Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 ноября 2011 г. N 33-16694 (ключевые темы: договор участия в долевом строительстве - основной договор - предварительный договор - акт приема-передачи - застройщик)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 16 ноября 2011 г. N 33-16694

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Кутыева О.О.,

судей

Параевой В.С. и Зарочинцевой Е.В.,

при секретаре

Байбаковой Т.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ленстройтрест" на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20 сентября 2011 года по делу N 2-2206/11 по иску закрытого акционерного общества "Ленстройтрест" к Менжинской Г. В. о признании предварительного договора участия в долевом строительстве прекратившим действие, по встречному иску Менжинской Г. В. к закрытому акционерному обществу "Ленстройтрест" о признании предварительного договора участия в долевом строительстве исполненным, признании основного договора заключенным и исполненным.

Заслушав доклад судьи Кутыева О.О., объяснения представителей ЗАО "Ленстройтрест" Алябьева В.Б., действующего на основании доверенности от 18.01.2011 сроком на 1 год, Фисенко М.А., действующего на основании доверенности от 10.12.2010 сроком на 3 года, поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Менжинской Г.В. Аргасцева А.В., действующего на основании доверенности от 15.11.2011 сроком на 1 год, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

31.08.2009 между ЗАО "Ленстройтрест", являющимся застройщиком объекта по строительному адресу Санкт-Петербург, <адрес> лит. АЯ, и Менжинской Г.В. был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2.1. ЗАО "Ленстройтрест" обязалось после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и в срок, установленный основным договором, передать Менжинской Г.В. 2-хкомнтаную квартиру под условным номером 216 на 12 этаже 15-ти этажного жилого дома по строительному адресу Санкт-Петербург, <адрес> лит. АЯ, а Менжинская Г.В. обязалась уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с п. 3.1.1 договора стороны обязались подписать основной договор участия в долевом строительстве в течение 20-ти рабочих дней с даты утверждения акта приемки законченного строительством объекта при условии полного внесения дольщиком всей суммы.

ЗАО "Ленстройтрест" обратилось в суд с иском к Менжинской Г.В. о признании предварительного договора участия в долевом строительстве прекратившим действие, ссылаясь на то, что срок заключения основного договора наступил, однако, ни одна из сторон не выразила намерения его заключить. В обоснование данного утверждения истец ссылался на то, что обязательство по заключению основного договора поставлено в зависимость от условия, которое не обладает признаком неотвратимости, а зависит от воли и действий застройщика - от получения акта приемки законченного строительством объекта, в связи с чем, в силу требований закона, условие о сроке заключения основного договора не может считаться согласованным, следовательно, согласно ст. 429 ГК РФ, основной договор должен был быть заключен сторонами в течение года со дня подписания предварительного договора, такой срок уже наступил, однако, ни одна из сторон не предприняла действий по его заключению.

Уточнив исковые требования, истец изменил основания иска и стал ссылаться на то, что договор участия в долевом строительстве должен быть подписан сторонами до ввода объекта в эксплуатацию, в противном случае такой договор будет являться притворной сделкой, поскольку договор долевого участия не может быть заключен в отношении завершенного строительством объекта, таким образом, подписание основного договора после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию противоречит требованиям закона и повлечет отказ регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, в связи с чем, предварительный договор подлежит признанию прекращенным ввиду невозможности его исполнения.

Возражая против заявленных ЗАО "Ленстройтрест" требований, Менжинская Г.В. предъявила встречный иск, в котором просила признать исполненным предварительный договор участия в долевом строительстве, а также заключенным и исполненным основной договор участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований Менжинская Г.В. указала, что в срок до 25.12.2009 ею была внесена полная стоимость квартиры, построенная квартира была передана ей по акту приема-передачи от 25.08.2010, кроме того, до настоящего времени Менжинская Г.В. проживает в спорной квартире и несет обязанности собственника квартиры, внося ежемесячно плату за пользование коммунальными услугами и плату за содержание общего имущества собственников многоквартирного дома. До передачи квартиры по акту приема-передачи она обращалась к застройщику с заявлением о заключении основного договора, однако, данное заявление было оставлено без ответа. Кроме того, Менжинская Г.В. ссылалась на то, что действия сторон не позволяют придти к выводу о том, что стороны утратили интерес к сделке.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20.09.2011 иск ЗАО "Ленстройтрест" оставлен без удовлетворения, требования Менжинской Г.В. удовлетворены.

Указанным решением предварительный договор участия в долевом строительстве от 31.08.2009 признан исполненным, основной договор, подлежащий заключению в соответствии с условиями предварительного договора от 31.08.2009, признан заключенным и исполненным.

Не согласившись с постановленным судом первой инстанции решением, ЗАО "Ленстройтрест" подало кассационную жалобу, в которой указывает на то, что право собственности на квартиру, в отношении которой предполагалось заключить основной договор участия в долевом строительстве, зарегистрировано за ЗАО "Ленстройтрест", что само по себе свидетельствует об утрате сторонами интереса к сделке и препятствует признанию исполненными предварительного и основного договора.

Изучив материалы дела, заслушав мнение участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленный спор, отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что действия сторон при их совокупной оценке свидетельствуют о фактическом исполнении сторонами обязательств по предварительному договору, и заключении и исполнении основного договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда в части признания исполненным предварительного договора участия в долевом строительстве и основного договора участия в долевом строительстве заключенным.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта по строительному адресу Санкт-Петербург, <адрес> лит. АЯ, которому присвоен милицейский адрес Санкт-Петербург, <адрес>, выдано истцу 19.07.2010.

По условиям предварительного договора участия в долевом строительстве, основной договор должен был быть заключен сторонами в течение 20-ти рабочих дней, начиная с указанной даты, т.е. не позднее 16.08.2010, а не 09.08.2010 как указал суд первой инстанции, что, однако, на правильность выводов суда не повлияло.

23.10.2009 Менжинская Г.В. обратилась к генеральному директору ЗАО "Ленстройтрест" с просьбой заключить основной договор участия в долевом строительстве (л.д. 31).

С аналогичной просьбой Менжинская Г.В. обратилась к застройщику 27.08.2010 (л.д. 33).

До настоящего времени основной договор между сторонами не заключен, вместе с тем, 25.08.2010 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры на основании договора 216/ПД-П-2009 от 31.08.2009, в соответствии с которым Менжинской Г.В. передана квартира N 217 площадью 65,2 кв. м. в доме <адрес> в Санкт-Петербурге (л.д. 32).

Согласно п. 7.4. предварительного договора участия в долевом строительстве, при расторжении предварительного договора или при прекращении обязательств сторон по нему в связи с истечением срока, в течение которого сторонами должен был быть заключен основной договор, застройщик в течение 30 дней со дня расторжения или прекращения обязательств возвращает дольщику фактически внесенную последним сумму обеспечения.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что в соответствии с п. 2.7 предварительного договора участия в долевом строительстве, заключенного между ЗАО "Ленстройтрест" и Менжинской Г.В. 31.08.2009, цена основного договора, который должен быть заключен между сторонами в течение 20-ти рабочих дней с даты утверждения акта приемки законченного строительством объекта при условии полного внесения дольщиком всей суммы, составляет <...> руб. 50 коп. В соответствии с п. 2.11.1 дольщик обязан уплатить цену основного договора в день его подписания.

Параграфом 4 предварительного договора установлена обязанность дольщика внести сумму обеспечения исполнения обязательств по договору в размере <...> руб. 50 коп.

Из материалов дела усматривается, что 31.08.2009 между Менжинской Г.В. и ЗАО "Ленстройтрест" подписан акт приема-передачи векселей на общую сумму 2 875 714 руб. 00 коп.

Платежными поручениями от 23.09.2009 и 24.12.2009 М. - супругом Менжинской Г.В. - внесены денежные средства в размере <...> руб. 00 коп. и <...> руб. 00 коп. соответственно в качестве оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве, что соответствует графику внесения суммы обеспечения, установленному в параграфе 4 договора.

Сумма обеспечения истцом, полагающим, что предварительный договор прекратил свое действие, ответчику не возвращена.

Изложенное в совокупности (внесение ответчиком денежных средств по договору в полном объеме и в установленный срок, невозвращение истцом ответчику указанной суммы, обращение ответчика к истцу с просьбой заключить основной договор, передача ответчику истцом квартиры по акту приема-передачи) не свидетельствует о прекращении предварительного договора участия в долевом строительстве, и более того, дает основания для вывода о заключении сторонами основного договора, поскольку обязательство по приемке-передаче квартиры, которое сторонами исполнено, вытекает не из предварительного договора, предметом которого является заключение в будущем основного договора, а в силу норм ГК РФ и условий предварительного договора из основного договора участия в долевом строительстве. При этом, сумма обеспечения, внесенная ответчиком по предварительному договору участия в долевом строительстве, при том условии, что истец, считая предварительный договор прекратившим свое действие, указанную сумму ответчику не возвратил, фактически принята истцом как оплата основного договора в связи с чем, и исполнено обязательство по передаче квартиры.

Оснований для отмены или изменения решения в данной части не имеется.

Доводы кассационной жалобы, оспаривающие решение в части признания исполненным предварительного договора участия в долевом строительстве, направлены на иную оценку исследованных судом доказательств.

До обращения Менжинской Г.В. в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Ленстройтрест" о признании права собственности на квартиру, в отношении которой предполагалось заключить основной договор, и взыскании договорной неустойки, ЗАО "Ленстройтрест" до его обращения в суд с настоящим иском, не предпринимало попыток поставить дольщика в известность о том, что предварительный договор участия в долевом строительстве прекратил свое действие и возвратить дольщику денежные средства, удерживаемые в таком случае неосновательно.

С учетом получения от дольщика полной оплаты стоимости квартиры и передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи, действия ЗАО "Ленстройтрест", зарегистрировавшего на свое имя право собственности в отношении квартиры N 217 в доме <адрес> в Санкт-Петербурге, свидетельствуют не об утрате сторонами сделки интереса к ней, а о злоупотреблении ЗАО "Ленстройтрест" своими правами, что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо.

Действительно, в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 12 ФЗ РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Вместе с тем, с учетом того обстоятельства, что в настоящее время право собственности на квартиру N 217 в доме <адрес> в Санкт-Петербурге зарегистрировано за ЗАО "Ленстройтрест" (л.д. 51), и в Московском районном суде Санкт-Петербурга рассматривается спор о признании за Менжинской Г.В. права собственности на вышеуказанную квартиру, основной договор долевого участия в строительстве не может считаться исполненным, поскольку одна из сторон по договору - дольщик Менжинская Г.В. не получила того, на что вправе была рассчитывать при надлежащем исполнении сторонами своих обязательств. Титульным владельцем квартиры остается истец по первоначальному иску.

Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о том, что договор сторон является исполненным. Данный вопрос подлежит разрешению при решении вопроса о праве на спорную квартиру, при этом такого требования по настоящему делу не заявлялось и судебная коллегия не находит возможным, в контексте настоящего спора, к определению требования об исполнении договора сторон, как самостоятельного. Требование о заключении и действительности договора сторон судом разрешено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Исключить из резолютивной части решения Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20 сентября 2011 года указание на признание исполненным основного договора, подлежащего заключению в соответствии с условиями предварительного договора участия в долевом строительстве N 216/ПД-П-2009 от 31 августа 2009 года между закрытым акционерным обществом "Ленстройтрест" и Менжинской Г. В..

В остальной части решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20 сентября 2011 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи