Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 ноября 2011 г. N 33-16459/2011 (ключевые темы: акт приема-передачи - инвестор - остекление балконов - отдел продаж - претензии)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 7 ноября 2011 г. N 33-16459/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Сопраньковой Т.Г.

судей

Селезневой Е.Н.

Ильичевой Е.В.

при секретаре

Немченко А.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-1773/11 по кассационной жалобе Тихоновой И.М. на решение Дзержинского районного суда Санкт - Петербурга от 23 сентября 2011 года по иску Тихоновой И.М. к Обществу с ограниченной ответственностью "<...>" о возмещении ущерба, взыскании неустойки,

Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г.,

Выслушав объяснения представителя истца Тихоновой И.М. - Коткова Б.Б., представителя ответчика ООО "<...>" - Коршунова С.Е.,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Тихонова И.М. обратилась в суд с иском к ООО "<...>" о взыскании убытков, понесенных истицей в связи с арендой другого жилого помещения за период с <дата> по <дата>, в размере <...> и неустойки за нарушение сроков выполнения работы в соответствии с положениями ст. 13 ФЗ "О защите прав потребителей" в размере <...>.

Свои требования Тихонова И.М. мотивировала тем, что ответчик в нарушение условий договора N... долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от <дата> не передал ей в установленные соглашением сроки Объект инвестирования (<...> квартиру), предложил ей уплатить дополнительные платежи, которые, по мнению истицы, не предусмотрены договором. Свои обязательства по инвестированию в строительство истица исполнила в полном объеме, в связи с чем, полагает, что квартира должна быть передана по акту приема-передачи, однако ответчик отказал ей ссылаясь на положения пункта 7.3 договора инвестирования, в силу которого на истицу возложена обязанность компенсировать ответчику затраты на эксплуатацию и обслуживание Объекта, а также расходы, связанные с организацией ответчиком ТСЖ. По мнению истицы, данный пункт договора является ничтожным, так как не соответствует требованиям закона; истица считает, что обязанность по оплате затрат на эксплуатацию и обслуживания Объекта возлагается на лиц, использующих жилое помещение на каких-либо законных основаниях. В настоящее время спорный Объект недвижимости истице не передан.

Решением Дзержинского районного суда Санкт - Петербурга от 23 сентября 2011 года в удовлетворении иска Тихоновой И.М. отказано.

В кассационной жалобе истица просит постановленное решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> между ООО "<...>" (Генеральный Инвестор) и Тихоновой И.М. (Дольщик) был заключен договор N... долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Объектом инвестирования строительства Дольщика являлась <...> квартира, расположенную на N... этаже в осях N..., с общей площадью <...> кв. м. (пункт 1.4).

Размер инвестирования строительства составил <...> при стоимости одного квадратного метра общей оплачиваемой площади <...> (пункты 2.1, 2.2).

Истица обязательство по уплате вклада в инвестирование строительства дома в части оплаты стоимости квартиры исполнила в полном объеме, указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Разрешением Службы Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от <дата> жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и заглубленным гаражом, расположенный по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статей 309, 310, 421 ГК РФ, исходя из того, что в соответствии с пунктом 1.4 договора, заключенного между сторонами, ответчик взял на себя обязательство передать истице квартиру при условии надлежащего исполнения ею обязательств по настоящему договору; условиями пункта 7.2 договора установлено, что до подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры Дольщик компенсирует Генеральному Инвестору затраты на эксплуатацию и обслуживание Объекта, согласно действующим на момент проведения расчетов тарифам за период шесть месяцев (с даты Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию), а также расходы, связанные с организацией Генеральным Инвестором ТСЖ пропорционально общей площади квартиры, признал, что передача квартиры ответчиком в соответствии с договором обусловлена предварительным исполнением истицей обязательств по уплате вышеназванных платежей.

Обязанность несения вышеуказанных расходов напрямую также следует из п. 3.2.3 договора, согласно которому "Дольщик" обязан с момента Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию оплатить Генеральном у инвестору все эксплуатационные расходы, связанные с техническим обслуживанием и эксплуатацией Объекта, пропорционально занимаемой площади в соответствии с п. 7.3 настоящего Договора.

Ответчик уведомил истицу о необходимости произвести оплату расходов в соответствии с пунктом 7.3 договора в размере <...>, однако по настоящее время указанный платеж истицей не произведен, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящее время у ответчика не возникла обязанность по передаче квартиры истице.

Кроме того, следует отметить, что из заявления истицы от <дата> усматривается, что предложение принять квартиру было получено ею от ответчика <дата>; квартира была ею осмотрена, установлены недостатки (л.д. 12). В своей претензии от <дата> истица указывает на то, что неоднократно предпринимала попытки принять квартиру, в связи с чем, обращалась к ответчику, однако все телефонные переговоры ни к чему не привели (л.д. 10-11). Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика от исполнения обязательства по передаче квартиры, истица в нарушение положений ст.ст. 12, 56 ГПК РФ не представила; судом их также не установлено.

Напротив, в своем ответе на заявление истицы от <дата> и на претензию от <дата> Генеральный Инвестор сообщил, что квартира истице может быть передана по акту приема-передачи сотрудниками отдела продаж ООО "<...>" в рабочие дни (пн.-пт. с 10.00 до 17.00) по предварительной записи (заранее согласованное время, удобное для истицы и сотрудников отдела продаж) с целью проведения окончательных расчетов и подписания акта приема-передачи. Также в своем ответе ООО "<...>" указывает на то, что помимо расходов, которые истица должна компенсировать в соответствии с пунктом 7.3 договора, Генеральный Инвестор понес затраты на выполнение работ по остеклению балконов в размере <...>, при этом ответчик обращает внимание, что истица не лишена возможности в связи с не компенсацией указанных расходов принять квартиру по акту приема-передачи, однако в таком случае такой акт будет содержать обременение; окончательный акт приема-передачи будет подписан после принятия решения о технической возможности устранения (демонтаж) выполненных работ по остеклению балкона в квартире либо после компенсации истицей затрат за выполнение работы по остеклению балконов (л.д. 13-14).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 328 ГК РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Пунктом 5.4 договора стороны установили, что Генеральный Инвестор имеет право задержать передачу квартиры по акту приема-передачи до момента полного исполнения Дольщиком требований Генерального Инвестора, предусмотренных настоящим договором, в том числе возмещение убытков, выплата штрафных санкций за нарушение условий настоящего договора.

В ходе судебного разбирательства по делу истица отказалась от исполнения п. 7.3 договора, что ею не оспаривалось.

Довод кассационной жалобы истицы о том, что у нее не возникло право собственности на спорную квартиру и поэтому в силу положений статей 153, 155 ЖК РФ не возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, не может быть принят во внимание с учетом вышеуказанных условий договора (пункт 7.3); данное условие договора не противоречит требованиям действующего законодательства, соответствует принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 ГК РФ; факт уклонения ответчика передать истице квартиру не нашел подтверждение в ходе слушания дела.

По существу доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию истицы нести расходы, предусмотренные пунктом 7.3 договора.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что в заседании судебной коллегии представителем истицы не приведены иные доводы, либо обстоятельства, которые могли бы влиять на существо принятого решения, судебная коллегия считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется, оно подлежит оставлению без изменения.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда Санкт - Петербурга от 23 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи