Определение Ленинградского областного суда от 16 февраля 2011 г. N 33-807/2011 (ключевые темы: незавершенное строительство - право собственности - договор купли-продажи земельного участка - чужое незаконное владение - жилой дом)

Определение Ленинградского областного суда
от 16 февраля 2011 г. N 33-807/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Киреевой И.А.

судей Насиковской А.А., Шадриной Е.В.

при секретаре Первышиной Ю.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе Ромашина А.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 02 ноября 2010 года.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А.,объяснения представителя Ромашина А.А. - Карпычева Ф.П., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения Родина В.И. и его представителя Мищенко Ю.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

Родин В.И. обратился в суд с иском к Демидову В.Г., Щепанскому Б.А., Ромашину А.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, коттеджная застройка "<...>", <адрес>, N, заключенного <дата> года между Демидовым В.Г. и Щепанским Б.А., об истребовании из чужого незаконного владения Ромашина А.А. указанного земельного участка, признании за ним права собственности на незавершенный строительством жилой дом, готовностью <...>% расположенный на вышеуказанном земельном участке.

В обоснование своих требований Родин В.И. указал, что на основании договора о передаче прав и обязанностей, заключенного <дата> года с А., он приобрел права на спорный земельный участок площадью <...> кв. м. Ранее этот земельный участок был предоставлен А. АОЗТ "<...>" на основании договора N о застройке земельного участка, выделенного под коттеджное строительство от <дата> года. Все обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, кроме того, земельный участок освоен, облагорожен, произведены многолетние посадки, заложен фундамент жилого дома, установлен забор. Однако <дата> года решением мирового судьи судебного участка N 13 Всеволожского района Ленинградской области право собственности на вышеуказанный земельный участок было признано за Демидовым В.Г., а впоследствии последним совершена сделка по его отчуждению Щепанскому Б.А., а затем Ромашину А.А.

Истец полагал, что договор купли-продажи земельного участка между Демидовым В.Г. и Щепанским Б.А. является ничтожной сделкой, поскольку апелляционным решением Всеволожского городского суда от 17 марта 2010 года было отменено решение мирового судьи судебного участка N 13 Всеволожского района, Демидову В.Г. отказано в удовлетворении исковых требований. Ответчик Ромашин А.А. не является добросовестным приобретателем, поскольку заведомо знал об отсутствии законного права Демидова В.Г. и Щепанского Б.А. на спорный земельный участок. С учетом этого, ссылаясь на ст. 301 ГК РФ, просил истребовать спорное имущество из чужого незаконного владения и признать за ним право собственности на объект незавершенный строительством.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 02 ноября 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Ромашин А.А. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное, вынесенное с нарушением норм процессуального и материального права. Указывает, что истец является лицом, не имеющим полномочий на предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку не является собственником данного имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства принадлежности Родину В.И. на праве собственности или ином вещном праве земельного участка и незавершенного строительством жилого дома.

Ссылается также на то, что суд ненадлежащим образом исследовал причины, послужившие основанием для внесения изменений в договор N, а также не исследовал надлежащим образом то, кому принадлежит право собственности на земельный участок и неоконченный строительством дом.

Также указывает, что суд незаконно признал право собственности на незавершенный строительством дом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства его возведения А. или самим Родиным В.И., кроме того, не представлены разрешительные и планировочные документы на строительство дома, что свидетельствует о том, что данный объект является самовольной постройкой.

Полагает, что суд неправомерно сделал вывод о выбытии земельного участка и незаконченного строительством жилого дома из владения Родина В.И. помимо его воли, а также необоснованно сделал вывод о том, что Ромашин А.А. был уведомлен о законных правах третьих лиц на спорное имущество.

Представитель Родина В.И. - Мищенко Ю.В. представила отзыв на кассационную жалобу, в котором полагает решение суда законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в соответствии с Постановлением Администрации <...> Ленинградской области от <дата> года N, АО "<...>", правопреемником которого является ЗАО "<...>" (в настоящее время ЗАО "<...>"), предоставлен в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью <...> га под коттеджную застройку в районе дер. <адрес>.

<дата> года между АО "<...>" и А. заключен договор застройки земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, коттеджная застройка "<...>", ул. <адрес> и имеющего площадь <...> кв. м. В соответствии с условиями данного договора, общество обязалось передать земельный участок под индивидуальную застройку А., который, в свою очередь, обязался выплатить обществу <...> рублей за проведение организационных и технических работ по отводу территории, ее планировку, разработку проекта, расчистку участка, строительство дорог, подводку коммуникаций и проведение природоохранных мероприятий.

В дальнейшем, А. на основании договора от <дата> года и дополнительного соглашения к нему от <дата> года, передал все права и обязанности по вышеуказанному договору N от <дата> года истцу по делу - Родину В.И., при этом, А. уведомил общество о передаче в пользу истца всех прав и обязанностей по договору.

Судом на основании исследовании совокупности доказательств, в том числе свидетельских показаний, установлено также, что Родин В.И. осуществил освоение и застройку спорного земельного участка, огородил его единым забором со смежным земельным участком, принадлежащем ему на праве собственности.

Из материалов дела усматривается, что в настоящее время собственником земельного участка площадью <...> кв. м. и расположенного на нем жилого дома, незавершенного строительством, готовностью <...>% по адресу: <адрес>, коттеджная застройка "<...>", <адрес> является Ромашин А.А., о чем выданы свидетельства о государственной регистрации прав. Основанием для регистрации права собственности Ромашина А.А. на вышеуказанные объекты недвижимости послужил договор купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством жилым домом от <дата> года, заключенный между Щепанским Б.А. и Ромашиным А.А. При этом, Щепанскому Б.А. вышеуказанные объекты недвижимости принадлежали на основании договора купли-продажи от <дата> года, заключенного с Демидовым В.Г. В свою очередь, право собственности Демидова В.Г. на спорное недвижимое имущество зарегистрировано на основании решения мирового судьи судебного участка N 13 Всеволожского района Ленинградской области 14 октября 2005 года.

Судом первой инстанции установлено, что апелляционным решением Всеволожского городского суда от 17 марта 2010 года решение мирового судьи судебного участка N 13 Всеволожского района отменено, Демидову В.Г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок в связи с отсутствием доказательств возникновения у него права собственности на спорный земельный участок, а также доказательств, свидетельствующих о наличии у Демидова В.Г. права пользования земельным участком.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание названные правовые положения закона и дав вышеуказанным обстоятельствам надлежащую правовую оценку, суд первой инстанции пришел к правильному мнению о том, что действия Демидова В.Г. по оформлению прав на спорный земельный участок являлись неправомерными, поскольку он не имел права распоряжаться земельным участком, в том числе отчуждать его Щепанскому Б.А., равно как и не имел права на отчуждение незавершенного строительством жилого дома.

При таких обстоятельствах, следует признать законным и обоснованным вывод суда о том, что договор купли-продажи земельного участка от <дата> года между Демидовым В.Г. и Щепанским Б.А., а также договор купли-продажи от <дата> года между Щепанским Б.А. и Ромашиным А.А. являются в силу ст. 168 ГК РФ ничтожными.

Правильно применив положения ч. 1 ст. 302 и ст. 305 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Родин В.И., как лицо, владеющее земельным участком на законном основании, и у которого данный участок выбыл из владения помимо его воли вследствие неправомерных действий Демидова В.Г., а затем Щепанского Б.А., имеет право требовать указанный земельный участок и незавершенный строительством жилой дом из незаконного владения Ромашина А.А.

При таких обстоятельствах судебная коллегия критически оценивает доводы кассационной жалобы о том, что Родин В.И. не имеет полномочий на истребование имущества из чужого незаконного владения. Родин В.И. владел спорным земельным участком на основании договора цессии от <дата> года и дополнительного соглашения к нему от <дата> года, которые не были кем-либо оспорены и признаны недействительными. Истец признавался законным владельцем этого участка непосредственно самим ЗАО "<...>", то есть лицом, которому данные земли были выделены в постоянное бессрочное пользование. Таким образом, Родин В.И. был правомерно расценен судом в качестве субъекта, отвечающего требованиям ст. 305 ГК РФ.

Суд обоснованно отверг как несостоятельный довод Ромашина А.А. о том, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества. Выводы суда в этой части сделаны с учетом правовой позиции Конституционного суда РФ, выраженной в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, и подробно мотивированы.

В частности, судом отмечено в качестве обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности Ромашина А.А., то, что Щепанский Б.А., являясь зятем Х., принимал непосредственное участие в управлении АОЗТ "<...>", в свою очередь, Х., являясь учредителем ЗАО "<...>" и выступая в качестве генерального директора ответчика ЗАО "<...>", признал иск Демидова В.Г., а затем представлял его интересы при регистрации права собственности. Данные обстоятельства подтверждаются материалами апелляционного дела N и не оспаривались сторонами при рассмотрении дела. Кроме того, судом отмечено, что ответчик Ромашин А.А. знал о правопритязаниях на спорный земельный участок. Данное обстоятельство установлено судом на основании показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей К., С., В. Так, свидетель К. показал, что Ромашин А.А. не мог не знать о правопритязаниях Родина В.И. на спорный участок, поскольку истец повесил транспарант, что участок под судом. Свидетель В., пояснил, что, являясь председателем НПСЗ "<...>", лично предупреждал Ромашина А.А., что участком владеет Родин В.И. (л.д. 66, 67). Свидетель С. показал, что истец Родин В.И. по настоящее время пользуется спорным земельным участком, о цепочке сделок в отношении спорного участка ему рассказал ответчик Ромашин А.А.

Доводы кассационной жалобы, ставящие по сомнение законность вывода суда в этой части, являются несостоятельными, поскольку направлены на переоценку обстоятельств дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка. Оснований не доверять показаниям данных свидетелей у суда не имелось, пояснения указанных свидетелей последовательны, не противоречивы, взаимодополняемы, и ответчиком Ромашиным А.А. не опровергнуты.

Ссылки кассационной жалобы на внесение изменений в договор от <дата> года, связанных с указанием в нем другой даты и номера, не имеют правового значения и не влияют на правильность выводов суда первой инстанции.

Также не влекут отмены либо изменения решения суда доводы кассационной жалобы о недоказанности возведения незавершенного строительством домом самим Родиным В.И. и позиционирующие данный объект как самовольную постройку. Доказательств, опровергающих факт возведения истцом данного объекта недвижимости, ответчиком Ромашиным А.А. не представлено, равно как и не представлено доказательств, что данное строение возведено иным лицом своими силами и за свой счет.

Суд, признавая за истцом право собственности на фундамент, правильно исходил из того, что истец владеет участком на законном основании, разрешенное использование для жилищного строительства истцом соблюдено, в ходе процесса факт возведения жилого дома Родиным В.И., как и факт пользования последним земельным участком, сторонами не оспаривался.

Выводы суда об отсутствии правовых оснований для применения срока исковой давности судебная коллегия также находит правильными.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона, каких-либо процессуальных нарушений при этом судом не допущено, в силу чего оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 2 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ромашина А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи