Определение Ленинградского областного суда от 30 июня 2011 г. N 33-3322/2011 (ключевые темы: земельный участок - договор купли-продажи - сроки исковой давности - право собственности - землеустройство)

Определение Ленинградского областного суда
от 30 июня 2011 г. N 33-3322/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Горбатовой Л.В.

судей Ильичевой Т.В., Косарева И.Э.

при секретаре Швецовой Ю.Ю.

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе Борисовой З.Г. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Борисовой З.Г. к Лихтар Т.Г., Архипову Г.Г., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании недействительным договора купли-продажи в части соглашения о разделе земельного участка, признании недействительным договора дарения, признании недействительной регистрации права собственности, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения представителя Борисовой З.Г. - Михеенко А.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения ответчика Архипова Г.Г., представителя ответчиков Архипова Г.Г. и Лихтар Т.А. - адвоката Гурова Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Борисова З.Г. обратилась в Лужский городской суд с иском Лихтар Т. Г., Архипову Г.Г. о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома от <дата> в части соглашения о разделе земельного участка заключенного между истцом и ответчиком Архиповым Г.Г., договора дарения земельного участка площадью <...> кв. м., заключенного между ответчиками, регистрации права собственности Лихтар Т.Г. на земельный участок площадью <...> кв. м. и признании права общей долевой собственности на <...> долю земельного участка площадью <...> кв. м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, уточнив исковые требования в судебном заседании /л.д. 157-159/.

В обоснование исковых требований указала, что ее матери Архиповой М.И. на основании свидетельства о праве собственности на землю от <дата> принадлежал земельный участок площадью <...> кв. м., предоставленный на основании постановления администрации Торошковского сельского Совета от <дата> N, для ведения личного подсобного хозяйства. Участок предоставлен как единый, однако фактически состоит из двух самостоятельных участков, не имеющих общих границ, на одном из которых площадью <...> кв. м. расположен жилой дом, а второй участок площадью <...> кв. м. находится на другой стороне автомобильной дороги, ведущей из <адрес>, и использовался для посадки картофеля. <дата> Архипова М.И. в лице ее представителя по доверенности Смирновой Н.В. продала своим детям - сыну Архипову Г.Г. и дочери - Борисовой З.Г. жилой дом и земельный участок, Архипов Г.Г. и Борисова З.Г. пришли к соглашению, что у каждого будет находиться по <...> доле жилого дома. Согласно п. 1.4 договора купли-продажи от <дата> в собственность Архипова Г.Г. перешла часть земельного участка под N площадью <...> кв. м., а в собственность Борисовой З.Г. перешла часть земельного участка под N площадью <...> кв. м.

Истец просила признать недействительным договор купли-продажи от <дата> (п. 1.4) в части соглашения о разделе земельного участка между покупателями, поскольку договор в указанной части противоречит ст. 37 ЗК РСФСР и является ничтожной сделкой, т.к. дом приобретался в равных долях, в силу ч. 2 ст. 37 ЗК РСФСР, в случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение. Таким образом, Борисовой З.Г. должна была перейти в собственность <...> доля земельного участка площадью <...> кв. м. Переход права собственности на жилой дом с надворными постройками Архипов Г.Г. и Борисова З.Г. зарегистрировали в 1996 году в Лужском БТИ. При обращении в феврале 1996 года в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Лужского района для регистрации перехода прав на земельный участок, в регистрации <дата> было отказано, поскольку условия договора купли-продажи в части раздела земельного участка противоречат закону. Отказ в регистрации права собственности на земельные участки был обжалован сторонами в Лужский городской суд и решением суда от 29.04.1996 года, вступившим в законную силу 10.05.1996 г., отказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству признан обоснованным. По мнению истца, указанное судебное решение является доказательством ничтожности сделки купли-продажи земельного участка.

В 2010 году ответчик Архипов Г.Г., не смотря на состоявшееся в 1996 году решение суда, произвел межевание земельного участка, площадь которого по результатам межевых работ оказалась равной <...> кв. м., участку был присвоен кадастровый N, и зарегистрировал свое право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м. в Управлении федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. <дата> Архипов Г.Г. подарил принадлежащую ему на праве собственности <...> долю жилого <адрес> дочери Лихтар Т.Г., <дата> Архипов Г.Г. подарил Лихтар Т.Г. земельный участок площадью <...> кв. м. с кадастровым N. Право собственности Лихтар Т.Г. на долю жилого дома и указанный земельный участок зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской <...>. Сделка дарения земельного участка была проведена без надлежащей экспертизы правоустанавливающих документов со стороны Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, не был затребован у Архипова Г.Г. отказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Лужского района от <дата> в регистрации права собственности на земельный участок и решение Лужского суда от 29.04.1996 г.

Представители истца Мельникова А.П. и Михеенко А.А. в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Ответчик Архипов Г.Г. и представитель ответчиков в судебном заседании пояснили, что с заявленными требованиями не согласны в полном объеме. При заключении <дата> сделки купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома, он с родной сестрой Борисовой З.Г. пришли к соглашению, что истцу в собственность перейдет половина жилого дома и земельный участок, на котором расположен дом, а ответчику в собственность перейдет половина дома и земельный участок, расположенный на другой стороне автомобильной дороги <...>. Истец была согласна с условиями данного соглашения, поскольку отношения между сторонами были нормальными, домом и двумя участками они пользовались сообща, ключи от дома до 2006 года оставляли у соседей в <адрес>. Договор купли-продажи был исполнен, деньги переданы покупателю и претензий по сделке между сторонами не было. Договор купли-продажи в феврале 1996 г. был зарегистрирован в Лужском БТИ. За регистрацией перехода прав на земельный участок стороны в 1996 году обращались в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Лужского района, в регистрации было отказано. Отказ был обжалован в суд, но судом отказ в регистрации прав был признан обоснованным. Архипов Г.Г. обрабатывал участок, перешедший ему в собственность, осуществлял на нем посадки, оплачивал земельный налог. Борисова З.Г. пользовалась земельным участком при доме. Поскольку стороны родные брат с сестрой, пользовались участками вместе как при жизни матери Архиповой М.И., так и после ее смерти <дата>, помогали друг другу. У Архиповой М.И. имеется еще одна дочь - <...> проживающая в Украине, которая ни домом, ни участком не пользовалась. Несколько лет назад с истцом сложились конфликтные отношения, истец стала препятствовать ответчикам в пользовании домом. Ответчиком Архиповым для регистрации права собственности на земельный участок, были произведены работы по межеванию и согласованию границ земельного участка. По результатам кадастровых работ площадь участка составляет не <...> кв. м., как указано в договоре купли-продажи от <дата>, а <...> кв. м., участку присвоен кадастровый номер <...>. Зарегистрировав в 2010 году право собственности на долю жилого дома и земельный участок в УФРС, Архипов Г.Г. подарил <дата> на основании договора дарения с Лихтар Т.Г. <...> долю жилого <адрес>, <дата> подарил дочери земельный участок площадью <...> кв. м. с кадастровым номером N. Полагает, что оспариваемые сделки не противоречат закону, оснований для признания их недействительными не имеется. Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания сделки от <дата>, поэтому просит отказать Борисовой З.Г. в удовлетворении заявленного иска.

Ответчик Управление Росреестра по Ленинградской области представил письменный отзыв на исковое заявление /л.д. 279/, в котором указал, что оснований для отказа в регистрации права собственности Архипову Г.Г. на земельный участок в соответствии с договором купли-продажи от <дата>, удостоверенным нотариусом и зарегистрированным в БТИ, не имелось. Являясь собственником земельного участка, Архипов Г.Г. вправе в силу ст. 209 ГК РФ распорядиться им по своему усмотрению, в том числе передать в дар. В связи с чем, Управлением была осуществлена в ЕГРП регистрация договора дарения от <дата>, заключенного между Архиповым Г.Г. и Лихтар Т.Г. Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование доводов кассационной жалобы указал, что соглашение о порядке пользования земельным участком, на котором расположена <...> доля дома Архипова Г.Г., содержащееся в договоре купли-продажи является ничтожным, поскольку должно быть заключено покупателями в отдельном договоре. Договор купли-продажи не содержит сведений об ограничениях или обременениях на земельный участок, хотя фактически право пользования земельным участком Борисовой З.Г. для обслуживания <...> доля дома Архипова Г.Г. существует. Из текста договора следует, что покупателями по сделке оплата произведена в равных долях, следовательно, доли в праве на земельный участок должны быть равными и соответствовать долям домовладения. Существует две редакции договора, суд не выяснил, какая именно редакция договора прошла регистрацию у нотариуса. Из показаний свидетеля <...> следует, что Архипова в деревне видят редко, участок он не обрабатывает.

Также представитель истца указывает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку течение срока должно начинаться с момента государственной регистрации права на земельный участок, т.е. с 2010 года.

В возражениях на кассационную жалобу нотариус <...> указывает, что в делах нотариуса имеется только один экземпляр договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, в котором содержатся пп. 1.4 и 1.5. Стороны свободны к заключению договоров, в том числе смешанных договоров. К договору приобщены чертежи земельного участка N (N 1 и N 2), выданные <дата> Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Лужского района Ленинградской области, т.е. до заключения договора, поэтому никакие обременений там не могли быть указаны. Срок исковой давности в соответствии с правилом ст. 200 ГК РФ следует исчислять с момента вступления в законную силу решения Лужского городского суда от 29.04.1996 года, т.е. с 10 мая 1996 года.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 237 ГК РСФСР, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи, по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Аналогичная норма содержится в ч. 1 ст. 454 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с требованиями ст. 37 ЗК РСФСР, действовавшей на момент заключения спорного договора купли-продажи, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 195, 196, 199, 207 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, Архиповой М.И. на праве собственности принадлежал жилой дом в <адрес> /л.д. 62/.

Постановлением главы администрации Торошковского сельского Совета от <дата> N "О предоставлении в собственность земельных участков владельцам жилых домов в населенных пунктах Торошковского сельского Совета" Архиповой М.И. в собственность предоставлен земельный участок площадью <...> кв. м. /л.д. 74-75/.

<дата> Архиповой М.И. выдано свидетельство о праве собственности на землю на земельный участок площадью <...> кв. м., фактически состоящий из двух самостоятельных участков, не имеющих общих границ, разделенных дорогой, с целевым назначением - для ведения личного подсобного хозяйства /л.д. 8/.

<дата> между Архиповой М.И., Борисовой З.Г. и Архиповым Г.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м. и <...> кв. м. и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, /л.д. 63-67/.

В силу п. 1.3 Договора Архипов Г.Г. и Борисова З.Г. пришли к соглашению, что в собственности каждого будет находиться по <...> доли жилого дома.

Согласно п. 1.4 Договора в собственность Архипова Г.Г. переходит часть земельного участка под N <...> площадью <...> кв. м. (на чертеже границ обозначен участок N 2), в собственность Борисовой З.Г. переходит часть земельного участка под N <...> площадью <...> кв. м. (на чертеже границ обозначен участок N 1).

Договор купли-продажи от <дата> земельного участка и находящегося на нем жилого дома зарегистрирован <дата> в реестре Лужского БТИ под реестровым N, его дубликат с чертежом границ имеется в материалах инвентарного дела Лужского БТИ, копия договора приобщена судом к материалам гражданского дела /л.д. 67 об./.

<дата> между ответчиками был заключен договор дарения <...> доли указанного жилого дома, договор и право собственности Лихтар Т.Г. зарегистрировано <дата> /л.д.35/.

<дата> между ответчиками заключен договор дарения земельного участка, площадь. <...> кв. м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <адрес>. Договор и право собственности Лихтар Т.Г. зарегистрировано <дата> /л.д.34/.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия полагает, что довод кассационной жалобы о незаконности договора по основаниям наличия двух редакций является необоснованным, как усматривается из материалов дела, истцом при заключении договора дарения с Михеенко Е.В. и Смирновой Н.В. предоставлялся договор, в котором имеется п. 1.5 /л.д.138-145/, аналогичный договор предоставлялся ответчиком при заключении договора дарения и находится в архивах нотариуса <...> Судом первой инстанции получены аналогичные по содержанию копии оспариваемого договора, который содержит п. 1.5, поэтому судебная коллегия полагает, что истцом не представлено доказательств, что на 1996 год она не знала, что между истцом и ответчиком Архиповым Г.Г., установлен порядок пользования земельным участком. О наличии в первоначальном договоре п. 1.5 также следует из отказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Лужского района Ленинградской области от <дата> /л.д.77/. Кроме того, истец после получения судом истребованных договоров до вынесения решения суда не воспользовался процессуальными правами, предусмотренными ст. 39 ГПК РФ, и не оспорил п. 1.5 указанного договора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора в части раздела земельного участка (п. 1.4), правильно истолковал положения ст. 37 ЗК РСФСР, действовавшего в момент заключения спорного договора купли-продажи, указав, что данная норма не носит императивный характер и стороны в соответствии со ст. 8 ГК РФ и принципом свободы договора и диспозитивности прав сторон гражданских правоотношений вправе были самостоятельно определить порядок пользования земельным участком, т.е. стороны имели возможность отступить от принципа пропорциональности доли земельного участка, доле находящейся в собственности недвижимого имущества, данные положения фактически состоявшегося между Архиповым Г.Г. и Борисовой З.Г. соглашения не противоречили действовавшему законодательству. Отказ в регистрации права собственности на земельный участок за сторонами в 1996 году, был обусловлен отсутствием реального раздела участка, в договоре не была оговорена площадь земельного участка необходимая для обслуживания Архиповым Г.Г. <...> доли дома, перешедшего по договору купли-продажи, соглашение об обременении земельного участка оформляется отдельным соглашением /л.д.77-78/. Решением Лужского городского суда от 29.04.1996 года при рассмотрении жалобы сторон на отказ в регистрации права собственности, указано, что в договоре не определены доли сторон на земельный участок и указанный в договоре земельный участок не соответствует по размеру и границам земельному участку, указанному в свидетельстве о праве собственности на земельный участок Архиповой М.И. Стороны указанного договора купли-продажи с момента его заключения не оспаривали данный договор ни в части состоявшегося соглашения об определении порядка пользования участком, ни в части установления долей на земельный участок.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции, что Борисовой З.Г. пропущен срок исковой давности для признания сделки недействительной, в связи с несоответствием ее действовавшему законодательству, который в соответствии с требованиями ст. 181, 196 ГК РФ истек <дата>, т.е. по истечении трех лет с момента исполнения договора, прошедшего государственную регистрацию <дата>, исполнение договора только в части регистрации права собственности на дом, свидетельствует об исполнении данного договора в целом, и о нарушении своего прав истец узнала в <дата> году.

Доводы кассационной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, кассационная жалоба не содержит.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Лужского городского суда Ленинградской области от 20 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Борисовой З.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи