Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 9 марта 2011 г. N 33-2370/2011 (ключевые темы: нежилое помещение - договор купли-продажи - договор займа - государственная регистрация перехода права собственности - договор продажи недвижимости)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 9 марта 2011 г. N 33-2370/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Пошурковой Е.В.

судей Витушкиной Е.А. и Осининой Н.А.

при секретаре И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 09 марта 2011 года гражданское дело N 2-3191/10 по кассационным жалобам Е.С., Т. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года по иску Б. к Т., Е.С. о признании договора залога недействительным, государственной регистрации права, по иску Т. к Е.С. о прекращении ипотеки, по иску Т. к Б. о признании договора купли-продажи недействительным, по иску Е.С. к Т. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на предмет залога.

Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителей Е.С. - П., Е.А., объяснения представителя Б. - Ч.,-

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Б. обратился в суд с иском к Т., Е.С. о признании договора залога от 23.04.2010 года недействительным, государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что 10.10.2009 года между ним и Т. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N <...> кадастровый номер <...>, площадью 84,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>; согласно условиям данного договора Т. обязалась передать истцу в собственность указанный объект недвижимости за <...>; 12.10.2009 года истец передал Т. денежные средства за отчуждаемый объект недвижимости; 31.10.2009 года неустановленными лицами был похищен автомобиль истца, в котором находились оригинал подписанного ответчиком договора купли-продажи нежилого помещения, расписка о получении денежных средств; после случившегося истец вел с Т. переговоры о необходимости подписания дополнительных экземпляров договора и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, однако ответчица сообщила истцу о том, что спорный объект недвижимости передан ею в залог, вследствие чего регистрация перехода права собственности невозможна.

Т. обратилась в суд с иском к Е.С. о прекращении ипотеки.

В обоснование заявленных требований Т. указывала, что является собственником нежилого помещения N <...> кадастровый номер <...>, площадью 84,9 кв. м, расположенного по адресу: <...> на основании договора купли-продажи от 17.06.2009 года; 23.04.2010 года представителем Т. был заключен договор беспроцентного займа с Е.С., предметом которого являлись обязательства по предоставлению беспроцентного займа в размере <...> рублей, который обеспечивался залогом имущества; в тот же день сторонами заключен договор залога недвижимого имущества, который зарегистрирован 17.05.2010 года; 11.05.2010 года ответчику были возвращены денежные средства, о чем была дана расписка, что подтверждает выполнение условий договора; вследствие отказа ответчика подать заявление об отмене регистрации договора залога недвижимого имущества, Т. обратилась в суд.

Одновременно Т. обратилась в суд с иском к Б. о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку при его подписании она не имела цели продавать принадлежащее ей нежилое помещение, договор не был исполнен, так как денежных средств она не получала и поскольку договор не был зарегистрирован, то он является ничтожным.

Е.С. обратился в суд с иском к Т. о взыскании в его пользу денежных средств по договору займа от 23.04.2010 года в сумме <...> рублей и процентов в сумме <...> рублей, а также обращении взыскания на предмет залога.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 23.12.2010 года постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение N <...> кадастровый номер <...>, площадью 84,9 кв. м, расположенное по адресу: <...> от Т. к Б. В удовлетворении исков Т. к Б. о признании договора купли-продажи недействительным и к Е.С. о прекращении ипотеки отказано.

Тем же решением суда признан недействительным договор залога недвижимого имущества, заключенный 23.04.2010 года между Е.С. и Т.

В удовлетворении иска Е.С. к Т. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на предмет залога отказано.

В кассационных жалобах Е.С. и Т. просят отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное.

Т. в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представила. В силу ч. 2 ст. 354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде кассационной инстанции. В связи с вышеизложенным, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие Т.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона.

Из материалов дела усматривается, что 25.09.2009 года Т. (далее - ответчица), являющаяся собственником нежилого помещения N <...> кадастровый номер <...>, площадью 84,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, выдала доверенность представителям Б., С., Я. с правом заключения от ее имени договоров займа с залоговым обеспечением и продажи либо обмена принадлежащего ей помещения. 10.10.2009 года между Б. (далее - истец) и ответчицей заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. В соответствии с п. 1.1 договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя указанный объект недвижимости, а покупатель обязуется принять объект и оплатить его стоимость в порядке, установленном настоящим договором. В тот же день между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, предусматривающее право продавца до 10.04.2010 года выкупить нежилое помещение у покупателя. Переход права собственности спорного помещения к истцу не был зарегистрирован. 23.04.2010 года между Е.С. (далее - ответчик) и ответчицей в лице ее представителя С. заключен договор беспроцентного займа с залоговым обеспечением недвижимым имуществом, принадлежащим заемщику на сумму <...> рублей. В тот же день между теми же сторонами заключен договор залога спорного нежилого помещения. 17.05.2010 года произведена государственная регистрация договора залога недвижимого имущества. 11.05.2010 года ответчиком написана расписка в получении от представителя ответчицы <...> рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствовался следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из изложенных норм следует, что указания в них на то, что договор купли-продажи нежилого помещения является заключенным с момента его государственной регистрации, не содержится, вследствие чего момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения совпадает с моментом его подписания.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Судом первой инстанции установлено, что ответчица не оспаривает, что договор купли-продажи был подписан ею, однако ссылается на то, что договор не исполнен в части передачи истцом денежных средств, ответчица не имела намерения продавать спорное нежилое помещение, а договор не был подан на государственную регистрацию.

Судебная коллегия полагает, что районный суд обоснованно счел, что данный довод не может являться основанием для признания договора недействительным или незаключенным

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года, согласно которым п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Принимая во внимание, что п. 2.1.1 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец не позднее пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект обязан освободить объект и передать его покупателю по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем договору и технической документации, то обязанность по передаче нежилого помещения должна быть исполнена после государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 2.2.2 договора покупатель обязан оплатить стоимость объекта в соответствии с разделом 3 договора, которым предусмотрен порядок расчетов, стоимость объекта в размере <...> рублей, а также то, что оплата производится покупателем способом, предусмотренным действующим законодательством.

При таком положении, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что срок оплаты по договору не определен сторонами, вследствие чего неуплата истцом средств по договору не может являться основанием для признания договора недействительным или незаключенным.

Между тем, районный суд справедливо признал довод ответчицы о том, что она не имела намерение продавать спорное нежилое помещение, недоказанным, ввиду его противоречия материалам дела, свидетельствующим о наличии воли ответчицы на отчуждение имущества. Таким образом, суд первой инстанции достоверно установил, что ответчица уклоняется от регистрации права собственности к покупателю по договору купли-продажи нежилого помещения.

Разрешая заявленные требования о признании недействительным договора залога спорного жилого помещения, районный суд обоснованно усмотрел нарушение прав и законных интересов истца, поскольку на момент заключения договора залога 23.04.2010 года законным владельцем помещения являлся истец, а ответчица, фактически не имея права владения и распоряжения, заключила договор залога в отношении спорного помещения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал не подлежащим удовлетворению требование о прекращении договора ипотеки.

Отказывая в удовлетворении требований ответчика к ответчице о взыскании денежных средств и обращении взыскания на предмет залога, суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статья 808 ГК РФ предусматривает, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Как следует из материалов дела, согласно договору займа от 23.04.2010 года ответчик передал представителю ответчицы <...> рублей, а ответчица обязалась возвратить сумму займа в срок до 01.07.2010 года. Пунктом 1.3 договора займа предусмотрено заключение дополнительного соглашения для продления срока займа, а п. 4.2 возможность досрочного возврата суммы займа.

Следует учесть, что ответчик не оспаривает факт написания им 11.05.2010 года расписки в получении им от представителя ответчицы <...> рублей.

Между тем, суд первой инстанции обоснованно указал, что дополнительное соглашение, заключенное между ответчиком и представителем ответчицы, заключено иными сторонами, нежели договор займа от 23.04.2010 года, а аудиозаписи телефонных разговоров между ответчиком и представителем ответчицы не могут свидетельствовать о признании ответчицей долга.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие иных доказательств со стороны ответчика в обоснование своей позиции, судебная коллегия полагает, что районный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований взыскании денежных средств и обращении взыскания на предмет залога.

Доводы кассационной жалобы ответчицы сводятся к неисполнению истцом условий договора купли-продажи спорного нежилого помещения путем неуплаты ей денежных средств по договору.

Судом первой инстанции установлено, что срок оплаты по договору купли-продажи спорного нежилого помещения не определен.

Положениями ч. 2 ст. 314 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Т. не представила суду доказательств того, что она ранее обращалась к Б. с требованием о выплате денежных средств по договору купли-продажи, а, следовательно, срок исполнения обязательства нельзя считать наступившим.

Таким образом, ответчица не лишена возможности требовать взыскания с истца денежных средств по договору купли-продажи нежилого помещения.

Принимая во внимание, что в материалах дела не содержится подтверждения того, что ответчица предъявила истцу требование об исполнении условий договора, а тот в предусмотренный законом семидневный срок его не исполнил, судебная коллегия полагает доводы кассационной жалобы ответчицы несостоятельными.

При таком положении судебная коллегия не может согласиться и с доводами кассационной жалобы ответчика о том, что судом не исследованы обстоятельства выполнения обязательств сторонами договора купли-продажи, а также о необоснованности вывода суда об уклонении ответчицы от государственной регистрации указанного договора.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводом кассационной жалобы ответчика об отсутствии в материалах дела расписки, удостоверяющей возврат ответчицей заемных средств, поскольку в материалах дела содержится расписка от 11.05.2010 года, факт написания которой ответчик не оспаривал, а так как представитель ответчицы действовал на основании доверенности в ее интересах, то указанная расписка фактически является выданной на имя заемщика.

Доводы кассационной жалобы ответчика о нарушении судом норм процессуального права при рассмотрении дела ввиду того, что доверенность представителя истца заверена организацией, о которой не содержится сведений в материалах дела, а также что представитель истца является адвокатом, но на момент судебного разбирательства ордер в материалах дела отсутствовал, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку протоколы судебных заседаний не содержат сведений о том, что представитель истца защищал права своего доверителя именно в качестве адвоката. Вместе с тем, записи в протоколах судебного заседания реквизитов удостоверения адвоката представителя истца без предоставления ордера свидетельствуют лишь о том, что удостоверение предоставлялось суду в качестве документа, удостоверяющего личность, а полномочия представителю истца были предоставлены на основании доверенности, которую суд счел оформленной надлежащим образом.

Между тем, не может быть принят во внимание судебной коллегией и довод кассационной жалобы ответчика о том, что в материалах дела не имеется текста телеграммы направленной С. и сведений о том, какой процессуальный статус занимало данное лицо по делу, поскольку представитель ответчицы, действовавший от ее имени при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения, являлся стороной договора по предоставлению банковской ячейки, заключенного между банком и истцом. Таким образом, представитель ответчицы мог быть привлечен к участию в деле для выяснения обстоятельств заключения и исполнения договора купли-продажи нежилого помещения. Отсутствие в материалах дела текста телеграммы, направленной С. не является основанием для отмены решения суда.

Иные доводы кассационных жалоб основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и выводов суда, не опровергают их и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 23.12.2010 года, постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и не может быть отменено по доводам кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года - оставить без изменения, кассационные жалобы Е.С., Т. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи