Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 октября 2011 г. N 15287 (ключевые темы: предварительный договор - многоквартирный дом - объекты долевого строительства - основной договор - участник долевого строительства)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 11 октября 2011 г. N 15287

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Шиловской Н.Ю.

судей

при секретаре

Быханова А.В. и Ильинской Л.В.

Юрченко Т.А.

рассмотрела в судебном заседании от 11 октября 2011 года дело N 2-6051/11 по кассационной жалобе на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 августа 2011 года по иску Ревякиной О.О. к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", Ревякину А.М. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры.

Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения представителя ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" М., судебная коллегия городского суда

установила:

Ревякина О.О. обратилась в суд с иском к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", Ревякину А.М. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры N..., заключенного 21.12.2010 года между ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" и Ревякиным А.М.

В обоснование заявленных требований истица указала, что она, как супруга Ревякина А.М., не давала своего согласия по распоряжению общим имуществом, была против заключения предварительного договора и внесению по нему денежных средств, представители ответчика знали, что у нее имелись категорические возражения против заключения договора, а кроме того, указывала на несоответствие договора требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В ходе судебного разбирательства в судебном заседании 18.08.2011 года Ревякин А.М., изначально учавствовавший в деле в качестве третьего лица, был привлечен по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Приморского районного суда от 18 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Ревякина О.О. просит отменить решение суда, считая решение незаконным, основанным на неправильном толковании закона, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

Истица Ревякина О.О. и ответчик Ревякин А.М. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили. Согласно п. 2 ст. 354 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде кассационной инстанции. В данном случае суд вправе, но не обязан откладывать разбирательство дела. Исходя из того, что истица Ревякина О.О. подробно изложила свои доводы в кассационной жалобе, стороны надлежаще извещены, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, не находит оснований к отмене либо к изменению решения суда.

Как установлено из материалов дела, 21.12.2010 года между ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" и Ревякиным А.М. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N..., по условиям которого стороны обязуются в будущем - не позднее 24.02.2012 года - заключить договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры по адресу: <адрес> по цене <...>. (п.п. 1.1, 2.1,5.4 договора) (л.д. 13-18).

Из материалов дела следует, что <дата> Ревякин А.М. внес в кассу ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" первую часть суммы обеспечения в размере <...>. (л.д. 21).

20.01.2011 года Ревякин А.М. подал в ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" заявление об отказе от заключения основного договора и возврате уплаченных им суммы в размере <...>. (л.д. 19).

03.03.2011 года Ревякин А.М. был уведомлен об отказе ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" от исполнения предварительного договора на основании п. 4.2 предварительного договора в связи с неисполнением Ревякиным А.М. обязательств по внесению следующей части суммы обеспечения, а также удержании ранее внесенной суммы обеспечения в размере <...>. в качестве штрафа (л.д. 6).

Истица оспаривает заключенный договор на основании ст. 168 ГК РФ и ст. 35 ГК РФ.

Сделки, совершенные с нарушением требований п. 2, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, п.п. 2, 3 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации являются оспоримыми в силу прямого указания закона и с учетом положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом того, что такие сделки являются оспоримыми и законом предусмотрены условия признания их недействительными, несостоятельны ссылки истицы на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и на недействительность спорных сделок в соответствии с указанной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенных с нарушением закона.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный Ревякиным А.М. договор соответствует требованиям ст. 429, 550, 554, 555 ГК РФ, а доказательств того, что представитель ответчика при заключении с Ревякиным А.М. предварительного договора знал или заведомо должен был знать о несогласии супруги - истицы Ревякиной О.О. на совершение данной сделки, суду не представлено.

Доводы истицы о том, что договор является ничтожной сделкой, поскольку противоречит положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обоснованно не приняты судом исходя из следующего.

В соответствии со статьей 4 названного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, исходя из требований закона и условий заключенного договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а не предварительный договор долевого участия в строительстве и при заключении оспариваемого договора сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в договоре указаны характеристика и номер квартиры, этаж, общая площадь, т.е. признаки, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома.

На момент заключения договора объект уже был введен в эксплуатацию (л.д. 44-46).

Таким образом, доводы истицы на положения ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", является необоснованной.

Согласно ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Каких-либо доказательств того, что ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" знало или должно было знать о ее несогласии на заключение предварительного договора, истицей не представлено.

Из пояснений ответчиков установлено, что истица на осмотре квартиры и при заключении предварительного договора присутствовала, текст договора читала.

Из показаний ответчика Ревякина А.М. следует, что супруга только дома после подписания договора заявила о своем категорическом несогласии с заключением предварительного договора.

Принимая во внимание, что заключенный между Ревякиным А.М. и ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" соответствует требованиям закона, а доказательств того, что ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" знало или заведомо должно было знать при заключении договора о несогласии истицы на его заключение, Ревякиной О.О. не представлено, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы сводятся к изложению обстоятельств дела и иному толкованию норм материального права.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным документам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи