Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2011 г. N 33-11687/2011 (ключевые темы: долевое участие в строительстве - юридическое лицо - признание права собственности - завершение строительства - нежилое помещение)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 2 августа 2011 г. N 33-11687/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Стешовиковой И.Г.

судей

Красиковой И.В.

Гавриловой Н.В.

при секретаре

Присекарь С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-807/11 по кассационным жалобам ЗАО "юр. лицо" Хохряковой С.А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2011 года по иску Пошибайлова М.И. к ЗАО "юр. лицо" ОАО "юр. лицо" о признании права собственности на нежилое помещение и по иску Хохряковой С.А. к ЗАО "юр. лицо" о признании права собственности на нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Стешовиковой И.Г., объяснения представителей истца Пошибайлова М.И. <...> объяснения ответчицы Хохряковой С.А. и ее представителей <...> представителя ЗАО "юр. лицо" представителя ОАО "юр. лицо"

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Пошибайлов М.И. обратился в суд с иском к ЗАО "юр. лицо" о признании права собственности на нежилые помещения N... расположенные на первом этаже дома <адрес>

В обоснование иска указал, что <дата> заключил с ответчиком договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> по условиям которого осуществлял финансирование строительства встроенного нежилого помещения ориентировочной общей площадью <...> кв. м., расположенного на первом этаже дома в осях дуга м/о 68/96 во второй трети по предварительной схеме, что в настоящее время соответствует осям Т-П, 70-74 проекта 12659.14А-АРЗ, с целью получения в собственность после завершения строительства дома указанного нежилого помещения. <дата> дом введен в эксплуатацию. В осях Т-П, 70-74 построены два нежилых помещения: N... общей площадью <...> кв. м. и N... общей площадью <...> кв. м. Пошибайлов М.И. оплатил стоимость строительства данных нежилых помещений в общей сумме на <...> кв. м. Истец указывал, что в нарушение условий договора ответчик не известил истца об окончании строительства дома, пытался передать указанные нежилые помещения иным лицам по ничтожным сделкам.

Гражданское дело по иску Пошибайлова М.И. о признании права собственности на нежилые помещения N... и N... в доме <адрес> объединено с гражданским делом по его же иску о признании права собственности на нежилые помещения N... и N... по вышеуказанному адресу.

Позднее требование Пошибайлова М.И. о признании права собственности на нежилое помещение N... выделено в отдельное производство.

Хохрякова С.А. обратилась в суд с самостоятельным иском к ЗАО "юр. лицо" о признании за ней права собственности на нежилое помещение N... в доме <адрес> указав, что на основании договора уступки требования <...> передал ей все права и обязанности по договору N... от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> заключенному с ЗАО "юр. лицо" По условиям договора инвестор обязался предать дольщику встроенное нежилое помещение общей площадью ориентировочно <...> кв. м. на первом этаже в осях Т-П м/о 70-71 с последующим оформлением в собственность. Хохрякова С.А. указала, что выполнила все обязательства по договору, <дата> дом введен в эксплуатацию, однако ответчик уклоняется от передачи необходимых документов, необходимых для регистрации права собственности на нежилое помещение.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17.09.2009 г. иск Хохряковой С.А. удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского суда от 13.07.2010 г. решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17.09.2009 г. отменено и направлено на новое рассмотрение в ином составе суда.

Гражданские дела по искам Пошибайлова М.И. и Хохряковой С.А. объединены в одно производство.

По ходатайству истца Пошибайлова М.И. по его требованиям к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ОАО "юр. лицо"

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2011 г. за Пошибайловым М.И. признано право собственности на нежилое помещение N..., общей площадью <...> кв. м, расположенное на 1 этаже 18 (17-18)-ти этажного дома 8 <адрес>

В кассационных жалобах ЗАО "юр. лицо" и Хохрякова С.А. просят решение отменить, указывая, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства, вынес решение суда с нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что заказчиком-застройщиком жилого дома, расположенного на объекте: <адрес> являлось ЗАО "юр. лицо" действующее на основании распоряжения администрации Санкт - Петербурга от 20.03.2002 N 400-ра "О завершении строительства жилых домов со встроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес> и договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата> N...

В соответствии с договором N... от <дата> о совместной деятельности по строительству, заключённым между ЗАО "юр. лицо" и ЗАО "юр. лицо" стороны обязались путём объединения имущества осуществить совместное завершение строительства жилых домов по вышеуказанному строительному адресу с последующим распределением результатов совместной деятельности. Соглашением от <дата> стороны договора N... от <дата> расторгли договор с момента его заключения.

Постановлением Правительства Санкт - Петербурга от 17.08.2004 N 1436 "О завершении строительства жилых домов со встроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес> на основании обращения ЗАО "юр. лицо" и ЗАО "юр. лицо" внесены изменения в инвестиционные условия, установленные распоряжением администрации Санкт - Петербурга N...-ра от <дата>. В приложении к постановлению Правительства Санкт - Петербурга от 17.08.2004 N 1436 Правительство Санкт - Петербурга согласилось с заменой в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата> N... заключённого ЗАО "юр. лицо" с Комитетом по управлению городским имуществом на основании распоряжения администрации Санкт - Петербурга от 20.03.2002 N 400-ра, и установило, что завершение строительства жилых домов со встроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес> осуществляется ЗАО "юр. лицо" на инвестиционных условиях, установленных договором и приложением к постановлению Правительства Санкт - Петербурга от 17.08.2004 N 1436.

<дата> жилому дому, расположенному по строительному адресу: <адрес> присвоен милицейский адрес: <адрес>

<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт - Петербурга ЗАО "юр. лицо" выдано разрешение N...в-2009 на ввод объекта капитального строительства жилой дом со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес> Согласно ответу УФРС по Санкт - Петербургу и Ленинградской области сведения о правообладателе спорных нежилых помещений отсутствуют.

Из материалов дела следует, что помещение N... имеет площадь <...> кв. м, назначение - "нежилое".

При разрешении спора судом установлено, что <дата> между ЗАО "юр. лицо" N..." и Пошибайловым М.И. заключен договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> предметом которого являлось долевое участие Пошибайлова М.И. в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в размере доли в общей площади дома в виде встроенного нежилого помещения общей площадью по проекту ориентировочно <...> кв. м. на первом этаже 16-ти этажной секции в осях дуга м/о 68/96. По условиям договора ЗАО "юр. лицо" приняло на себя обязательство передать указанное нежилое помещение Пошибайлову М.И. для оформления в собственность. Условиями договора предусмотрено, что общая площадь объекта, общая площадь нежилого помещения и соответствующий ей размер финансирования её дольщиком уточняются по окончании строительства по результатам обмера и по паспорту ПИБ. В соответствии с пунктом 3.2 договора стоимость одного кв. м нежилого помещения с даты заключения договора и до <дата> составила <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на день платежа; с <дата> и до <дата> стоимость одного кв. м составила <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на день платежа. Этим же пунктом установлено, что первый взнос за нежилое помещение оплачивается дольщиком инвестору в срок до <дата> в размере не менее 30% от стоимости общей площади нежилого помещения. Согласно пункту 5.7 договора стороны предусмотрели возможность изменения площади и планировки помещения, определили условия согласования данных изменений.

Решением Выборгского районного суда Санкт - Петербурга от 27.05.2008 по искам <...> Пошибайлова М.И., <...> к ЗАО "юр. лицо" об обязании заключить соглашение об изменении условий договоров и по встречному иску ЗАО "юр. лицо" к <...> Пошибайлову М.И., <...> о расторжении договоров на ЗАО "юр. лицо" возложена обязанность заключить дополнительное соглашение к договору N... с Пошибайловым М.И. Решением суда был предусмотрен текст новой редакции договора. Отказано в удовлетворении иска ЗАО "юр. лицо" о расторжении договоров.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт - Петербургского городского суда от 05.08.2008 решение суда от 27.05.2008 оставлено без изменения в части отказа в удовлетворении встречного иска ЗАО "юр. лицо" о расторжении договора, в остальной части решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. При этом суд кассационной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что свои обязательства перед ЗАО "юр. лицо"" по уплате первого взноса в размере 30% от общей площади в установленный срок истцы, в том числе Пошибайлов, исполнили, в связи с чем нет оснований для расторжения договоров по основаниям неисполнения данного условия договоров.

При таких обстоятельствах является правомерным вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора N... долевого участия в строительстве жилого дома от <дата>, заключённого между ЗАО "юр. лицо"" и Пошибайловым М.И. по тем основаниям, что ЗАО "юр. лицо"" не имело полномочий на заключение этого договора.

<дата> Пошибайлов и ЗАО "юр. лицо"" заключили дополнительное соглашение, в котором пункт 1.2 "...план нежилого помещения - приложение N... в настоящему договору..." изложили в следующей редакции "...план встроенного нежилого помещения (выкопировка из проекта" - приложение N... к настоящему договору. Приложение N... является неотъемлемой частью договора...".

Является правильным вывод суда, что поскольку договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от <дата>, заключённый между Пошибайловым и ЗАО "юр. лицо" до настоящего времени в установленном законом порядке расторгнутым не признан, то является действующим.

Однако, вывод суда о наличии оснований для удовлетворения требований Пошибайлова о признании права собственности на нежилые помещения N... ввиду исполнения Пошибайловым договора N... долевого участия в строительстве жилого от <дата> не основан на материалах дела.

Доказательств, с достоверностью подтверждающих, что Пошибайлов перечислял на расчётный счёт ЗАО "юр. лицо" во исполнение договора денежные суммы, не представлено.

Кроме того, данный вывод суда противоречит доводам представителей истца о том, что Пошибайлов М.И. приостановил перечисление платежей, в связи с неисполнением ЗАО "юр. лицо" обязательств об окончании строительства дома в срок, который был установлен договором - третий квартал 2004 года.

В своих доводах ЗАО "юр. лицо" указывало, что все перечисленные Пошибайловым М.И. денежные средства были возвращены ему. Однако допустимых доказательств, подтверждающих, что Пошибайловым были получены эти суммы, материалы дела не содержат.

Таким образом, вывод суда, что Пошибайлов полностью исполнил договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от <дата>, является необоснованным.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, <дата> между ЗАО "юр. лицо" и <...> заключен договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> предметом которого являлось долевое участие <...> в строительстве данного жилого дома в размере доли в общей площади дома в виде одного встроенного нежилого помещения общей площадью по проекту ориентировочно <...> кв. м. на первом этаже в осях Т-П м/о 70-71. По условиям договора ЗАО "юр. лицо" обязалось после сдачи дома в эксплуатацию и производства расчетов по договору передать указанное нежилое помещение <...> для оформления в собственность.

<дата> между <...> и Хохряковой С.А., при отсутствии возражений со стороны ЗАО "юр. лицо" заключен договор уступки права требования N 4, на основании которого <...> передал Хохряковой С.А. все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве N....

<дата>. между Хохряковой С.А. и ЗАО "юр. лицо" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору долевого участия в строительстве в части изменения суммы оплаты по договору в связи с перепланировкой нежилого помещения.

В подтверждение исполнения Хохряковой С.А. обязательств по договору, был представлен акт исполнения обязательств от <дата> г., расписки <...> и платежные документы.

12.05.2009 г. на основании акта приема-передачи нежилое помещение 29-Н общей площадью 122.8 кв. м., расположенное на 1 этаже дома 8 по Комендантской пл. в Санкт-Петербурге, передано Хохряковой С.А.

В соответствии со статьёй 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлениях N 10 и N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

С учётом установленных судом первой инстанции обстоятельств, принимая во внимание требования приведённых норм материального права вывод суда об отсутствии оснований о признании права собственности за Хохряковой С.А. на встроенное нежилое помещение N... является необоснованным, поскольку ЗАО "юр. лицо" приняты в полном объеме от указанного физического лица денежные суммы для строительства спорных объектов, и это недвижимое имущество передано во владение Хохряковой С.А. При этом то обстоятельство, что договор долевого участия в строительстве жилого дома, предметом которого являлось спорное недвижимое имущество, с Пошибайловым был заключён ранее, чем с Хохряковой С.А. исходя из установленных обстоятельств, не имеет правового значения при разрешении данного спора.

С учётом изложенного не влияют на законность принятого судом решения доводы Пошибайлова М.И. о том, что он имеет преимущественное право на передачу в собственность нежилых помещений N...

Ввиду того, что судом не дана оценка представленным по делу доказательствам относительно исполнения М.И. обязательств по исполнению договора N... долевого участия в строительстве жилого дома от <дата>, достоверно не установлено, что причиной неисполнения этого договора являются действия самого Пошибайлова, а не уклонение ЗАО "юр. лицо" от исполнения своих обязательств по договору, нельзя придти к бесспорному выводу, что у Пошибайлова не возникло право на передачу ему в собственность встроенного нежилого помещения N...

В связи с тем, что указанный вопрос не исследовался при разрешении спора судом первой инстанции, то настоящее гражданское дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Кроме того, при заключении договора с Пошибайловым М.И. на нежилое помещение в осях 70-74 использовалась документация стадии "проект" на основании АПЗ N... от <дата> которая была передана ЗАО "юр. лицо" от ЗАО "юр. лицо" при заключении договора N N... от <дата> г. между ЗАО "юр. лицо" и ЗАО "юр. лицо" предметом которого являлось объединение имущества и соединение усилий для завершения строительства кирпичного индивидуального жилого дома со встроенными помещениями корпуса N... в квартире N...

Между тем, строительство нежилых помещений происходило на основании проекта, который был изготовлен по АПЗ N... от <дата>, на основании которого проектирование индивидуального жилого дома со встроенным помещениями осуществляло ОАО "юр.лицо2" которое передало документацию стадии проект ЗАО "юр.лицо"" в 2004 г.

Рабочая документация корпуса N... по проекту N... была аннулирована.

Согласно представленным сведениям из ПИБ ГУОИН Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> следовало, что в соответствии с проектом N... помещения N... дома N... по <адрес> расположены в осях 70-74.

Техническая документация, представленная ПИБ ГУОИН Приморского района Санкт-Петербурга, с учетом дополнительного соглашения от <дата> к договору N... от <дата> между ЗАО "юр. лицо" и Пошибайловым М.И., соответствовала описанию объекта - нежилому помещению N... указанного в п. 1.2. договора.

Таким образом, в настоящее время в построенном объекте недвижимости отсутствует нежилое помещение N... площадью <...> кв. м, расположенное на первом этаже в осях дуга м/о68/96.

Указанные обстоятельства с учетом условий договора о долевом участии N... оставлены судом без внимания и надлежащей оценки.

Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, предложить участникам процесса представить доказательства в обоснование их доводов и возражений. Постановить решение, отвечающее требованиям закона, основанное на полном и всестороннем исследовании и оценке всех обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2011 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи