных договоров купли-продажи в отношении строящихся объектов, признал, что заключенный сторонами договор не противоречит требованиям действующего законодательства, был квалифицирован сторонами при его заключении.

То обстоятельство, что в предварительном договоре стороны предусмотрели в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора внесение денежной суммы в размере продажной стоимости объектов недвижимости, как правильно указал суд, являлось правом сторон, не противоречит закону, не меняет правовой природы спорного договора как предварительного договора купли-продажи.

При разрешении спора судом установлено, что объекты недвижимости созданы, право собственности ответчика зарегистрировано, и стороны не возражают против заключения основного договора, однако не могут прийти к соглашению о том, на каких условиях данный договор должен быть заключен.

В соответствии с правилами ст. 549 ГК РФ и условиями предварительного договора суд признал установленным, что предмет купли-продажи сторонами согласован, им является часть индивидуального жилого дома сблокированного типа по <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>; и земельный участок по <...> общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>.

Указанные объекты недвижимости приняты П. по акту и находятся в его пользовании.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно цены переданного имущества, что является существенным условием договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст. 555 ГК РФ, правильно исходил из того, что стороны должны были указать в предварительном договоре цену объектов недвижимости, либо способ, позволяющий определить эту цену. При этом указание на способ определения указанной цены не должен допускать неоднозначного толкования.

Судом установлено, что в процессе оформления прав на земельный участок, его межевания и проведения кадастровых работ, площадь переданного П. земельного участка увеличилась относительно указанной в договоре на <...> кв. м. При этом, учитывая, что в соответствии с условиями предварительного договора оплата определена за <...> кв. м земельного участка в сумме <...> рублей, соответственно, может быть определена стоимость одного метра земельного участка, она составляет <...> рублей, доплата должна составлять <...> рублей.

Данный способ определения стоимости земельного участка указан П. в его уточненном исковом заявлении, ответчик не возражал против применения такого способа.

С учетом изложенного, исходя из положений ч. 3 ст. 555 ГК РФ, суд обоснованно признал, что стоимость земельного участка площадью <...> кв. м согласована сторонами и составляет <...> рублей.

Решение ответчиком в кассационном порядке не оспаривается, в кассационной жалобе истца правильность вывода суда в указанной части также не оспаривается.

Возражая против выплаты разницы в стоимости земельного участка, П. полагал, что эта сумма должна быть зачтена в счет той суммы, которую ему должен возвратить ответчик, передавший жилые помещения меньшего размера по сравнению с указанным в п. 1.1 договора, при этом П. ссылался на положения п. 3.1 и 1.4 договора.

При оценке доводов сторон суд исходил из правил ст. 431 ГК РФ, регулирующей толкование договора, пришел к выводу о том, что стороны согласовали стоимость части индивидуального жилого дома сблокированного типа по <...>, в указанном в договоре размере - <...> рублей.

При этом суд признал, что иную стоимость дома определить не представляется возможным, в связи с тем, что стороны не определили (не согласовали) способ определения цены объекта недвижимости, позволяющий определить иную цену объекта недвижимости, кроме указанной в договоре.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда, поскольку они не противоречат требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Отклоняя доводы истца П., суд исходил из того, что в пунктах 1.1 и 1.4 предварительного договора указаны различные площади, а именно общая проектная, фактическая и плановая, которые сравнены быть не могут, поскольку имеют явно различное значение и являются понятиями, определяющими различные характеристики жилого помещения. Само содержание данных понятий - общая проектная, фактическая и плановая площадь в предварительном договоре не раскрыто. Кроме того, суд обоснованно учел, что в п. 1.4 предварительного договора, в редакции от 19.03.2008 г., стороны определили, что площади участка и квартиры, применяемые для расчета их стоимостей, указаны без применения понижающих коэффициентов, общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас), определенная БТИ с применением понижающих коэффициентов, не используется в расчете стоимости квартиры.

При толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ суд принял во внимание, что согласно части 2 договора, определяющей обязанности продавца, продавец обязался построить и продать покупателю объект недвижимости в соответствии с вариантом, выбранным покупателем и указанным в приложении N <...>, а также передать покупателю земельный участок и объект недвижимости, при этом стороны не согласовали, что при определении стоимости части жилого дома какие-то его элементы (балконы, террасы) будут учтены с понижающим коэффициентом.

Согласно техническому паспорту спорного строения, площадь по наружному обмеру с учетом террасы и балкона указана в размере <...> кв. м, общая площадь определена в размере <...> кв. м, при этом применены понижающие коэффициенты к площадям террасы, балкона и одного из коридоров, площадь <...> кв. м указана без учета террасы и балкона, соответственно, исходя из условий заключенного сторонами договора (п. 1.4), оснований для расчета стоимости дома из площади <...> кв. м не имеется.

Как следует из материалов дела, П. принял дом и в настоящее время является его законным владельцем.

В этой связи суд обоснованно учел доводы ответчика о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи П. видел передаваемый ему объект недвижимости и согласился на стоимость уже фактически построенного и предъявленного ему объекта недвижимости. Цену данного объекта стороны указали в договоре.

При таком положении, указание в документах о регистрации права собственности на то, что общая площадь данного объекта недвижимости составляет <...> кв. м, не влияет на правильность суждения суда о том, что стороны согласовали стоимость дома, в указанном в договоре размере. Принимая во внимание, что способ определения цены объекта недвижимости, позволяющий определить иную цену объекта недвижимости, кроме указанной в договоре, стороны не определили (не согласовали), суд обоснованно указал, что иную стоимость дома определить не представляется возможным.

С учетом указанного, разрешив вопрос о существенных условиях договора, суд правомерно возложил на стороны обязанность заключить основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости на указанных условиях.

Доводы ответчика в отношении обязательности предварительного заключения (до заключения основного договора) договора на техническое обслуживание и коммунальные услуги правомерно отклонены, как не основанные на законе.

С учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств правовые основания к удовлетворению требований П. о возврате ему части денежных средств, уплаченных по предварительному договору, отсутствуют, отказ в данной части исковых требований правомерен.

Требования П. об обязании ООО <...> передать ему документы, необходимые для регистрации права собственности на объекты недвижимости обоснованно отклонены судом, поскольку ответчик не уклоняется от передачи указанных документов, доказательства уклонения ответчика от регистрации договора не представлены.

В решении изложены обстоятельства спора, установленные судом, приведены доказательства, на которых основаны выводы суда об указанных обстоятельствах, доводы, по которым суд не согласился с позицией истца при определении цены объекта недвижимости в части стоимости части жилого дома, законы, которыми руководствовался суд.

Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, направленные на иную оценку добытых по делу доказательств, не подрывают правильности выводов суда по существу рассмотренных требований, не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи