Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 июля 2011 г. N 10517 (ключевые темы: предварительный договор - притворная сделка - покупка квартиры - недвижимое имущество - основной договор)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 11 июля 2011 г. N 10517

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Лебедева В.И.,

судей

Корнильевой С.А., Нюхтилиной А.В.

при секретаре

Кургузовой Ю.М.

рассмотрела в судебном заседании от 11 июля 2011 года дело N 2-1043/11 по кассационной жалобе истицы на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля 2011 года по иску Альбарази А.В. к ЗАО "Ленстройтрест" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения Лебедева В.И., представителя Альбарази А.В. Романова В.А., действующего на основании по доверенности от 29.10.2010 г., представителей ответчика ЗАО "Ленстройтрест" Алябьева В.Б. действующего на основании доверенности от 16.12.2010 г. и Фисенко М. А., действующего на основании доверенности 10.12.2010 г. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истица Альбарази А.В. обратилась в Московский районный суд Санкт - Петербурга с иском к ЗАО "Ленстройтрест" о применении последствий недействительности ничтожной (притворной) сделки к предварительному договору купли-продажи квартиры N... от 19.02.2008 года, признав данный договор договором участия в долевом строительстве дома <адрес>; признании за истицей право собственности на двухкомнатную квартиру <адрес>

Альбарази А.В. указала, что 19.02.2008 года с учетом дополнительного соглашения от 19.02.2009 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения - квартиры N <адрес>. Истица обязательства по договору исполнила, внесла денежные средства ответчику в полном объеме. Вместе с тем считает, что предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения фактически является притворной сделкой, поскольку прикрывает договор о долевом участии в строительстве жилого дома, т.к. внесенные истицей денежные средства по предварительному договору использованы ответчиком на инвестирование строительства спорного жилого помещения. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, спорная квартира по акту приема-передачи передана истцу. На момент заключения предварительного договора объект недвижимости создан не был, в связи с чем, не были известны индивидуально-определенные признаки, присущие жилому помещению, которое появилось в будущем. Между сторонами в надлежащей форме не было согласовано условие о предмете договора, что свидетельствует о незаключенности предварительного договора купли-продажи квартиры.

Ответчик был не вправе заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, а должен был заключить именно тот договор, который стороны имели в виду при его заключении, т.е. договор участия в долевом строительстве.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля марта 2011 года требования истицы оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе истица просит отменить решение суда, считает его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 25.08.2006 года N 257-с "О проектировании и строительстве жилого комплекса ЗАО "Ленстройтрест" по адресу: <адрес> ЗАО "Ленстройтрест" разрешено проектирование и строительство жилого комплекса по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 21 945 кв. м., кадастровый N...

14.02.2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО "Ленстройтрест" выдано разрешение N... на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства.

19.02.2008 года между продавцом, ЗАО "Ленстройтрест" и покупателем, Альбарази А.В. заключен предварительный договор N... купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Согласно условиям данного договора срок окончания строительства вышеуказанного дома - IV квартал 2008 года, но не позднее II квартала 2009 года; продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, расположенную на 2 этаже 10-16 этажного дома, а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее денежную сумму, определенную настоящим договором.

В договоре также оговорены технические характеристики квартиры: тип дома - панельный, количество этажей - 10-16, предварительный номер квартиры - 6, разбивочные оси - 22-23/Л-Н, проектная площадь квартиры с учетом площади лоджии (балкона) с понижающим коэффициентом - 0,5 (0,3) - 65,83 кв. м., жилая площадь 14,13 кв. м. и 13,19 кв. м.

Пунктом 3.1 договора установлена цена квартиры в размере <..> руб.<..> коп., цена 1 кв. м. в размере <..> руб. <..> коп.

Данным договором также предусмотрено, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора.

Дополнительным соглашением от 19.02.2009 года к предварительному договору N... купли-продажи квартиры от 19.02.2008 года произведена замена предмета договора, квартиры, а также цены договора. Так стороны согласовали, что предметом предварительного договора купли-продажи квартиры является двухкомнатная квартира по адресу: <адрес> со следующими техническими характеристиками квартиры: тип дома - монолитно-кирпичный, количество этажей - 17, предварительный номер квартиры - 491, проектная площадь квартиры с учетом площади лоджии (балкона) с понижающим коэффициентом - 0,5 (0,3) - 69,75 кв. м., жилая площадь 17,00 кв. м. и 19,55 кв. м. Пунктом 3.1. договора установлена цена квартиры в размере <..> рублей (л.д.26-27).

21.03.2008 года между ОАО <..>кредитор) и Альбарази А.В. (заемщик) заключен кредитный договор N..., в соответствии с которым заемщику на срок по 20.03.2018 года предоставлен целевой кредит в размере <..> рублей для приобретения квартиры, являющейся предметом вышеупомянутого предварительного договора от 19.02.2008 года N.... ЗАО "Ленстройтрест" выступило поручителем заемщика по данному кредитному договору (л.д.32-41).

Дополнительным соглашением от 26.02.2009 года к кредитному договору N... от 21.03.2008 года кредитор и заемщик изменили объект целевого использования кредитных средств (квартиру), на который должны быть использованы заемные денежные средства (л.д.43)

19.07.2010 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО "Ленстройтрест" выдано разрешение N... на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, жилого комплекса 1 и 2 очереди, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>) (л.д. 100-102).

Во исполнение обязательств по предварительному договору N... купли-продажи квартиры от 19.02.2008 года с учетом вышеупомянутого к данному договору дополнительного соглашения от 19.02.2009 года, 10.09.2010 года ЗАО "Ленстройтрест" передало Альбарази А.В. двухкомнатную квартиру N..., общей площадью 69,1 кв. м., расположенную на двенадцатом этаже в доме <адрес> (л.д.44).

Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в её собственность.

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ основной договор купли-продажи также может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

При таких обстоятельствах у суда имелись основания полагать, что отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что при заключении 19.02.2008 г. предварительного договора N... купли-продажи жилого помещения и дополнительного соглашения к данному договору от 19.02.2009 г. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре (п.п. 1.1, 1.2), указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание пунктов 1.1, 1.2 предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Содержание пунктов 2.1.1, 2.1.2. предварительного договора позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, в связи с чем, не имеется оснований рассматривать договор незаключенным по мотиву несогласованности сроков.

Содержание положений раздела 3 предварительного договора определяет цену квартиры и порядок взаиморасчетов сторонами.

Учитывая изложенное, суд пришёл к правильному выводу о том, что условия предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. 429, 554, 555 ГК РФ требованиям. Оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости. Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истцом в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.

С учетом указанного, доводы истицы, основанные на положениях ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", правомерно не приняты судом во внимание.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Суд правильно указал в решении, что оснований рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи, в качестве притворной сделки не имеется, поскольку признание предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя не доказано.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел доводы истицы о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку, не соответствующими обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения районного суда, постановленного в соответствии с нормами процессуального и материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи