Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 августа 2011 г. N 33-12431/2011 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - объекты недвижимости - договор купли-продажи - многоквартирный дом)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 15 августа 2011 г. N 33-12431/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Вологдиной Т.И. и Пучинина Д.А.

при секретаре

Порохневе В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 15 августа 2011 года кассационную жалобу Парусникова А.В. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 03 июня 2011 года по делу N 2-1422/11 по иску Парусникова А.В. к закрытому акционерному обществу "Ленстройтрест" о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истца Шарфа С.М., поддержавшего жалобу, и представителя ЗАО "Ленстройтрест" Фисенко М.А., просившего оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия

установила:

Парусников А.В. обратился в суд с требованиями о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры N 943А/ШО-2МП-2010 от 13.01.2010 г., предусматривающего обязательство ЗАО "Ленстройтрест" продать Тимошенко М.Н. и Парусникову А.В. двухкомнатную квартиру общей приведенной площадью 68,6 кв. м в строящемся жилом доме по <адрес>, по цене <...>, указывая на то, что заблуждался относительно соответствия договора закону, договор не может считаться заключенным, поскольку сторонами не согласованы его существенные условия, и является притворной сделкой, прикрывающей договор долевого участия в строительстве.

Также истец просил применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ЗАО "Ленстройтрест" возвратить сумму внесенного истцом обеспечительного платежа в размере <...>, взыскать с ответчика в его пользу проценты за пользование чужими денежными средствами в двойном размере учетной ставки ЦБ РФ на основании ч. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и сумму расходов на оплату услуг представителя в размере <...>.

Решением Дзержинского районного суда от 03.06.2011 г. в удовлетворении требований Парусникова А.В. отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие третьего лица Тимошенко М.Н., которая извещена о времени и месте заседания суда кассационной инстанции (л.д.174, 175), о причине своей неявки не сообщила.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, для признания договора притворным необходимо установить, что воля обеих сторон договора была направлена на создание иного правоотношения, чем то, которое вытекает из содержания договора.

При этом в случае вывода о притворности сделки последствием её недействительности являлось бы не применение правила о двусторонней реституции (обязанности сторон возвратить друг другу полученное по сделке), установленного п. 2 ст. 167 ГК РФ, а применение правил о сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Разрешая спор, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения притворной сделкой.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда, поскольку имеющиеся доказательства не позволяют установить, что воля сторон договора фактически была направлена на установление отношений по долевому участию в строительстве, в то время как условия договора купли продажи предусматривают приобретение ответчиком права собственности на квартиру и её последующую продажу истцу.

Доводы истца о том, что он заблуждался относительно соответствия договора законодательству, регулирующему долевое участие в строительстве объектов недвижимости, и нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствуют о наличии у него заблуждения относительно природы совершенной сделки, что могло бы являться основанием для признания ее недействительной в силу ст. 178 ГК РФ.

Исходя из условий заключенного договора не имеется оснований и для вывода о том, что он не соответствует признакам предварительного договора и что на его основании между сторонами фактически возникли отношения, регулируемые Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

Согласно п.п.1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Действующее гражданское законодательство, Закон РФ "О защите прав потребителей", а также Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." в редакции, действовавшей на момент заключения договора, не содержали прямого запрета на заключение предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах.

Часть 2.1 статьи 1 названного Федерального закона, запрещающая привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи, введена в действие Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ и не распространяется на ранее возникшие правоотношения.

В свою очередь, положения раздела 4 предварительного договора (л.д.13-21) предусматривают внесение покупателем в качестве обеспечения исполнения его обязательств по договору денежной суммы в размере, равном продажной стоимости квартиры, и ее последующий зачет в счет оплаты основного договора в случае его заключения, и не содержат каких-либо условий об использовании денежных средств, внесенных истцом, для финансирования строительства жилого дома.

Из предварительного договора также не усматривается, что его заключение было связано со статусом ЗАО "Ленстройтрест" как застройщика.

С учетом изложенного суд обоснованно отверг доводы истцовой стороны о несоответствии договора требованиям закона в силу отсутствия у продавца как застройщика разрешения на строительство.

Таким образом, требование о признании договора недействительным по указанным истцом основаниям не могло быть удовлетворено судом.

Следовательно, и оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскания с ответчика процентов на внесенную истцом сумму в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, у суда не имелось.

Разрешая спор, суд также правильно отверг доводы истца о том, что предварительный договор не может быть признан заключенным, поскольку не позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору купли-продажи, и заключен организацией, не являющейся собственником соответствующего имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в её собственность.

Более того, в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ даже основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следовательно, отсутствие товара в наличии у продавца не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи.

В случае же, если обязательство, вытекающее из предварительного договора, не будет исполнено вследствие обстоятельств, за которые отвечает соответствующая сторона (в частности, вследствие незавершения строительства в установленный срок и непоступления объекта недвижимости в собственность), другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных незаключением основного договора.

Согласно п.п.3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При заключении предварительного договора купли-продажи от 13.01.2010 г. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Так, согласно п.I.I договора продавец обязуется продать покупателю двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме по указанному выше строительному адресу с характеристиками, указанными в пункте I.II, которые позволяют определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (л.д.13). В разделе III договора содержатся сведения о продажной стоимости квартиры.

Таким образом, предварительный договор позволяет определить все существенные условия договора купли-продажи, государственной регистрации не подлежит, в связи с чем оснований для его признания незаключенным не имеется.

При этом содержание п.I.II договора, которым предусмотрен планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию (4 квартал 2010 г., но не позднее 2 квартала 2011 г.), и обязанность продавца обеспечить регистрацию его права собственности на квартиру не позднее 8 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию (п.VIII), во взаимосвязи с положениями пункта п.I.III, которыми для заключения основного договора установлен 60-дневный срок со дня государственной регистрации права собственности продавца и оплаты покупателями цены квартиры, позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора.

Однако, даже если бы условия предварительного договора не позволяли определить срок, в течении которого стороны обязуются заключить основной договор, это влекло бы применение положений абз.2 п. 4 ст. 429 ГК РФ, но не давало бы оснований считать договор незаключенным.

Учитывая, что в соответствии с разделом ХIII изменения в договор могут вноситься только по письменному соглашению сторон, одностороннее изменение ответчиком сроков окончания строительства, на которое ссылается истец, не лишает его права обратиться в суд с требованием о расторжении предварительного договора и о возмещении убытков, в рамках которого доказывать существенное нарушение ответчиком условий договора.

Исходя из изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения по доводам кассационной жалобы, которые основаны на ином толковании норм материального права, не имеется.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 03 июня 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу Парусникова А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи