Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 октября 2011 г. N 33-15976/2011 (ключевые темы: член кооператива - паевой взнос - право собственности - выселение - гарант)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 25 октября 2011 г. N 33-15976/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Вологдиной Т.И. и Нюхтилиной А.В.

с участием прокурора

Кузьминой И.Д.

при секретаре

Порохневе В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 октября 2011 года кассационную жалобу Савельева А.А. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17 августа 2011 года по делу N 2-2686/11 по иску Просоленко Л.А. к Савельеву А.А. о выселении, по встречному иску о признании подложной и ничтожной справки о выплате пая за квартиру, отмене свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения Савельева А.А., поддержавшего жалобу, Просоленко Л.А. и представителя третьего лица - жилищно-накопительного кооператива "Гарант-Инвест" Банеры Д.Н., полагавших, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Кузьминой И.Д., полагавшей, что решение подлежит отмене, судебная коллегия

установила:

Решением Невского районного суда от 28.12.2010 г. по настоящему делу удовлетворены требования Просоленко Л.А.: постановлено выселить Савельева А.А. из квартиры <адрес>, право собственности на которую зарегистрировано за истцом, на ответчика возложена обязанность освободить квартиру от принадлежащего ему имущества. В удовлетворении встречных требований Савельева А.А. о признании сфальсифицированной, недействительной и юридически ничтожной справки о внесении в полном размере пая за указанную квартиру, выданной ЖНК "Гарант-Инвест" на имя Просоленко Л.А. 25.12.2008 г. за N 29, а также об отмене свидетельства о государственной регистрации права собственности Просоленко Л.А. решением суда отказано.

В кассационной жалобе Савельев А.А. просит отменить указанное решение и принять новое об отказе в первоначальном иске и об удовлетворении встречного, считая решение необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит их заслуживающими внимания.

Разрешая спор, суд неправильно применил нормы материального, а также процессуального права и дал неправильную юридическую оценку обстоятельствам дела, установленным на основе доказательств.

Спорное жилое помещение было передано в пользование Савельеву А.А. в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах" от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ.

Из представленных сторонами документов следует, что 11.09.2004 г. потребительское общество "Гарант-Инвест" заключило с Савельевым А.А. договор "о сотрудничестве в решении уставных задач", предметом которого являлось сотрудничество в целях реализации прав пайщика (Савельева А.А.) на жилище, путем создания условий для использования средств паевого фонда Общества, формируемого за счет вступительных и паевых взносов пайщиков, на приобретение объектов жилищного строительства и создание жилищного фонда, из которого пайщик вправе получить квартиру на условиях, предусмотренных договором (т.1, л.д.131).

Согласно письму ПО "Гарант-Инвест" от 04.10.2004 г. на имя Савельева А.А. за ним как за членом общества была зарезервирована двухкомнатная квартира в строящемся доме по адресу <адрес>, приобретенная в ЗАО "ЦДС" по договору N 1124 от 21.09.2004 г. (т.1, л.д.132, 136, 199-201, т.2, л.д.38-46).

Как следует из устава ЖНК "Гарант-Инвест", он был создан в результате реорганизации ПО "Гарант-Инвест" на основании решения общего собрания пайщиков последнего от 26.03.2005 г. (т.2, л.д.23-37).

22.04.2005 г. Савельев А.А. подписал с ЖНК "Гарант-Инвест" в лице директора Банеры Д.Н. соглашение о формах участия в деятельности жилищно-накопительного кооператива, в соответствии с которым выбрал первую форму участия, предусматривающую, что сумма первоначального паевого взноса, при которой у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, составляет не менее 30% от ориентировочной рыночной стоимости жилого помещения, 40% от этой стоимости составляют денежные средства, привлеченные членом кооператива, и не более 30% - размер денежных средств, выделяемых кооперативом из паевого фонда; срок внесения оставшейся части паевого взноса имеет два режима - для погашения привлеченных средств (продолжительность которого определяется соглашением с членом кооператива, но не превышает 10 лет) и для погашения выделенных средств (наступающий после окончания расчетов по "режиму погашения привлеченных средств" и имеющий продолжительность, определяемую соглашением с членом кооператива, но не превышающую 10 лет - л.д.133-134).

Дополнением N 2 к вышеназванному соглашению от той же даты была определена реальная стоимость жилого помещения в <...> руб., включая цену его покупки в <...> руб., страховку в <...> руб. и стоимость риэлтерских услуг <...> руб. (л.д.135).

30.06.2008 г. ЖНК "Гарант-Инвест" заключил с Савельевым А.А. договор передачи жилого помещения в пользование, согласно которому в соответствии с "актом согласия члена ЖНК "Гарант-Инвест" на приобретение жилого помещения" от 22.04.2005 г. передал в пользование ответчику квартиру <адрес>., находившуюся в собственности кооператива в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2008 г. В тот же день был подписан акт приема-передачи квартиры в пользование Савельева А.А. (т.1, л.д.137-139, 140, 141).

При этом в силу пунктов 3.2.7., 4.1., 6.1. - 6.5. договора он должен был действовать до полной выплаты пая в соответствии с соглашением о формах участия в деятельности жилищно-накопительного кооператива от 22.04.05 г. и мог быть расторгнут кооперативом в одностороннем порядке, с обязательством пользователя освободить жилое помещение, только в случае прекращения членства Савельева А.А. в кооперативе.

Из материалов дела также следует, что до передачи в пользование Савельеву А.А. спорной квартиры ему 24.04.2008 г. было предъявлено требование о погашении задолженности по оплате ежемесячных взносов по соглашению в размере <...>. (т.1, л.д.142), а 07.04.2008 г. был произведен расчет задолженности для окончательного расчета с ЖНК "Гарант-Инвест" в сумме <...> руб. (с учетом внесенных ранее взносов - <...> руб.), которая 16.07.2008 г. была внесена в кассу кооператива (т.1, л.д.144, 145).

Решением правления ЖНК "Гарант-Инвест" от 20.08.2008 г. Савельев А.А. был исключен из членов кооператива по мотивам, связанным с предъявлением им иска о взыскании с кооператива и с ЗАО "ЦДС" денежных санкций за просрочку исполнения обязательства по строительству квартиры, а также с допускавшимися ранее нарушениями сроков внесения ежемесячных платежей (т.1, л.д.147).

25.12.2008 г. ЖНК "Гарант-Инвест" в лице директора Б. и главного бухгалтера А. выдал справку за N 29 на имя члена кооператива Просоленко Л.А. о том, что она приобрела право собственности на двухкомнатную квартиру <адрес>. балансовой стоимостью <...> руб., внеся полностью паевой взнос в указанном размере (т.1, л.д.57).

На основании указанной справки за Просоленко Л.А. 05.03.2009 г. было зарегистрировано право собственности на квартиру (т.1, л.д.55, 191).

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17.09.2010 г. по делу N 2-2058/10, вступившим в законную силу 21.12.2010 г., удовлетворено требование Савельева А.А. о признании незаконным и об отмене решения правления кооператива от 20.08.2008 г. как принятого неуполномоченным органом с нарушением норм ст. 10 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и устава ЖНК "Гарант-Инвест" (т.1, л.д.152-160).

Пунктами 1 и 2 ст. 28 названного Закона предусмотрено, что право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. После внесения членом кооператива соответствующей части паевого взноса, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан: 1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива; 2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Согласно пунктам 1 и 3 ст. 29 Закона передача жилого помещения, указанного в пункте 1 части 2 статьи 28 настоящего Федерального закона, в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, законом предусмотрено возникновение у члена жилищно-накопительного кооператива права пользования приобретенным для него жилым помещением до передачи члену ЖНК права собственности на это помещение, в силу членства в кооперативе.

С этим связаны нормы ст. 31 Закона об основаниях выселения члена кооператива и проживающих с ним лиц из жилых помещений кооператива, по смыслу которых выселение является следствием прекращения членства в кооперативе до выплаты паевого взноса в полном размере.

Такое прекращение (в случае, если оно обусловлено добровольным выходом или исключением из кооператива) влечет, кроме того, обязанность кооператива выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая (п. 1 ст. 32 Закона).

В соответствии с пунктом 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Аналогичное положение содержится в ст. 30 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

По смыслу этих положений закона никто другой, кроме члена кооператива и иных лиц, имеющих право на паенакопления, право собственности на предоставленное им помещение приобрести не может.

Иной подход приводил бы к возможности лишения члена кооператива законно предоставленного ему жилого помещения только на том основании, что кооператив принял паевой взнос за это помещение от другого лица.

Соответственно, условием перехода права на внесение паенакоплений за жилое помещение, предоставленное члену кооператива, к другому лицу является прекращение членства в кооперативе у предыдущего владельца и принятие в установленном порядке в члены кооператива другого лица.

При этом до полной выплаты пая и связанного с этим приобретения права собственности на жилое помещение член кооператива, которому в установленном порядке предоставлено помещение и у которого в дальнейшем должно возникнуть право собственности на это помещение, имеет право на защиту своего владения от любых лиц.

Это вытекает из положений ст. 305 ГК РФ, согласно которой права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В данном случае указанное право включает в себя и право оспаривать зарегистрированное за другим лицом право собственности на помещение, предоставленное члену кооператива, чему не может препятствовать то обстоятельство, что сам он еще не приобрел права собственности, но должен приобрести его в будущем в результате выплаты пая.

Следовательно, отсутствие со стороны Савельева А.А. требования о признании за ним самим права собственности на квартиру не свидетельствует о том, что он не может оспаривать право собственности Просоленко Л.А.

В свою очередь, вопрос о том, в полном ли объеме уплачен паевой взнос Савельевым А.А., находится в сфере его отношений с ЖНК "Гарант-Инвест", и его разрешение не может влиять на разрешение спора о правомерности передачи квартиры Просоленко Л.А. и оформления ею права собственности на этот объект.

Поэтому ссылка суда первой инстанции в решении по настоящему делу на решение Невского районного суда от 29.08.2008 г. по делу N 2-2879/08, которым Савельеву А.А. было отказано в удовлетворении требования к ЖНК "Гарант-Инвест" об обязании зарегистрировать право собственности на квартиру (т.2, л.д.48-49), не может быть признана состоятельной.

При этом, как следует из содержания указанного решения, а также иных имеющихся в деле документов, фактически спор между истцом и ответчиком состоял только в том, должна ли учитываться при определении размера паевого взноса сумма эксплуатационных расходов по квартире, понесенных кооперативом до момента её передачи в пользование Савельева А.А., по которым на 01.08.2008 г. имелась задолженность в <...> руб., погашенная ЖНК "Гарант-Инвест" путем перечисления в пользу ТСЖ "Уткина Заводь" 20.08.2008 г. (т.2, л.д.12, 13).

Оценка того, создает ли неуплата в полном размере паевого взноса основания для исключения Савельева А.А. из кооператива, подлежит разрешению компетентным органом последнего, каким в соответствии с пунктом 1 ст. 10 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и пунктом 3.15. устава ЖНК "Гарант-Инвест" (т.2, л.д.27) является общее собрание членов кооператива, при этом решение об исключении может быть принято только судом.

Если решение о прекращении членства в кооперативе отсутствует, не исключается возможность взыскания с Савельева А.А. части паевого взноса, срок уплаты которого наступил, в судебном порядке.

Таким образом, Савельев А.А. сохраняет членство в кооперативе и имеет действующий договор о передаче жилого помещения в его пользование, который мог быть расторгнут кооперативом в одностороннем порядке только в случае прекращения членства (п. 6.1. договора), и при таком положении не может быть выселен из спорной квартиры и вправе оспаривать право собственности на эту квартиру, зарегистрированное за Просоленко Л.А.

Что касается формулировки заявленных Савельевым А.А. требований о признании сфальсифицированной, недействительной и юридически ничтожной справки о внесении в полном размере пая за указанную квартиру, выданной ЖНК "Гарант-Инвест" на имя Просоленко Л.А., и об отмене свидетельства о государственной регистрации права собственности Просоленко Л.А., то эти требования по существу сводятся к оспариванию факта возникновения у Просоленко Л.А. права собственности на квартиру и основания этого права (выплаты членом кооператива паевого взноса за предоставленное ему жилое помещение), а также государственной регистрации указанного права.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку, как указано выше, Савельев А.А., не будучи исключен из членов ЖСК и имея действующий договор о передаче в его пользование спорной квартиры, является единственным лицом, которое в силу закона может приобрести право собственности на квартиру, он может оспаривать право собственности, зарегистрированное за Просоленко Л.А., без предъявления требования о признании такого права за ним самим.

Учитывая, что как следует из материалов дела, в том числе отзыва на иск ТСЖ "Уткина заводь" (т.2, л.д.89-90), спорная квартира фактически Савельевым А.А. не освобождена и во владение Просоленко Л.А. не перешла, несмотря на подписание между нею и ЖНК "Гарант-Инвест" договора от 18.12.2008 г. о передаче квартиры в её пользование и акта приема-передачи (т.2, л.д.61, 62), необходимость в предъявлении Савельевым А.А. требования о возврате квартиры из незаконного владения Просоленко Л.И. в порядке ст. 301 ГК РФ в данном случае отсутствует.

В свою очередь, требование Просоленко Л.А. о выселении Савельева А.А. и об освобождении квартиры, занимаемой им на законном основании, удовлетворению не подлежит.

Судебная коллегия считает необходимым указать, что требование об освобождении квартиры в данном случае не может рассматриваться как самостоятельное требование, учитывая, что согласно ч. 2 ст. 107 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением.

Что касается включенного судом первой инстанции в решение указания об отказе в иске Просоленко Л.А. в части требования о выселении Савельева А.А. без предоставления другого жилого помещения, то его нельзя признать правильным, поскольку соответствующее указание сводилось бы лишь к определению порядка выселения, а именно того, несет ли истец обязанность по обеспечению ответчика другим жилым помещением. Поэтому иск Просоленко Л.А. фактически был удовлетворен судом полностью.

Таким образом, вынесенное по делу решение не может быть признано обоснованным и соответствующим закону и подлежит отмене. Учитывая, что все юридически значимые обстоятельства установлены в полном объеме на основе имеющихся доказательств, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, отказав в иске Просоленко Л.А. и удовлетворив требования Савельева А.А.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17 августа 2011 года по настоящему делу отменить с вынесением нового решения.

В удовлетворении требования Просоленко Л.А. к Савельеву А.А. о выселении отказать.

Признать недействительной справку о выплате паевого взноса за квартиру <адрес>., выданную жилищным накопительным кооперативом "Гарант-Инвест" на имя Просоленко Л.А. 25 декабря 2008 года за номером 29, и произведенную на основании указанной справки 05 марта 2009 года государственную регистрацию права собственности Просоленко Л.А. на это жилое помещение (запись номер 78-78-01/0065/2007-452), признав не возникшим право собственности Просоленко Л.А. на этот объект недвижимости.

Председательствующий

Судьи