Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 9 августа 2011 г. N 33-12140 (ключевые темы: договор участия в долевом строительстве - предварительный договор - претензии - технический учет - застройщик)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 9 августа 2011 г. N 33-12140

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Кутыева О.О.,

судей

Пошурковой Е.В. и Параевой В.С.,

при секретаре

Байбаковой Т.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ЮИТ Санкт-Петербург" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 января 2011 года по делу N 2-588/11 по иску Кожуховского Р.А. к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о признании предварительного договора незаключенным, взыскании уплаченных по договору денежных сумм, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Кутыева О.О., объяснения представителя ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" Флотской И.С., действующей на основании доверенности от 05.10.2010 сроком на 1 год, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения Кожуховского Р.А. и его представителя Никифоровской Ю.С., действующей на основании доверенности от 07.08.2011 сроком на 3 года, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Кожуховский Р.А. обратился в суд с иском к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о признании незаключенным предварительного договора и взыскании денежных средств. В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истец производил перечисление на счет ответчика денежных средств. Когда истец обратился к ответчику с требованием о заключении основного договора участия в долевом строительстве, ответчик отказал со ссылкой на то, что предварительный договор в настоящее время не действует, а действует соглашение, заключенное между сторонами в тот же день, что и предварительный договор, и которое не предусматривает заключение основного договора участия в долевом строительстве, а предусматривает заключение предварительного договора купли-продажи. Полагая, что предварительный договор, так же как и соглашение являются ничтожными, поскольку в них не указан предмет договора, истец просил взыскать с ответчика внесенную истцом по договору сумму в размере 2158576 рублей 87 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рубля 27 копеек, а также судебные расходы.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19.01.2011исковые требования Кожуховского Р.А. удовлетворены частично.

Названным решением с ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" в пользу Кожуховского Р.А. взысканы денежные средства, уплаченные по договору, в сумме <...> рублей 87 копеек, а также судебные расходы в общей сумме 38992 рубля 88 копеек. В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на то, что предварительный договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине Кожуховского Р.А., в связи с чем, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца и взыскал с ответчика денежные средства, внесенные по договору, в полном объеме.

Изучив материалы дела, заслушав мнение участников, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит постановленное судом решение подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку допущенные судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.

Из материалов дела усматривается, что 04.06.2009 между ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" (застройщик) и Кожуховским Р.А. (дольщик) заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого, стороны обязались заключить в будущем, но не позднее 09.10.2009, договор участия в долевом строительстве (основной договор) на условиях, изложенных в разделе 2 предварительного договора и при условии исполнения дольщиком обязанностей по внесению суммы в размере <...> рублей 95 копеек в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору. Пунктом 3.1. предварительного договора установлен график внесения суммы обеспечения. Раздел 7 предварительного договора устанавливает возможность расторжения договора и санкции в отношении сторон при неисполнении принятых обязательств (л.д. 11-19).

Также 04.06.2009 между ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" и Кожуховским Р.А. подписано соглашение, согласно условиям которого, в случае неисполнения дольщиком своих обязательств по внесению денежных средств в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору (п. 3.1.), обязательства по предварительному договору прекращаются заменой на изложенные в соглашении. Соглашение в свою очередь предусматривает иной график внесения платежей, отличный из изложенного в предварительном договоре от 04.06.2009, а также обязанность сторон заключить в отношении квартиры предварительный договор купли-продажи после получения застройщиком данных государственного технического учета и технической инвентаризации жилого дома по строительному адресу, указанному в соглашении, и уже после полного внесения дольщиком всей суммы договора, заключить основной договор купли-продажи (л.д. 21-24).

03.12.2009 между сторонами в связи с изменением цены основного договора было подписано дополнительное соглашение к соглашению от 04.06.2009, в соответствии с которым изменен график платежей (л.д. 26-27).

По тем же основаниям 03.12.2009 было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору участия в долевом строительстве (л.д. 28).

Предварительный договор участия в долевом строительстве от 04.06.2009 предусматривал в п. 3.1. обязанность Кожуховского Р.А. внести сумму обеспечения в следующем порядке: не позднее 05.06.2009 - 1832598,43 руб.; не позднее 05.07.2009 - 37018,49 руб.; не позднее 05.08.2009 - 37388,67 руб.; не позднее 05.09.2009 - 37762,56 руб. и не позднее 30.09.2009 - 3381139,80 руб. Свои обязательства по внесению суммы обеспечения Кожуховский Р.А. в части внесения последнего платежа в размере 3381139,80 руб. до 30.09.2009 исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, дальнейшее внесение денежных средств стал осуществлять в соответствии с условиями соглашения от 04.06.2009 и дополнительного соглашения к соглашению от 03.12.2009. Внесение денежных средств таким образом истец осуществлял вплоть до февраля 2010 года, после чего 15.02.2010 Кожуховский Р.А. обратился к застройщику с заявлением о расторжении по взаимному соглашению сторон предварительного договора участия в долевом строительстве (л.д. 33).

27.02.2010 Кожуховский Р.А. направил в адрес ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" претензию с требованием расторгнуть предварительный договор участия в долевом строительстве по мотиву незаключения в установленный в предварительном договоре срок основного договора участия в долевом строительстве.

Указанная претензия 09.03.2010 была получена ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург".

В ответ на указанную претензию ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" сообщило Кожуховскому Р.А. о невозможности расторгнуть предварительный договор участия в долевом строительстве по тем основаниям, что обязательства, вытекающие из предварительного договора участия в долевом строительстве, прекратились в связи с заменой на обязательства, предусмотренные соглашением от 04.06.2009 (л.д. 35).

Письмом от 17.11.2010 Кожуховский Р.А. был приглашен ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" для заключения предварительного договора купли-продажи в соответствии с условиями соглашения от 04.06.2009.

Для подписания предварительного договора купли-продажи Кожуховский Р.А. не явился.

Всего Кожуховским Р.А. было перечислено на счет ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" <...> рублей 87 копеек.

Ни основной договор участия в долевом строительстве, ни предварительный либо основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, того, что признать предварительный договор и соглашение незаключенными оснований не имеется, поскольку стороны взаимно полагали предварительный договор и соглашение заключенными и частично исполнили обязательства, вытекающие из предварительного договора и соглашения, но, вместе с тем, поскольку предварительный договор прекратил свое действие, внесенная истцом сумма в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору участия в долевом строительстве в размере <...> рублей 87 копеек подлежит взысканию с ответчика как неосновательное обогащение, кроме того, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, за пользование указанной суммой.

Судебная коллегия находит неправильными выводы суда первой инстанции.

Как следует из условий предварительного договора участия в долевом строительстве, стороны обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее 09.10.2009.

Предусмотренные предварительным договором участия в долевом строительстве условия в связи с неисполнением дольщиком своих обязательств по внесению обеспечительных платежей, были заменены на условия, изложенные в соглашении.

Соглашение, с условиями которого истец согласился и частично его исполнил, предусматривало, что предварительный договор купли-продажи стороны обязуются заключить после получения застройщиком данных государственного технического учета и технической инвентаризации жилого дома по строительному адресу, указанному в соглашении.

Объект прошел государственный технический учет и техническую инвентаризацию, но предварительный договор купли-продажи сторонами заключен не был.

В настоящем случае существенное значение для правильного разрешение спора имеет установление причин, по которым сторонами не был заключен предварительный договор купли-продажи, поскольку условия соглашения, достигнутого сторонами, предполагают различные санкции в случае незаключения договора по вине застройщика либо по вине дольщика.

Так, п. 2.13 соглашения предусматривает, что в случае незаключения предварительного или основного договора купли-продажи по вине дольщика, дольщик несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от суммы обеспечения.

Кроме того, соглашение предусматривает ответственность дольщика за нарушение сроков внесения платежей, в частности, п. 2.6. соглашения гласит о том, что в случае нарушения дольщиком сроков внесения суммы обеспечения, дольщик выплачивает застройщику пени в размере 0,2% от суммы невнесенных в срок денежных средств за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции не был исследован вопрос о том, по чьей вине между сторонами не было исполнено обязательство по заключению предварительного договора купли-продажи.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы кассационной жалобы ответчика, и находит постановленное судом решение подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду первой инстанции надлежит учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать указанным обстоятельствам надлежащую оценку, применить подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы материального права и постановить решение, соответствующее требованиям закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 января 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи