Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 6 сентября 2011 г. N 33-13637 (ключевые темы: договор поручения - предварительный договор - объекты недвижимости - продажа квартир - реклама)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 6 сентября 2011 г. N 33-13637

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Белисовой О.В.

судей Кутыева О.О.

Петровой Ю.Ю.

При секретаре Сперанской С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2- 954/11 по кассационной жалобе ЗАО "Русский фонд недвижимости" решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 мая 2011 года по иску ЗАО "Русский фонд недвижимости" к Вавулиной Н.С., Руновой Л.К. о взыскании денежных средств и по встречным искам Вавулиной Н.С. о признании недействительным в части договора поручения и Руновой Л.К. о признании недействительным обязательства.

Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения представителей истца Семенова В.Р., Иванова В.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ответчиков Илларионовой Ю.Н.,

судебная коллегия гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

ЗАО "Русский фонд недвижимости" обратился в суд с иском к Вавулиной Н.С., Руновой Л.К., просил взыскать с ответчика Вавулиной Н.С. вознаграждение в размере 180000 руб., а с ответчика Руновой Л.К. денежную сумму в размере 306400 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 30 апреля 2010 года между истцом и Вавулиной Н.С. был заключен договор поручения, по условиям которого ответчице предоставлялись услуги по рекламе, поиску покупателей, заключению предварительного договора купли-продажи квартиры "...", за что она должна выплатить истцу вознаграждение в размере 180000 руб. и фактически понесенные расходы.

17 мая 2010 года между истцом, действующим от имени Вавулиной Н.С. и Руновой Л.К., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Вавулина Н.С. приняла на себя обязательство в срок до 07 июня 2010 года продать квартиру Руновой Л.К., за что она (Рунова Л.К.) внесла аванс в размере 30000 руб. 15 июня 2010 года предварительный договор купли-продажи был расторгнут, сумма аванса была возвращена покупателю, при этом Рунова Л.К. выдала истцу обязательство не приобретать спорную квартиру без оплаты услуг истца в размере 8% от стоимости квартиры.

17 июня 2010 года договор поручения между истцом и Вавулиной Н.А. был расторгнут, однако обязательства по договору в части оплаты вознаграждения ответчицей выполнены не были В дальнейшем истцу стало известно о том, что между ответчиками был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, зарегистрировано право собственности Руновой Л.К., тем самым ответчик Рунова Л.К. нарушила свое обязательство, а Вавулина Н.А. - пункт 5.1.11 договора поручения.

Вавулина Н.С. обратилась в суд с встречными исковыми требованиями к ЗАО "Русский фонд недвижимости", просила признать недействительным п. 4.5. договора поручения, указав, что условия договора в части установления обязанности доверителя оплатить штраф в размере 8% от стоимости объекта недвижимости, ущемляет ее право как потребителя.

Рунова Л.К. предъявила встречный иск к ЗАО "Русский фонд недвижимости", просила признать недействительным выданное ею обязательство не приобретать спорную квартиру без оплаты истцу 8% от стоимости квартиры, указав в обоснование, что суть данного обязательства ей не разъяснялась, данное обязательство противоречит закону и лишает ее как потребител права в любое время отказаться от услуг.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 мая 2011 года ЗАО "Русский фонд недвижимости" в удовлетворении требований отказано.

Решением с ЗАО "Русский фонд недвижимости" в пользу Вавулиной Н.С. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 30150 руб.

Признаны недействительными пункт 4.5. договора поручения, заключенного Вавулиной Н.С. и ЗАО "Русский фонд недвижимости", и обязательство, выданное 17 июня 2010 года Руновой Л.К. ЗАО "Русский фонд недвижимости".

В кассационной жалобе истец ЗАО "Русский фонд недвижимости" просит отменить решение суда, полагая его неправильным, незаконным и необоснованным.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, не усматривает оснований к отмене вынесенного судом решения.

Из материалов дела усматривается, что 30 апреля 2010 года истцом и Вавулиной Н.С. был заключен договор поручения по условиям которого, истец обязался произвести комплекс работ по рекламе квартиры "...", принадлежащей Вавулиной Н.С., поиску покупателей и заключению предварительного договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд правомерно указал на то, что данные правоотношения регулируются ФЗ "О защите прав потребителей", регулирующего отношения между гражданином, приобретающим и использующим работы (услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией, выполняющей работы или оказывающей услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Пунктом 4.4 договора поручения предусмотрено, что оплата работы ЗАО "Русский фонд недвижимости" происходит за счет включения стоимости услуг в стоимость объекта недвижимости при заключении предварительного договора с покупателем.

Согласно п. 4.5. договора в случае отказа доверителя (Вавулиной Н.С.) от выполнения условий договора в течение срока его действия доверитель оплачивает поверенному штраф в размере 8% от стоимости объекта недвижимости, но не менее 15000 руб., а также понесенные расходы, подтвержденные документально.

В соответствии с п. 4.6. договора, в случае отказа покупателя от приобретения объекта недвижимости в течение срока действия предварительного договора, сумма, внесенная в качестве обеспечительных мер по исполнению предварительного договора переходит поверенному в качестве оплаты его вознаграждения.

Согласно п. 5.1.11 договора, на доверителя возложена обязанность в случае расторжения настоящего договора по любым причинам не продавать объект недвижимости покупателям поверенного, которые просматривали объект недвижимости в период действия договора.

Судом установлено, что 17 мая 2010 года между Руновой Л.К. и ЗАО "Русский фонд недвижимости Санкт-Петербурга", действующего от имени Вавулиной Н.С., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры не позднее 07 июня 2010 года, стоимость квартиры была определена сторонами в 3830000 руб. Руновой Л.к. был внесен аванс в размере 30000 руб.

15 июня 2010 года Рунова Л.К. заявила о расторжении предварительного договора купли-продажи в связи с истечением его срока, 17 июня 2010 года ей был возвращен аванс в размере 30000 руб., а также Рунова Л.К. подписала обязательство, в соответствии с которым обязалась не приобретать квартиру у ответчицы Вавулиной Н.С. без оплаты услуг истца в размере 8% от стоимости указанного объекта недвижимости.

17 июня 2010 года договор поручения между истцом и Вавулиной Н.С. был расторгнут.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик Вавулина Н.С. действовала в соответствии с предоставленным ей ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" правом и отказалась от исполнения договора, при этом, с учетом требований ч. 2 ст. 453 ГК РФ, п. 5.1.11 Договора поручения следует полагать ничтожным и противоречащим действующему законодательству, а потому не подлежащим применению.

Кроме того, учитывая то обстоятельство, что Вавулина Н.С. не отказывалась от продажи квартиры, а предварительный договор был расторгнут по инициативе ответчика Руновой Л.К., положения п. 4.6. договора поручения также не подлежат применению, в связи с чем у суда также отсутствовали основания для взыскания денежного вознаграждения с Вавулиной Н.С. в пользу истца.

Доводы кассационной жалобы истца о том, что Вавулина Н.С. отказалась от продажи квартиры, что подтверждается, по мнению истца, направленным в его адрес уведомлением о расторжении договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку Вавулина Н.С. не отказывалась от продажи квартиры, а право на расторжение договора предоставлено ей положениями ст. 32 ФЗ РФ "О защите прав потребителей".

На основании изложенного, п. 4.5. договора поручения обосновано признан судом недействительным, поскольку данное условие не соответствует положениям действующего законодательства.

22 июня 2010 года между Вавулиной Н.С. и Руновым В.В., Руновой Л.К., Руновым Р.В., действующим с согласия матери Руновой Л.К., был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Отказывая ЗАО "Русский фонд недвижимости" в удовлетворении требования к Руновой Л.К. о взыскании штрафа за нарушение обязательства от 17 июня 2010 года в размере 306400 руб., суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями ст. 307, ч. 2 ст. 308, ч. 1 ст. 421 ГК РФ, и пришел к выводу о несоответствии данного обязательства требованиям закона, поскольку договорных отношений между истцом и ответчиком Руновой Л.К. не установлено, в связи с чем, данное обязательство нарушает права ответчика и противоречит принципу свободы договора.

Доводы кассационной жалобы в части несогласия с решением суда в части признания незаконным обязательства от 17 июня 2010 года заключенное истцом с Руновой Л.К. не опровергают сделанный судом вывод по существу заявленных требований, а выражают лишь несогласие с ним и с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доводы истца в кассационной жалобе о том, что судом допущена ошибка в мотивировочной части решения, в части указания стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре и составляющей 3830000 руб., тогда как в решении суда указана сумма 830000 не может свидетельствовать о незаконности постановленного решения.

Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия ст. 362-364 ГПК РФ основаниями к его отмене, кассационная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи