Определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 марта 2011 г. N 33-2192/2011 (ключевые темы: обувь - объекты незавершенного строительства - инвестиции - право собственности - объекты недвижимости)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 2 марта 2011 г. N 33-2192/2011

Судья: Корсакова Ю.М.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Рогачева И.А.

судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.

при секретаре К.

рассмотрела в открытом судебном заседании 02 марта 2011 года кассационную жалобу Л. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 22 декабря 2010 года по делу N 2-2452/2010 по иску Л. к закрытому акционерному обществу "ОЛ-Сервис" и к Федеральному государственному унитарному предприятию "Санкт-Петербургская фабрика ортопедической обуви" о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истца адвоката Садикова Т.К., поддержавшего жалобу, представителя ЗАО "ОЛ-Сервис" Б., полагавшей, что жалоба подлежит удовлетворению, и представителей ФГУП "Санкт-Петербургская фабрика ортопедической обуви" М. и Ч., полагавших, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, судебная коллегия

установила:

Решением Октябрьского районного суда от 22.12.2010 г. по настоящему делу отказано в удовлетворении требования Л. о признании за нею права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - <...>, пропорциональную внесенным инвестициям и выраженную в виде однокомнатной квартиры N <...> в указанном доме, расположенной на втором этаже, общей площадью 41,7 кв. м.

В кассационной жалобе Л. просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения которое по существу является правильным.

Разрешая спор, суд исходил из того, что объект строительства - жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу <...> обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем приобретение Л. права собственности на квартиру в этом доме исключается в силу положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С этим выводом согласиться нельзя.

Как следует из материалов дела, решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 26.03.1990 г. N 206 "О строительстве дворового флигеля <...>" Ленинградской организации арендаторов фабрики ортопедической обуви (ЛОАФОО) Главортпомощи Министерства социального обеспечения РСФСР было разрешено осуществить строительство дома за счет централизованных источников финансирования на участке снесенного дворового флигеля <...> для жилых и социальных нужд фабрики, с передачей дома на баланс Исполкома Октябрьского райсовета для заселения в установленном порядке. Тем же распоряжением ЛОАФОО на период строительства был отведен земельный участок по вышеуказанному адресу в размере 0,06 га, Главархитектуре предписано оформить разрешительную документацию на проектирование, строительство и отвод земельного участка (т. 1, л.д. 98).

20.09.1999 г. губернатором Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 963-р "О завершении строительства жилого дома по адресу: <...> которым арендному предприятию "Фабрика ортопедической обуви" было разрешено завершить строительство жилого дома со встроенными помещениями за счет собственных средств на занимаемой территории площадью 0,5 га по указанному выше адресу (л.д. 144).

По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области земельный участок площадью 5054 кв. м, <...> по адресу <...> находится в аренде у ФГУ "Санкт-Петербургская фабрика ортопедической обуви Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию" на период с 30.09.1999 г. по 08.12.2046 г. на основании договора аренды от 10.11.1998 г. и дополнительного соглашения к нему от 18.10.2005 г. (т. 1, л.д. 182).

Таким образом, Фабрике ортопедической обуви постановлениями органов государственной власти Санкт-Петербурга было разрешено строительство жилого дома на занимаемой ею территории, которая, по объяснениям сторон, фактически полностью используется фабрикой и на которой помимо объекта строительства расположены иные принадлежащие фабрике помещения.

По смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При указанных выше обстоятельствах достаточных оснований для признания строительного объекта самовольной постройкой у суда не имелось, независимо от того, что до настоящего времени не сформирован в качестве самостоятельного объекта недвижимости земельный участок, занимаемый объектом строительства.

Не может указанный вывод быть обоснован также ссылкой на содержание договора аренды земельного участка от 10.11.1998 г., в котором было указано, что участок предоставляется арендному предприятию "Санкт-Петербургская фабрика ортопедической обуви" под производственные цели, и дополнительного соглашения к нему от 18.10.2005 г., где предусмотрено, что участок предоставляется под производственные цели, медицинский центр, магазин, столовую, пустующие помещения в стадии завершения строительных работ, автостоянку, газоны, фонтан (т. 2, л.д. 17, 30).

Из этих документов следует, что целевое назначение участка предполагает возможность осуществления на нем строительства независимо от целей дальнейшего использования соответствующего объекта.

Противоречит вывод суда о статусе объекта строительства как самовольной постройки и факт приемки в эксплуатацию расположенных в этом здании медицинского отдела, салона по подбору обуви и стационара, осуществленной 18.12.2002 г. государственной комиссией, сформированной приказом Министерства труда и социального развития РФ от 10.10.2002 г. N 200 (т. 2, л.д. 4 - 11), на основании которого в 2003 году была произведена первичная инвентаризация <...> (л.д. 182 - 190).

Однако с учетом изложенного выше не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы о том, что для правильного разрешения спора суду необходимо было, исходя из правил ст. 222 ГК РФ, установить, нарушает ли сохранение постройки права и интересы других лиц и создает ли угрозу жизни и здоровья граждан, для чего необходима была экспертиза.

Степень завершенности строительства объекта и его соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам также имели бы значение в том случае, если бы Л. ставила вопрос о признании жилого дома завершенным и о признании за нею права собственности на квартиру как на вновь созданный объект недвижимости, в то время как в данном случае требования истца были связаны с правами на объект незавершенного строительства, поскольку, как установлено судом, жилые помещения в доме по строительному адресу <...> в эксплуатацию в установленном порядке не принимались. Этот вывод в кассационной жалобе не оспаривается.

С учетом изложенного довод кассационной жалобы о том, что судом было необоснованно отклонено ходатайство истца о проведении судебной экспертизы, не может быть принят во внимание.

Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, независимо от правильности выводов суда относительно статуса спорного объекта как самовольной постройки, в данном случае возможность признания за Л. права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную внесенным инвестициям и выраженную в виде однокомнатной квартиры, отсутствовала.

Пунктом 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 г. N 1488-1, на который ссылалась Л., обращаясь в суд с вышеназванным требованием, предусмотрено, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

По смыслу этих положений закона размер доли в праве общей собственности на имущество должен выражаться математически, а не путем описания конкретной части общего имущества, соответствующей этой доле.

С этим связано содержание п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, где указано, что в подраздел II Единого государственного реестра прав вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

Пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. N 219, прямо предусмотрено, что доля в праве указывается в виде правильной простой дроби.

Исходя из изложенного исключалась возможность удовлетворения требования Л. о признании за нею доли в праве собственности на объект незавершенного строительства в объеме однокомнатной квартиры.

Соответствующее судебное решение фактически являлось бы неисполнимым и не влекло бы правовых последствий, поскольку отсутствовала бы возможность государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости - объект незавершенного строительства по указанному выше адресу.

Более того, не имелось у суда и оснований рассматривать Л. как инвестора, который может приобрести вещное право на объект незавершенного строительства в целом, поскольку это противоречило бы условиям договора, заключенного ею 24.01.2006 г. с ЗАО "ОЛ-Сервис", согласно которому истица в качестве дольщика была принята в долевое строительство с целью приобретения права собственности на квартиру N <...> в доме по строительному адресу <...>, при этом ее участие в финансировании строительства выражалось в уплате инвестору (ЗАО "Ол-Сервис") фиксированной денежной суммы и не находилось в зависимости от фактических расходов на строительство объекта.

Как следует из материалов дела, 17.12.2000 г. застройщиком - арендным предприятием "Фабрика ортопедической обуви" был заключен с ЗАО "ОЛ-Сервис" (инвестором) инвестиционный договор N 17/12, предметом которого было осуществление инвестором финансирования строительства части объекта (жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу <...>) общей площадью 1188,6 кв. м с расположенными в ней жилыми помещениями, при этом объем финансирования был определен ориентировочно и мог изменяться, в частности, в зависимости от стоимости строительных работ и материалов (л.д. 17 - 20).

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Приведенное положение закона во взаимосвязи с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" указывает на то, что праву общей долевой собственности на объект незавершенного строительства сопутствует обязанность инвесторов соразмерно своей доле участвовать в финансировании строительства.

Между тем, как указано выше, размер участия Л. был строго определен ее обязательствами перед ЗАО "ОЛ-Сервис", у которого в связи с этим, как и у ГУП "Санкт-Петербургская фабрика ортопедической обуви", не имеется права требовать от Л. участия, пропорционально ее доле, в дальнейшем финансировании строительства.

Именно с этими особенностями отношений с участниками долевого строительства обусловлены положения действующего в настоящее время Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по смыслу ст. ст. 4, 12.1 и 13 которого участники долевого строительства до завершения строительства не приобретают вещных прав на объект строительства и пользуются в отношении него только обязательственными правами (правом залога).

Таким образом, удовлетворение требования, предъявленного Л., исключалось, в связи с чем вынесенное по делу решение является по существу правильным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 22 декабря 2010 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу Л. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи