Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 сентября 2011 г. N 14751 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - объекты незавершенного строительства - признание права собственности - окончание строительства)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 28 сентября 2011 г. N 14751

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Корнильевой С.А.

судей

Лебедева В.И.,

Тарасовой И.В.

при секретаре

Кургузовой Ю.М.

рассмотрела в судебном заседании от 28 сентября 2011 года дело N 2-1098/11 по кассационной жалобе Зайцева В.В. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2011 года по иску Зайцева В.В. к ООО <...> о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и по встречному иску ООО <...> к Зайцеву В.В. о признании предварительного договора прекратившим действие.

Заслушав доклад судьи Корнильевой С.А., объяснения Зайцева В.В., представителя Зайцева В.В.- адвоката Терехова И.Ю. (ордер от 28 сентября 2011 года), представителя ООО <...> - Зеленченкова Б.Б. (по доверенности от 05 августа 2011 года, сроком на 1 год), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2011 года судом постановлено в удовлетворении исковых требований Зайцева В.В. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства отказать; признать прекращенными обязательства сторон предварительного договора N... купли-продажи квартиры, заключенного 10.10.2005 года между Зайцевым В.В. и ООО <...>

В кассационной жалобе Зайцев В.В. просит отменить решение суда, считает его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 10.10.2005 года между Зайцевым В.В. и ООО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по адресу: <...>, по условиям которого истцом была внесена денежная сумма в размере <...>.

В пункте 1.1 предварительного договора от 10.10.2005 года ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию определен - 2 квартал 2007 года.

Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что стороны обязуются в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

В обоснование заявленных требований Зайцев В.В. ссылался на те обстоятельства, что исполнил обязательства по договору, ответчик уклоняется от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что влечет невозможность оформить право собственности истца на квартиру.

В обоснование встречных требований ООО <...> указывала на то, что срок заключения основного договора купли-продажи квартиры не был определен; в течение года с момента заключения предварительного договора Зайцев В.В. не направил уведомление о заключении основного договора, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствуясь положениями ст.ст. 421, 454, 429, 190 ГК РФ, исходил из того, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не был определен, полагал, что основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора; до истечения указанного срока основной договор не был заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, в связи с чем, предварительный договор прекратил свое действие, вследствие чего постановил решение об удовлетворении встречных исковых требования, в удовлетворении первоначальных требований отказал.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Установлено, что 10.10.2005 года между Зайцевым В.В. и ООО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по указанному выше адресу, п. 2.1. которого общая стоимость квартиры определена равной <...>.

Дополнительным соглашением от 10.04.2007 года к предварительному договору предусмотрено, что общая стоимость квартиры составляет <...>.

В соответствии с условиями предварительного договора и дополнительного соглашения, истцом была внесена денежная сумма в размере <...>.

Из акта сверки от 13.07.2007 года к предварительному договору, дополнительному соглашению следует, что расчеты истцом произведены полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.

ООО <...> заявило требования о признании предварительного договора прекратившим действие, ссылаясь на те обстоятельства, что срок заключения основного договора купли-продажи квартиры не был определен; в течение года с момента заключения предварительного договора Зайцев В.В. не направил уведомление о заключении основного договора.

Между тем, следует принять во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", из которых следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

При таком положении, вывод суда о наличии оснований для прекращения действия предварительного договора и удовлетворении встречных требований нельзя признать законным и обоснованным.

Решение суда подлежит отмене, в иске надлежит отказать.

Зайцевым В.В. заявлены требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Из материалов дела усматривается, что Зайцев В.В. выполнил свои обязательства по договору, произвел оплату в полном объеме, ООО <...> обязалось по окончании строительства жилого дома передать Зайцеву В.В. двухкомнатную квартиру по указанному в договоре строительному адресу.

Срок окончания строительства, как следует из дополнительного соглашения, - 3-й квартал 2007 года.

Отказывая в удовлетворении заявленных Зайцевым В.В. требований, суд первой инстанции исходил из того, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, которое до настоящего времени не получено.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По мнению судебной коллегии, факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и отсутствие намерения ответчика осуществить необходимые действия по регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости не могут являться препятствием для приобретения истцом прав на этот объект при условии надлежащего выполнения им своих обязательств по оплате долевого участия в строительстве жилого дома.

Из материалов дела усматривается, что строительство объекта по спорному адресу фактически завершено, объект готов к вводу в эксплуатацию, ООО <...>" заканчивает работы по благоустройству прилегающей к объекту территории.

Учитывая, что Зайцевым В.В. исполнены взятые на себя обязательства по договору в полном объеме, фактически объект создан, но не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, т.е. дом не завершен строительством в порядке, предусмотренном законом, Зайцев В.В. вправе требовать признания за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, что не противоречит положениям ст. 218 ГК РФ.

Отсутствие надлежащего пакета документов со стороны ответчика в регистрирующем органе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных Зайцевым В.В. требований.

При таких обстоятельствах, решение суда в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных Зайцевым В.В. требований.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2011 года отменить. Вынести по делу новое решение.

Признать за Зайцевым В.В. <...> года рождения уроженцем <...>, зарегистрированного по адресу: <...>, паспорт N... выдан <...> года <...> о/милиции <...> района Санкт-Петербурга, право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры общей приведенной площадью (с балконами и лоджиями) 60,88 кв. м., жилой площадью 29,18 кв. м., расположенной по адресу: <...>, секция 07 этаж 06 (7-этажной секции) условный номер 231 в осях 1с-5с и Н-Л.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Председательствующий

Судьи