Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 июля 2011 г. N 10487 (ключевые темы: предварительный договор - притворная сделка - недвижимое имущество - основной договор - договор купли-продажи)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 11 июля 2011 г. N 10487

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Лебедева В.И.,

судей

Корнильевой С.А., Нюхтилиной А.В.

при секретаре

Кургузовой Ю.М.

рассмотрела в судебном заседании от 11 июля 2011 года дело N 2-1222/11 по кассационной жалобе истца на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля 2011 года по иску Бирюкова Д.В. к ЗАО "Ленстройтрест" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя Бирюкова Д.В. Романова В.А., действующего на основании по доверенности от 10.10.2010 г., представителей ответчика ЗАО "Ленстройтрест" Алябьева В.Б. действующего на основании доверенности от 16.12.2010 г. и Фисенко М. А., действующего на основании доверенности 10.12.2010 г. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истец Бирюков Д.В. обратился в Московский районный суд Санкт - Петербурга с иском к ЗАО "Ленстройтрест" о применении последствий недействительности ничтожной (притворной) сделки к предварительному договору купли-продажи квартиры N... от 22.02.2008 года, признав данный договор договором участия в долевом строительстве дома <адрес>; признании за истцом право собственности на однокомнатную квартиру <адрес>

Бирюков Д.В. указал, что 22.02.2008 г. года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения - квартиры <адрес>. Истец обязательства по договору исполнил, внес денежные средства ответчику в полном объеме. Вместе с тем считает, что предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения фактически является притворной сделкой, поскольку прикрывает договор о долевом участии в строительстве жилого дома, т.к. внесенные истцом денежные средства по предварительному договору использованы ответчиком на инвестирование строительства спорного жилого помещения. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, спорная квартира по акту приема-передачи передана истцу. На момент заключения предварительного договора объект недвижимости создан не был, в связи с чем, не были известны индивидуально-определенные признаки, присущие жилому помещению, которое появилось в будущем. Между сторонами в надлежащей форме не было согласовано условие о предмете договора, что свидетельствует о незаключенности предварительного договора купли-продажи квартиры.

Ответчик был не вправе заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, а должен был заключить именно тот договор, который стороны имели в виду при его заключении, т.е. договор участия в долевом строительстве.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля марта 2011 года требования истца оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда, считает его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 25.08.2006 года N 257-с "О проектировании и строительстве жилого комплекса ЗАО "Ленстройтрест" по адресу: <адрес>" ЗАО "Ленстройтрест" разрешено проектирование и строительство жилого комплекса по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 21 945 кв. м., кадастровый N...

14.02.2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО "Ленстройтрест" выдано разрешение N... на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства.

22.02.2008 года между продавцом, ЗАО "Ленстройтрест" и покупателем, Бирюковым Д.В. заключен предварительный договор N... купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Согласно условиям данного договора срок окончания строительства вышеуказанного дома - IV квартал 2008 года, но не позднее II квартала 2009 года; продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, расположенную на 7 этаже 15 этажного дома, а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее денежную сумму, определенную настоящим договором.

В договоре также оговорены технические характеристики квартиры: тип дома - панельный, количество этажей - 15, предварительный номер квартиры - 188, разбивочные оси - 3-7/А-Д, проектная площадь квартиры с учетом площади лоджии (балкона) с понижающим коэффициентом - 0,5 (0,3) - 44,95 кв. м., жилая площадь 20,1 кв. м.

Пунктом 3.1. договора установлена цена квартиры в размере <..> условных единиц, цена 1 кв. м. в размере <..> условных единиц.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что цена договора определяется в валюте Российской Федерации, при этом условная единица определяется исходя из курса доллара США, установленного ЦБ РФ на день (банковский), предшествующий дню выдачи векселя покупателю, но не менее <..> рублей за один доллар США. Также предусмотрено, что расчеты производятся простыми беспроцентными векселями ООО "Ленстройтрест".

Данным договором также предусмотрено, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора (л.д. 15-20).

22.02.2008 года между ООО "Ленстройтрест" (заемщик) и Бирюковым Д.В. (заимодавец) заключен договор N <..> займа на общую сумму займа <..> условных единиц, в соответствии с которым Бирюкову Д.В. выданы два простые векселя ООО "Ленстройтрест" серии ПД-П N... и N... на сумму <..> рублей и на сумму <..> рублей соответственно, со сроком платежа по предъявлению, но не ранее 01.12.2010 года (л.д.82-87).

19.07.2010 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО "Ленстройтрест" выдано разрешение N... на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого комплекса 1 и 2 очереди, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>

Во исполнение обязательств по предварительному договору N... купли-продажи квартиры от 22.02.2008 года, 30.09.2010 года ЗАО "Ленстройтрест" передало Бирюкову Д.В. однокомнатную квартиру N..., общей площадью 43,1 кв. м., расположенную на седьмом этаже в доме N <адрес> (л.д.22).

Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в её собственность.

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ основной договор купли-продажи также может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

При таких обстоятельствах у суда имелись основания полагать, что отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении 22.02.2008 г. предварительного договора N... купли-продажи жилого помещения сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре (п.п. 1.1, 1.2), указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание пунктов 1.1, 1.2 предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Содержание пунктов 2.1.1, 2.1.2. предварительного договора позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, в связи с чем, не имеется оснований рассматривать договор незаключенным по мотиву несогласованности сроков.

Содержание положений раздела 3 предварительного договора определяет цену квартиры и порядок взаиморасчетов сторонами.

Учитывая изложенное, суд пришёл к правильному выводу о том, что условия предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. 429, 554, 555 ГК РФ требованиям. Оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости. Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истцом в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.

С учетом указанного, доводы истца, основанные на положениях ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", правомерно не приняты судом во внимание.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Суд правильно указал в решении, что оснований рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи, в качестве притворной сделки не имеется, поскольку признание предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя не доказано.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел доводы истца о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку, не соответствующими обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения районного суда, постановленного в соответствии с нормами процессуального и материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи