Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12 октября 2011 г. N 33-15392 (ключевые темы: обременение - торги - приватизация - заблуждение - информационное сообщение)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 12 октября 2011 г. N 33-15392

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вашкиной Л.И.

судей

Белисовой О.В.

Смышляевой И.Ю.

при секретаре

Сперанской С.А.

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-2012/11 по кассационной жалобе Комарова А.А. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2011 года по делу по иску Комарова А.А. к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", КУГИ Санкт-Петербурга о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения, признании недействительной сделки по купли-продажи нежилого помещения и взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя истца - Миконина А.Г., поддержавшего жалобу, представителей ответчика КУГИ СПб - Шамашовой О.В., 3 лица Комитета финансов СПБ - Кузьменкова С.А., возражавших против жалобы, представителя 3 лица - ГУ МЧС России по СПб - Никифоровой А.Д., не поддержавшей жалобу и не представившей возражений,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, ссылаясь на то, что по результатам аукциона, проведенного ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" во исполнение распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от 14.10.2010 года "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <адрес>, 13.12.2010 года между истцом и ответчиком ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключен договор купли-продажи вышеназванного нежилого помещения. В соответствии с п. 2.1. цена продажи объекта составляет ххх рублей, включая задаток в размере ххх рублей, который был перечислен истцом 04.12.10 года продавцу объекта во исполнение условий договора о задатке, заключенного 03.12.10 года с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга". Согласно п.п. 2.1.2, 2.2. договора купли-продажи, подлежащая оплате оставшаяся часть цены продажи объекта на момент заключения договора составляет ххх рублей, которая подлежит оплате покупателем не позднее 30 дней с момента заключения договора. Также истцом в соответствии с п. 3.8.2. заключенного между сторонами договора о задатке, в пользу продавца нежилого помещения 17.12.10 г. перечислено вознаграждение в размере 3% от определенной по итогам торгов стоимости объекта в размере ххх рублей. Однако после заключения договора купли-продажи, до истечения срока оплаты приобретаемого объекта, установленного п. 2.2. договора купли-продажи, истцу стало известно о том, что спорный объект является защитным сооружением гражданской обороны и представляет собой убежище, предназначенное для укрытия населения. 03.02.11 года истец обратился к ответчику с заявлением об аннулировании результатов аукциона и о возврате уплаченных им сумм задатка и вознаграждения. Несмотря на то, что в настоящее время заключенный между сторонами договор купли-продажи расторгнут продавцом объекта в одностороннем порядке, ни сумма задатка, внесенная в счет приобретения указанного объекта, ни сумма вознаграждения истцу не возвращены.

Истец полагает, что при проведении аукциона по продаже спорного нежилого помещения имело место нарушение требований п. 4 ст. 31 Федерального Закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не было предоставлено сведений об обременении объекта как сооружения гражданской обороны, сохраняемого при перехода прав на указанный объект, тогда как согласно пп. 2 п. 2 ст. 31 указанного закона к такого рода обременениям обязанность по содержанию объекта гражданской обороны в силу п. 1 ст. 9, п. 4 ст. 18 Федерального закона от 12.02.1998 г. N 28-ФЗ "О гражданской обороне", п.п. 3, 10 Положения о гражданской обороне в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.11.2007г N 804, Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 15.12.2002 г. N 583, п. 10 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.11.1999 г. N 1309 "О порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны". Истец ссылался на то, что информация о торгах не содержала сведения об обременении нежилого помещения как объекта гражданской обороны, торги должны быть признаны недействительными в порядке ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. проведены с существенными нарушениями, а именно с нарушением требований п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество, ст. 31, 32 "О приватизации государственного и муниципального имущества", в которых прямо указано на существенность указанного условия.

Кроме того, истец ссылался на то, что в отсутствие указания в условиях аукциона и в договоре на наличие обременения, он был введен в заблуждение, что является основанием для признания договора купли-продажи недействительным по основаниям ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец с учетом уточенных требований просил признать недействительными торги по продаже нежилого помещения, проведенные 08 декабря 2010 года, признать недействительным заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 13.12.2010 г., применить последствия недействительности сделки, взыскать с КУГИ за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в пользу истца сумму внесенного задатка в размере ххх рублей, взыскать с ответчиков ххх рублей, ранее уплаченных в счет вознаграждения по договору купли-продажи от 13.12.10 года, ххх рублей - в качестве меры ответственности в счет возврата задатка в двойном размере в порядке п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2011 года в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

Истец о рассмотрении дела извещен (л.д.295), в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела согласно ч. 2 ст. 354 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации. Представитель истца жалобу поддержал.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, пришла к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, что нежилое помещение, по адресу: <адрес> учтено как встроенное защитное сооружение гражданской обороны, на него выдан паспорт убежища в 1979 г.

На основании распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от 09.11.2000 г. во исполнение распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 года включено в перечень объектов недвижимости находящихся на момент издания распоряжения в государственной собственности Санкт-Петербурга. Право государственной собственности Санкт-Петербурга на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Право государственной собственности Санкт-Петербурга на указанное нежилое помещение не оспорено в установленном законом порядке, не признано недействительным.

10 сентября 2009 года между КУГИ Санкт-Петербурга и юр.лицо в лице представителя арендатора Комарова А.А. заключен договор аренды спорного нежилого помещения на срок до 09 сентября 2019 года.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 10.09.09 года указанное помещение передано для использования под нежилые цели представителю арендатора - Комарову А.А.

Распоряжением КУГИ от 14.09.10 года в соответствии с ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Законом Санкт-Петербурга от 10.03.05 года "О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга" с учетом заявления арендатора о выставлении на торги нежилого помещения, определено осуществить приватизацию объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга путем продажи государственного имущества на аукционе.

Обременение, подлежащее включению в информационное сообщение и договор купли-продажи объекта: объект передан в аренду на основании договора от 10.09.09 года. Обязанность покупателя заключить одновременно с договором купли-продажи охранное обязательство на объект с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Указанное распоряжение КУГИ не оспорено в установленном законом порядке, не признано незаконным.

Информационное сообщение о проведении 08.12.10 года открытого аукциона по продаже объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, было опубликовано ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в официальном бюллетене Наименование 29.12.10 года.

06.12.10 года истцом была подана заявка на участие в аукционе по продаже объекта.

03.12.10 года между истцом и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", уполномоченного осуществлять от имени Санкт-Петербурга функции по подготовке имущества Санкт-Петербурга к приватизации, исполнению решений об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга и осуществлению контроля за приватизацией имущества Санкт-Петербурга, был заключен договор о задатке, по условиям которого истец как претендент на приобретение на аукционе 08.12.10 года государственного (муниципального) имущества помещения N... по указанному адресу вносит ххх рублей в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи и оплате продаваемого на торгах имущества в случае признания победителем. Денежные средства внесены истцом 04.12.10 года.

По итогам торгов 08.12.10 года победителем аукциона признан истец, цена приобретаемого объекта составила ххх рублей.

13.12.10 года между истцом и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец принял на себя обязательства по оплате по цене и на условиях договора объекта - указанного нежилого помещения, расположенного в подвале. Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что комплект документов, описывающий объект и подготовленный районным филиалом ГУИОН-ПИБ в соответствии с требованиями, предъявляемыми к порядку проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости, прилагается к договору и является его неотъемлемой частью; подлежащая оплате оставшаяся часть цены продажи составляет ххх рублей и подлежит перечислению по безналичному расчету не позднее 30 дней с момента подписания договора.

В соответствии с п. 7.5. договора, в случае просрочки покупателем оплаты объекта свыше 10 календарных дней по истечении срока, указанного в п. 2.2. договора, настоящий договор, может быть, расторгнут продавцом в одностороннем порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего уведомления.

Согласно п. 8.2. договора до момента подписания договора покупатель ознакомился с состоянием объекта и технической документацией к нему.

17.12.10 года истцом в соответствии с п. 3.8.2. договора о задатке в пользу ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" перечислено вознаграждение в размере 3% от определенной по итогам торгов стоимости объекта в размере ххх рублей.

09.02.11 года ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от 13.12.10 года, заключенного по результатам открытого аукциона, согласно которому срок оплаты по договору, установленный п. 2.2. - 12.01.11 года, оплата произведена не была, в соответствии с п. 7.5. договора предусмотрен односторонний отказ продавца от исполнения договора в случае просрочки покупателем платежа свыше 10 календарных дней.

Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества содержало всю необходимую информацию соответствующую распоряжению КУГИ от 14.09.10 года. Также договор купли-продажи содержал существенные условия, соответствующие распоряжению КУГИ от 14.09.10 года.

Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного имущества. Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества.

Таким образом, в силу прямого указания закона обременение является существенным условием сделки приватизации лишь в случае, если о его установлении принято соответствующее решение.

Договор не содержит информации об обременении нежилого помещения как защитного сооружения гражданской обороны. Однако в настоящем случае решение о его установлении уполномоченным органом (КУГИ) при принятии решения (распоряжения от 14.09.2010 г.) об условиях приватизации не принималось, в связи с чем отсутствовали основания для включения информации об указанном обременении в информационное сообщение о проведении аукциона и отсутствовали основания для включения в договор купли-продажи условия об указанном обременении.

Судом обоснованно учтено, что распоряжение КУГИ от 14.09.2010 г., которым принято решение о приватизации, не оспорено и не признано незаконным.

При таком положении не имеется оснований в соответствии с ч. 4 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" полагать, что спорное помещение на момент заключения спорного договора купли-продажи имело указанное обременение, которое в нарушение закона не было включено в условия договора, а соответственно не имеется оснований по заявленным истцом мотивам полагать, что торги проведены с нарушением установленных законом правил. Об иных нарушениях истцом не заявлено.

Суд при разрешении спора пришел к правильному выводу о том, что договор от 13.12.2010 г. содержал все необходимые условия, предусмотренные ч. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении объекта недвижимости, все необходимые условия договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, предусмотренные ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Также требования истца, как указано выше, основаны на ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец ссылался на то, что находился под влиянием заблуждения при участии в аукционе и при заключении договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения; при этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При проверке доводов истца о том, что он не знал о статусе нежилого помещения как объекта гражданской обороны, суд пришел к выводу о том, что на момент подачи истцом заявки об участии в аукционе и на момент заключения истцом оспариваемого им договора купли-продажи нежилого помещения, истцу было известно о статусе приобретаемого им помещения, поскольку соответствующая информация об указанном статусе и вытекающих из него обязанностей арендатора содержалась в договоре аренды нежилого помещения, заключенного с особыми условиями, при заключении которого истец действовал от имени арендатора, как и при приемке помещения по акту приема-передачи.

Решение о приватизации нежилого помещения было принято, в том числе, с учетом заявления арендатора о выставлении его на торги.

Вывод суда о том, что истец на момент подачи истцом заявки об участии в аукционе и на момент заключения истцом оспариваемого им договора купли-продажи знал о статусе нежилого помещения как объекта гражданской обороны, соответствует обстоятельствам дела, соответственно, ссылки истца на то, что он находился в заблуждении относительно статуса нежилого помещения несостоятельны несмотря на то, что соответствующие сведения отсутствовали в информационном сообщении и в договоре купли-продажи.

Истец, как лицо, желающее приобрести государственное или муниципальное имущество, согласно п. 6 ст. 15 Закона имел право предварительного ознакомления с информацией о подлежащем приватизации имуществе.

С учетом того обстоятельства, что истец из вышеуказанного договора аренды знал о статусе нежилого помещения как объекта гражданской обороны, а информационное сообщение соответствующей информации не содержала, решение уполномоченным органом о соответствующем обременении не было принято и соответствующие условия об обременении нежилого помещения не были включены в договор купли-продажи, истец не был лишен возможности проверить указанную информацию, не проявил должной заботливости и осмотрительности при принятии решения об участии в аукционе и при совершении сделки.

При изложенных обстоятельствах судом правомерно не установлено предусмотренных ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделки недействительной.

При таком положении не имеется оснований для применения последствий недействительности сделки.

С учетом изложенного и при том положении, что договор в соответствии с его условиями расторгнут в одностороннем порядке вследствие нарушения истцом как покупателем обязательств по оплате стоимости объекта, не имеется оснований для возврата уплаченных истцом денежных средств в качестве залога как участником торгов и вознаграждения как победителем торгов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда и произведенной судом оценкой доказательств.

Оценка доказательств произведена судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации. Судом правильно применены вышеуказанные нормы материального права. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих вышеизложенные значимые для разрешения спора обстоятельства и выводы.

Оснований к отмене решения не имеется.

Руководствуясь ст. 361 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи