Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 1 сентября 2011 г. N 33-13437 (ключевые темы: предварительный договор купли-продажи - договор долевого участия в строительстве - денежные средства - многоквартирный дом - инвестиции)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 1 сентября 2011 г. N 33-13437

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Белисовой О.В.

судей Рогачева И.А.

Смышляевой И.Ю.

При секретаре Кузнецовой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2528/11 по кассационной жалобе Лысенко Г.В. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2011 года по иску Лысенко Г.В. к ЗАО "Стройкомплекс XXI" о признании предварительного договора купли-продажи фактически договором долевого участия в строительстве, взыскании оплаченных по договору денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения представителя истца Лысенко Г.В.- адвоката Шабельника М.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ответчика и третьего лица- Лукьяновой Т.И.,

судебная коллегия гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Лысенко Г.В. обратилась в суд с иском к ЗАО "Стройкомплекс XXI", просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 06 мая 2008 года фактически договором долевого участия и в связи с расторжением заключенного сторонами договора взыскать с ответчика денежные средства, оплаченные ею по договору в размере 1477697 руб.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 06 мая 2008 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условным NN по адресу: "...", который по соглашению сторон был расторгнут 02 июня 2010 года. Денежные обязательства по договору истицей были исполнены, внесены денежные средства в размере 1477697 руб. Истица указывает, что при заключении предварительного договора купли-продажи стороны имели в виду договор долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство в установленный договором срок построить и передать истцу квартиру, однако принятые на себя обязательства ответчик не исполнил, в связи с чем истица вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы.

Уточнив исковые требования, истица просила взыскать с ответчика оставшуюся часть денежных средств, уплаченных ею по договору от 06 мая 2008 года в размере 109791 руб., неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого участия за период с 01 января 2010 года по 01 июня 2010 года в размере 57420 руб. и проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ за период с 02 июня 2010 года по 01 января 2011 года в размере 66373 руб., указав, что 02 июня 2010 года предварительный договор купли-продажи был расторгнут в соответствии с соглашением, но ответчик вернул ей не всю сумму, уплаченную по договору от 06 мая 2008 года, а только часть в размере 1 367 976 руб. 10 коп.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2011 года Лысенко Г.В. отказано в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе истица просит отменить решение суда, полагая его неправильным, незаконным и необоснованным.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, не усматривает оснований к отмене вынесенного судом решения.

Рассматривая заявленные требования, суд правильно оценил юридически значимые обстоятельства, установил их в ходе судебного разбирательства достаточно полно и объективно, дал им надлежащую правовую оценку и пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению иска.

Судом установлено, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27 сентября 2005 года N 1434 с последующими изменениями, внесенными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 декабря 2006 года N 1640 Управлению Федеральной службы безопасности России по Ленинградскому военному округу под застройку на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены земельные участки по строительному адресу: "...", разрешение на строительство выдано 21 февраля 2008 года.

21 ноября 2003 года между УФСБ России по ЛВО как застройщиком и ЗАО "Стройкомплекс XXI" как инвестором заключен договор инвестиционной деятельности, правоотношения которых регулируются также дополнительным соглашением к договору от25 февраля 2004 года, а также соглашением о порядке застройки земельного участка от 11 октября 2006 года, заключенного с КУГИ Санкт-Петербурга.

06 мая 2008 года между Лысенко Г.В. и ЗАО "Стройкомплекс XXI" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: "...", по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры в вышеуказанном доме, в срок, предусмотренный п. 1.2. предварительного договора, не позднее 12 месяцев с момента наступления планового срока окончания строительства, установленного на 4 квартал 2009 года.

Лысенко Г.В. денежные обязательства по договору выполнила в объеме 1477697 руб.

Соглашением от 02 июня 2010 года предварительный договор купли-продажи от 06 мая 2008 года в соответствии с п. 4.4. Договора был расторгнут сторонами по инициативе истицы как покупателя.

Пунктом 3 Соглашения предусмотрено, что денежные средства в размере 1477697 руб., внесенные истицей по договору, подлежат возвращению ей в соответствии с условиями п. 4.5. договора - с удержанием штрафа в размере 5% от общей договорной стоимости, то есть с удержанием суммы в размере 109720 руб. 90 коп. в срок не позднее трех месяцев с момента привлечения нового покупателя.

В период с 21 января по 01 февраля 2011 года ответчик перечислил истице денежные средства в размере 1367976 руб. 10 коп., договор с новым покупателем заключен ответчиком 19 января 2011 года. Истица обратилась в суд с иском до указанной даты, а именно в ноябре 2010 года.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика разницы между уплаченной истицей по предварительному договору от 06 мая 2008 года и выплаченными ей денежными средствами по соглашению о расторжении договора, суд правомерно руководствовался вышеизложенными обстоятельствами, и пришел к выводу об отсутствии нарушений прав истицы действиями ответчика, поскольку денежные средства были перечислены ЗАО "Стройкомплекс XXI" истице в срок и в размере, установленный п. 4.5. Договора, с которым истица была ознакомлена и не оспаривала данные условия, в связи с чем, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения данного требования.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ основной договор купли-продажи также может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре (п. п. 1.1), указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что условия предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. 429, 554, 555 ГК РФ требованиям. Оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости. Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истицей квартиры в будущем.

Доводы истицы, основанные на положениях ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", правомерно не приняты судом во внимание.

При этом суд первой инстанции, правомерно руководствуясь положениями п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 4 вышеуказанного закона, согласно которым правом заключать договора долевого участия в строительства обладают застройщики, отвечающие ряду требований - наличие разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, а также установленного обстоятельства, что застройщиком является УФСБ по ЛВО, а ЗАО "Стройкомплекс XXI" является инвестором (на основании дополнительного соглашения к договору об инвестиционной деятельности от 21 ноября 2003 года, заключенного 25 февраля 2004 года) пришел к выводу об отсутствии у ответчика полномочий заключать договоры долевого участия, данные обстоятельства были разъяснены истице, что подтверждается направленным в ее адрес информационным письмом, в связи с чем ответчик не мог заключить с истицей договор долевого участия.

Следует также учесть, что к моменту обращения ею в суд предварительный договор купли-продажи был прекращен путем его расторжения по соглашению сторон.

Таким образом, у суда первой инстанции не имелось законных оснований к удовлетворению требования Лысенко Г.В. о признании предварительного договора купли-продажи фактически договором долевого участия.

Доводы кассационной жалобы выводы суда не опровергают, не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения районного суда, постановленного в соответствии с нормами процессуального и материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, уже являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи