Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 3 ноября 2011 г. N 16386 (ключевые темы: предварительный договор - договор участия в долевом строительстве - притворная сделка - основной договор - разрешение на ввод в эксплуатацию)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 3 ноября 2011 г. N 16386

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Тарасовой И.В.

судей

Лебедева В.И., Корнильевой С.А.

при секретаре

Кургузовой Ю.М.

рассмотрела в судебном заседании 03 ноября 2011 года дело N 2-1237/11 по кассационной жалобе Сухарева Ю.В. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 07 сентября 2011 года по иску Сухарева Ю.В. к ООО о взыскании денежных средств по договору, процентов.

Заслушав доклад судьи Тарасовой И.В., объяснения представителя Сухарева Ю.В. - Ломанова Е.А. (доверенность от <дата>), представителя ООО - Суркова М.Д. (доверенность от <дата>), изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Сухарев Ю.В. обратился в суд с иском к ООО о взыскании уплаченной за квартиру денежной суммы в размере ... руб., процентов за пользование денежными средствами в размере ... руб. ... коп., расходов по уплате госпошлины в размере ... руб. ... коп.

В обоснование иска указал, что <дата> между ним и ООО был заключен предварительный договор N... купли-продажи жилого помещения, согласно которому ООО обязалось ему передать квартиру, указанную в договоре, а он обязался принять и оплатить ее стоимость. Согласно п. 7 данного предварительного договора основной договор заключается сторонами после исполнения покупателем обязательства оплаты квартиры в полном объеме. Истец оплатил полную стоимость квартиры в размере ... руб. Сухарев Ю.В. полагает, что предварительный договор является таковым лишь по названию, а по содержанию представляет собой договор участия в долевом строительстве, то есть стороны, заключая предварительный договор купли-продажи жилого помещения, имели в виду и намеревались исполнять иной по содержанию договор, в связи с чем он полагает, что предварительный договор является притворной сделкой, прикрывающей договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. При этом ООО не является застройщиком жилого дома по строительному адресу: <адрес> и не имел право привлекать денежные средства граждан для строительства данного дома.

Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 07 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований Сухарева Ю.В. к ООО о взыскании денежных средств по договору, процентов отказано.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение материального закона.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований к отмене решения суда.

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца. При этом суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между сторонами, отвечает требованиям, предъявляемым законом к такого вида договорам. Доводы истца о том, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку, суд признал несостоятельными.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Законом не запрещено заключение предварительных договоров купли-продажи в отношении строящихся объектов.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2005 г. N 929 ФГУП "НИИ" были установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями на закрепленном земельном участке площадью ... кв. м., кадастровый N..., расположенном по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных средств (л.д.N...).

<дата> ФГУП "НИИ" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение на строительство N... на срок до <дата> (л.д.N...).

<дата> между ФГУП "НИИ" (Застройщиком) и ООО (Инвестором) был заключен договор N... об инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>. Функции Застройщика определяются как строительство и ввод вновь построенного объекта в эксплуатацию (п. 1). Доля Инвестора в Объекте определяется как все помещения Объекта (п. З). Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию Объекта - <дата> (п. 4) (л.д.N...).

<дата> между ООО и Сухаревым Ю.В. был заключен предварительный договор N..., в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем, а именно - в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной в осях: ..., временный N..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, по строительному адресу: <адрес>. Согласно условиям предварительного договора ориентировочный срок окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию определен - 4 квартал <дата>, ответчик обязался передать истцу квартиру по акту приема-передачи в течение 90 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, предварительный договор между сторонами по делу заключен в письменной форме, отвечающей договору купли-продажи, содержит существенные условия договора купли-продажи, по которым сторонами путем подписания договора достигнуто соглашение, предусматривающее сроки, определяющие срок заключения основного договора.

По указанному предварительному договору покупатель, истец по делу, обязался выплатить продавцу, ответчику по данному делу денежную сумму в размере, равном общей стоимости квартиры, что составляет ... руб.

В соответствии с платежным поручением N... от <дата> истцом на счет ответчика перечислено ... руб. во исполнение условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения N... от <дата> (л.д.N...).

<дата> истцом в кассу ответчика в качестве доплаты по предварительному договору N... от <дата> в соответствии с п. 9 Договора (по результатам обмера ПИБ) было внесено ... руб.

Согласно акту сверки, подписанному сторонами по делу, денежные средства Сухаревым Ю.В. по предварительному договору N... от <дата> уплачены в полном объеме (л.д.N...).

Анализируя представленные сторонами доказательства, суд обоснованно признал, что несмотря на то, что на момент заключения между сторонами предварительного договора жилое помещение, в отношении которого должен был быть заключен основной договор купли-продажи, не находилось в собственности ответчика, оно должно было к нему перейти на основании заключенного <дата> с ФГУП "НИИ" договора, следовательно, ответчик вправе был заключать предварительные договоры купли-продажи в отношении помещений, которые должны были перейти в его собственность.

Постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 г. по делу NА56-26144/2009 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.03.2010 г. N А56-26144/2009, подтверждается, что ООО исполнило свои обязательства по инвестиционному договору N... от <дата>(л.д.N...).

<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ФГУП "НИИ" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> (строительный <адрес>) (л.д.N...).

<дата> ООО в адрес истца было направлено уведомление с предложением принять квартиру, обозначенную в предварительном договоре, и произвести оплату за увеличение площади квартиры в размере ... руб. (л.д.73).

Судом установлено, что доплату в указанном размере истец произвел, но квартиру не принял в пользование из-за наличия в ней недостатков. Кроме того, как пояснил суду истец, он утратил к ней интерес. Данные обстоятельства не являются основаниями для удовлетворения исковых требований, о чем обоснованно указано судом в решении.

Анализируя положения предварительного договора и положения гражданского законодательства, суд пришел к выводу о том, что предварительный договор содержит все необходимые существенные условия и не противоречит установленным ст.ст. 429, 554, 555 ГК РФ требованиям, при его заключении сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В статье 4 ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку доказательств наличия со стороны продавца и покупателя прикрываемых целей в материалах дела не содержится, суд пришел к правильному выводу в решении об отсутствии оснований рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи в качестве притворной сделки, прикрывающей договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, как установлено судом, у ответчика имелись все основания полагать, что объект в отношении которого заключен предварительный договор с истцом, поступит в его собственность. Оснований и целей заключать договор участия в долевом строительстве у ООО не имелось.

При изложенных выше обстоятельствах суд обоснованно счел доводы истца о притворности предварительного договора купли-продажи несостоятельными, поскольку доказательств наличия у сторон целей заключить договор участия в долевом строительстве в ходе судебного разбирательства суду представлено не было.

Доводы кассационной жалобы о том, что согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ ответчик не вправе был заключать иной договор кроме договора участия в долевом строительстве, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия:

определила:

Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 07 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи