Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 августа 2011 г. N 33-12967/2011 (ключевые темы: участник долевого строительства - застройщик - недостаток - объекты долевого строительства - обязательные требования)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 24 августа 2011 г. N 33-12967/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Вологдиной Т.И. и Вашкиной Л.И.

при секретаре

Порохневе В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 августа 2011 года кассационную жалобу Кирилюк Д.В. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 12 июля 2011 года по делу N 2-1322/2011 по иску Кирилюк Д.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Городская ДомоСтроительная Компания" о признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве и о взыскании денежной суммы, уплаченной по договору, и процентов.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истца Кушнарева В.П., поддержавшего жалобу, и представителя ответчика Савулиди Н.Е., полагавшей, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, судебная коллегия

установила:

Решением Октябрьского районного суда от 12.07.2011 г. по настоящему делу отказано в удовлетворении требований Кирилюк Д.В. о признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве, заключенного ею с ответчиком 26.08.2008 г., предметом которого являлось участие в строительстве жилого комплекса по адресу <адрес> с целью приобретения истцом в собственность двухкомнатной квартиры, и о взыскании с ответчика денежной суммы, уплаченной по договору, в размере <...> руб., и процентов на эту сумму, предусмотренных частью 2 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

В кассационной жалобе истец просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения, при вынесении которого суд правильно применил нормы материального права и правильно оценил юридически значимые обстоятельства, установленные на основе доказательств.

В соответствии с частью 1 ст. 9 вышеназванного Федерального закона в действующей редакции участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

На обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора по требованию участника долевого строительства в судебном порядке, предусмотренные пунктом 4 части 1, а также частью 1.1. той же статьи, истец не ссылалась, полагая, что у неё имеются предусмотренные законом основания для одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку ответчиком допущено ненадлежащее качество отделки построенной квартиры, обнаруженные недостатки не были устранены по требованию истца, которая правомерно отказалась от принятия квартиры по акту, следствием чего явилось нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, за которое отвечает застройщик.

Вместе с тем, как установлено судом, строительство объекта было завершено и квартира предъявлена для приемки истцу в пределах предусмотренного договором срока - до 30.09.2010 г.

Согласно части 1 ст. 7 Закона ("Гарантии качества, предусмотренные договором") застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 той же статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 3 ст. 7 в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Толкуя приведенные положения закона, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.

В то же время, исходя из пункта 1.3. заключенного сторонами договора, обязательства застройщика, связанные с выполнением отделочных работ по перечню, приведенному в приложении N 2 к договору, фактически являлись дополнительными по отношению к основному предмету договора (л.д.17, 24), что позволяет квалифицировать отношения сторон в этой части как отдельные договорные отношения, связанные с выполнением работ. Соответствующие обязательства застройщика не являются неотъемлемой частью обязательств по созданию объекта недвижимости и его передаче в собственность истца.

В свою очередь, по смыслу ч. 2 ст. 7 все указанные в ней недостатки, наличие которых позволяет участнику долевого строительства обратиться к соответствующими требованиями к застройщику, должны относиться к основным характеристикам объекта и влиять на его пригодность для предусмотренного договором использования.

Соответственно, положение ч. 3 той же статьи определяет последствия неисполнения застройщиком обязанностей по устранению именно таких недостатков.

Изложенное не опровергает права участника долевого строительства требовать от застройщика также устранения иных недостатков, связанных с отступлением от условий договора, что вытекает из общих положений гражданского законодательства (ст. 475 ГК РФ), и Закона РФ "О защите прав потребителей" (ст. 18).

Вместе с тем указанными нормами предусмотрено, что право покупателя на отказ от исполнения договора возникает лишь при существенном нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Это согласуется с общим правилом пункта 2 ст. 450 ГК РФ о возможности расторжения договора по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, оценка последствий отступления застройщика от условий договора не может даваться в отрыве от того, препятствуют ли они использованию объекта в соответствии с его назначением.

Между тем, в соответствии с заключением проведенной в рамках настоящего дела судебной строительно-технической экспертизы, в квартире, подлежащей передаче Кирилюк Д.В., выявлены недостатки отделки, которые хотя и приводят к ухудшению качества квартиры, но не делают её непригодной для проживания, при этом их устранение технически возможно и экономически целесообразно, поскольку затраты на устранение значительно меньше стоимости квартиры (л.д.90-127).

С учетом указанного заключения, которое иными доказательствами не опровергнуто, суд правильно оценил эти недостатки как несущественные с точки зрения цели договора долевого участия в строительстве, связанной с приобретением истцом пригодной для проживания квартиры определенной площади в многоквартирном доме.

В связи с отступлением от обязательных требований к качеству отделки и неустранением этих недостатков застройщиком квартиры Кирилюк Д.В. вправе претендовать на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов, необходимых для устранения недостатков, а в случае неудовлетворения таких требований - также на уплату соответствующей неустойки, однако эти обстоятельства не давали ей оснований для одностороннего отказа от исполнения договора в целом, в связи с чем требования, предъявленные в рамках настоящего дела, удовлетворению не подлежали.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 12 июля 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу Кирилюк Д.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи