Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 октября 2011 г. N 33-15517/2011 (ключевые темы: ТСЖ - многоквартирный дом - регистрация права собственности - общая долевая собственность - нежилое помещение)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 13 октября 2011 г. N 33-15517/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Осининой Н.А.

судей

Витушкиной Е.А., Пошурковой Е.В.

при секретаре

Иванове Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ТСЖ "<...>" на решение Выборгского районного суда Санкт - Петербурга от 24 августа 2011 года по гражданскому делу по иску ТСЖ "<...>" к К.Д., ЗАО "<...>" о признании недействительной регистрации права собственности, признании недействительным договора купли - продажи, признании права долевой собственности.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя истца Коткова Б.Б., поддержавшего доводы кассационной жалобы, ответчика К.Д., представителя ответчиков Яценко М.А., возражавших против удовлетворения жалобы,

- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

ТСЖ "<...>" обратилось в суд с иском к К.Д., ЗАО "<...>" о признании недействительной регистрации права собственности, признании недействительным договора купли - продажи, признании права долевой собственности. В обоснование заявленных требований истец указывал, что ТСЖ "<...>" создано для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, застройщиком которого являлся ответчик ЗАО "<...>"; в указанном доме имеется нежилое помещение N..., площадью 43,4 м.кв., в котором в соответствии с проектом дома, должно находиться помещение ТСЖ, и в котором располагается инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем указанное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, однако <дата> право собственности на основании договора купли - продажи было зарегистрировано за ответчиком К.Д. С учетом изменения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), истец просил признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО "<...>" на нежилое помещение площадью 43,4 м.кв., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи указанного помещения от <дата>, заключенный между К.Д. и ЗАО "<...>", признать недействительной регистрацию права собственности К.Д. на указанное помещение, признать право общей долевой собственности на указанное помещение.

Решением Выборгского районного суда Санкт - Петербурга от 24 августа 2011 года ТСЖ "<...>" в удовлетворении исковых требований отказано.

ТСЖ "<...>" в кассационной жалобе просит отменить решение суда от 24 августа 2011 года, как незаконное и необоснованное.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что застройщиком дома <адрес> в Санкт - Петербурге является ЗАО "<...>".

При этом из рабочей документации проектируемого жилого дома, выполненной ЗАО "1" следует, что в проектируемом доме предполагается организация диспетчерского пункта в помещении ТСЖ, расположенном на 1 этаже 3 секции в осях Б-В, 8-9; в помещениях консьержей и ТСЖ выполняется абонентская телефонная проводка, тревожные извещения о срабатывании пожарных извещателей передаются на пульт контроля и управления, устанавливаемый в помещении ТСЖ на 1 этаже дома, где устанавливается круглосуточное дежурство персонала; планы первого этажа жилого дома содержат схему помещения, площадью 47,31 м.кв., обозначенного как "ТСЖ" /л.д. 43 - 59, 60 - 62/

Актом от 16 декабря 2005 года приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией принят в эксплуатацию жилой дом по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, включающий ряд квартир, встроенных нежилых помещений, в том числе помещение, обозначенное как "<...>", площадью 206,6 м.кв., а также технологические помещения (консьержные, мусоросборники, электрощитовые, водомеры, венткамеры, котельная) /л.д. 35 - 38/.

Сведения о наличии в доме <адрес> пр. в Санкт - Петербурге помещения обозначенного как "<...>", площадью 206,6 м.кв. подтверждаются также справкой ГУ "ГУИОН" от 28 марта 2006 года /л.д. 33 - 34/.

<дата> в доме <адрес> пр. в Санкт - Петербурге создано ТСЖ "<...>" /л.д. 30/, <дата> указанный многоквартирный дом передан на обслуживание созданного ТСЖ "<...>" /л.д. 40 - 42/.

Из технического паспорта на вторичный объект недвижимости по состоянию на 10 мая 2007 года усматривается, что в результате самовольной перепланировки в жилом доме по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, образовано нежилое помещение N..., площадью 43,4 м.кв. /л.д. 131 - 136/, указанное помещение <дата> учтено как вновь созданный объект, присвоен кадастровый номер N... /л.д. 140/.

На основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата>, распоряжения Администрации Санкт - Петербурга от <дата>, протокола исполнения обязательств от <дата>, акта государственной приемочной комиссии от <дата> на помещение с кадастровым номером N..., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, зарегистрировано право собственности ЗАО "<...>" /л.д. 194/.

На основании договора купли - продажи N... от <дата>, заключенного между ЗАО "<...>" и К.Д., последняя приобрела нежилое помещение N..., площадью 43,4 м.кв., <дата> право собственности К.Д. зарегистрировано в установленном законом порядке /л.д. 137 - 139, 142/.

В соответствии с заключением эксперта N... нежилое помещение 4Н, расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, кадастровый номер N..., предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме; в нежилом помещении проходят транзитные стояки систем холодного и горячего водоснабжения, а также стояк канализации, обслуживающие более одного помещения в данном доме, также в нежилом помещении 4Н находится оборудование электрослаботочных систем, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме; транзитные стояки систем холодного и горячего водоснабжения, стояк канализации, имеющийся в нежилом помещении N..., а также все оборудование электрослаботочных систем, кроме пульта управления (ПУ) КТДС "Кристалл", и обслуживающие более одного помещения в данном доме, расположены в помещении N... в соответствии с проектной документацией /л.д. 162 - 180/.

Выводы эксперта также подтверждаются справкой ЗАО "1" от <дата>, в соответствии с которой оборудование диспетчеризации в жилом доме по адресу: <адрес> установлено согласно проекту в помещении между осями 8-9/В /л.д. 143/.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости в результате перепланировки, выполненной ЗАО "<...>", проведена процедура технического и кадастрового учета и внесены сведения в Единый государственный реестр прав в период после передачи дома ТСЖ, наряду с этим не представлено доказательств того, что исключается самостоятельное использование спорного нежилого помещения для целей, не связанных с обслуживанием дома, с учетом того, что оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома, может быть перенесено из спорного помещения, в связи с чем не имеется оснований предполагать, что регистрация права собственности ЗАО "<...>" на спорное помещение как на вновь созданный объект недвижимого имущества и последующее заключение договора купли - продажи с К.Д. и регистрация права собственности последней противоречит закону.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 298 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

При этом в силу положений ст.ст. 37 и 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, запрещена передача этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства, юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является вопрос определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности отнесение спорного нежилого помещения либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Поскольку заключением эксперта N..., рабочей документацией проектируемого жилого дома, выполненной ЗАО "1", материалами дела в совокупности подтверждается то обстоятельство, что при проектировании многоквартирного жилого <адрес> в Санкт - Петербурге спорное нежилое помещение предназначалось для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, в помещении имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, кроме того, оборудование расположено в спорном помещении в соответствии с проектной документацией и предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при проектировании дома спорное нежилое помещение было предназначено именно для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме с целью размещения и обслуживания общего оборудования дома, после ввода дома в эксплуатацию в спорном помещении расположено оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома, в связи с чем спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

То обстоятельство, что имеется техническая возможность переноса оборудования электрослаботочных систем, предназначенного для обслуживания других помещений многоквартирного дома, имеющегося в спорном помещении не свидетельствует о том, что указанное помещение не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данная позиция согласуется с позицией Конституционного суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 года N 489 - О - О.

Таким образом, исходя из обстоятельств возникновения частной собственности ЗАО "<...>" на спорное нежилое помещение, существа заявленных истцом требований и установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия полагает, что регистрация права собственности ЗАО "<...>" противоречит действующему законодательству (ст.ст. 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), поскольку спорное нежилое помещение изначально было предназначено для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

При таком положении, поскольку у ЗАО "<...>" не имелось законных оснований для приобретения права собственности нежилое помещение N..., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, с учетом положений п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права собственности ЗАО "<...>" на указанное нежилое помещение, произведенная 03 марта 2008 года должна быть признана недействительной.

Учитывая, что ЗАО "<...>" право на распоряжение спорным нежилым помещение как своим имуществом, в том числе, путем отчуждения в пользу К.Д., не приобрело, то сделка по купли - продажи нежилого помещения, совершенная между ответчиками <дата>, в силу положений ст. 168 ГК РФ, является ничтожной и не влечет каких - либо юридических последствий, включая государственную регистрацию права собственности К.Д.

При этом выводы суда первой инстанции о том, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не могут быть положены в основание для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку спорное нежилое помещение изначально отвечало признакам общедомового имущества, было создано и инвентаризовано как встроенное нежилое помещение для вспомогательных целей, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, правовой режим которого установлен п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К.Д. не являлась участником финансирования строительства спорного помещения, а приобрела права на спорное помещение на основании заключенного с ЗАО "<...>" договора купли-продажи, при разрешении спора и определении статуса спорного имущества нельзя исключительно исходить из приоритета сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в реестре, так как в данном случае спорное помещение не являлось помещением, предназначенным для самостоятельного использования, а было предназначено к использованию в качестве общего имущества в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительной регистрации права собственности ЗАО "<...>" на нежилое помещение N..., площадью 43,4 м.кв., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, признании недействительным договора купли - продажи указанного помещения от <дата>, заключенного между К.Д. и ЗАО "<...>", признании недействительной регистрации права собственности К.Д. на указанное помещение, как постановленное при неправильном применении норм материального права, нельзя признать законным и обоснованным, в указанной части состоявшееся решение подлежит отмене.

Исходя из положений ст. 361 ГПК РФ, учитывая, что все имеющие значение для дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести в указанной части новое решение по настоящему делу об удовлетворении указанных исковых требований.

Одновременно судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ТСЖ "<...>" о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение 4-Н, площадью 43,4 м.кв., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и дополнительного признания не требует.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Выборгского районного суда Санкт - Петербурга от <дата> в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности оставить без изменения, в остальной части решение отменить, признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО "<...>" на нежилое помещение, площадью 43,4 м.кв., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>; признать недействительным договор купли - продажи указанного нежилого помещения от <дата>, заключенный между ЗАО "<...>" и К.Д.; признать недействительной регистрацию права собственности К.Д. на указанное помещение.

Председательствующий

Судьи