Определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 октября 2011 г. N 15300 (ключевые темы: завершение строительства - договор долевого участия - долевое участие в строительстве - ТСЖ - договор аренды земельного участка)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 25 октября 2011 г. N 15300

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Лебедева В.И.,

судей

Корнильевой С.А., Гавриловой Н.В.

при секретаре

Кургузовой Ю.М.

рассмотрела в судебном заседании от 25 октября 2011 года дело N 2-2127/11 по кассационной жалобе Ильчишина Н.М. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июля 2011 года по иску Петровой О. Н. к закрытому акционерному обществу "РМК-строй" о признании права собственности на квартиру; по иску Ильчишина Н.М. к закрытому акционерному обществу "РМК-строй" о признании права собственности на квартиру, обязании передать квартиру.

Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя Петровой О.Н. Бохоновой Н.Ф., действующей на основании по доверенности от 18 марта 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Петрова О.Н. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, указывая, что 05.10.2001 года между ней и ЗАО "РМК-строй" был заключен договор N... долевого участия в строительстве дома по строительному адресу: <адрес>, в соответствии с которым истица оплатила финансирование строительства дома в объеме двухкомнатной квартиры с предварительным номером N..., общей площадью <...> кв. м, приведенной площадью <...> кв. м, расположенной на 4 этаже в осях 47-51, Ф1-М1. Заключая данный договор, ЗАО "РМК-строй" действовало на основании договора о финансировании и инвестировании долевого участия строительства жилого дома N... от 15.03.2001 года, заключенного с ООО <ЮЛ 2> которое действовало от имени ООО <ЮЛ 1> Истица указала, что оплатила стоимость квартиры по договору N... от 05.10.2001 года и дополнительных соглашений к нему от 17.06.2003 года, 12.05.2008 года в полном объеме. Итоговая стоимость строительства квартиры составила <...> руб. <...> коп. В настоящее время строительство дома завершено, дому присвоен адрес: <адрес>. По обмерам ПИБ спорной двухкомнатной квартире присвоен номер N..., общая площадь составила <...> кв. м, жилая - <...> кв. м.

18.03.2011 года ЗАО "РМК-строй" передало истцу квартиру по акту приема-передачи.

Истица указывала, что вследствие финансовой несостоятельности ЗАО "РМК-строй" и признания его банкротом права истца на получение в собственность квартиры нарушены. Кроме того, в уведомлении ЕГРП от 24.03.2011 года указано об аресте спорной квартиры на основании определения суда от 31.05.2010 года по иску Ильчишина Н.М. к ЗАО "РМК-строй".

В связи с изложенным, Петрова О.Н. просила признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру <адрес> (л.д.3-6).

Третье лицо с самостоятельными требованиями Ильчишин Н.М. также обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на квартиру <адрес>, обязании ЗАО "РМК-строй" передать ему указанную квартиру по акту приема-передачи (л.д.66-67)., указывая, что 11.04.2001 года между ним и ООО <ЮЛ 2> был заключен договор долевого участия N..., в соответствии с которым Ильчишин Н.М. оплатил инвестирование строительства дома по строительному адресу: <адрес>, в объеме двухкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, расположенной на 4 этаже, в осях 47-51; М1-Ф1, в сумме, эквивалентной <...> долларов США..

Ильчишин Н.М. указывал, что ООО <ЮЛ 2> имело право на заключение вышеуказанного договора, действуя на основании договоров N... и N... от 15.03.2001 года, заключенных с ООО <ЮЛ 1> которое являлось застройщиком дома в соответствии с распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 270-р от 15.03.2000 года и договора аренды земельного участка от 07.07.2000 года. Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 29.09.2003 года N 2295-ра утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии, согласно которого завершение строительства указанного дома передано ЗАО "РМК-строй", произведена перемена лиц в обязательствах по осуществлению инвестиционной деятельности по завершению строительства дома в договоре аренды земельного участка, все права и обязанности арендатора, в том числе и на передачу квартир участникам долевого строительства, перешли от ООО <ЮЛ 1> к ЗАО "РМК-строй". Ильчишин Н.М. указывал, что к этому времени строительство жилого дома было завершено. Договор долевого участия N... от 05.10.2001 года между ЗАО "РМК-строй" и Петровой О.Н. был заключен уже после заключения договора с Ильчишиным Н.М.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июля 2011 года иск Петровой О. Н. удовлетворён.

Суд признал за Петровой О. Н., право собственности на квартиру N..., общей площадью <...> кв. м., в том числе жилой площадью <...> кв. м., состоящую из двух комнат, расположенную на 4 этаже 16(1-2-11-14-16 в том числе мансарда)-пятиэтажного кирпичного жилого дома <адрес>

Иск Ильчишина Н. М. оставлен без удовлетворения.

В кассационной жалобе Ильчишин Н.М. просит отменить решение суда, считает его неправильным.

В заседание суда кассационной инстанции Ильчишин Н.М. не явился, о явке извещался по правилам ст. 113 ГПК РФ, о причинах своей неявки судебную коллегию не известил, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 2 ст. 354 ГПК РФ в его отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 15.03.2000 года N 270-р ООО <ЮЛ 1> было предоставлено право на завершение строительства жилых домов по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных средств, и предоставлен в аренду земельный участок по договору от 07.07.2000 года, заключенному с КУГИ Санкт-Петербурга (л.д.34-39).

15.03.2001 года ООО <ЮЛ 1> заключило с ООО <ЮЛ 2> договор N... на завершение строительства жилого дома в квартале <адрес>, в соответствии с которым ООО <ЮЛ 2> предоставлено право на заключение договоров на окончание строительных работ с генподрядными и субподрядными организациями и физическими лицами на привлечение их средств на долевое участие (л.д.42). По условиям договора в соответствии с ранее вложенными инвестициями в сумме <...> млн. рублей ООО <ЮЛ 1> после завершения строительства должно быть передано 1 200 кв. м. жилых помещений в корпусе 12А, ООО <ЮЛ 2> - 16 442,95 кв. м.

15.03.2001 года между ООО <ЮЛ 1> в лице ООО <ЮЛ 2>, действующей на основании доверенности, и ЗАО "РМК-строй" был заключен договор N... о финансировании и инвестировании долевого участия строительства жилого дома (л.д.44-47). Согласно данного договора, ЗАО "РМК-строй" приобрело право на участие в финансировании проектирования и строительства объекта с целью получения в собственность 50% общей площади квартир и нежилых помещений.

Согласно квартирографии объекта (л.д.48) спорная квартира (двухкомнатная, на 4 этаже, предварительный номер <...> принадлежит ЗАО "РМК-строй" (л.д.48).

30.09.2002 года между ООО <ЮЛ 1> и ООО <ЮЛ 2> было подписано соглашение о расторжении договора N... по причине того, что строительство дома не завершено, срок окончания строительства переносится ориентировочно на конец 1 квартала 2003 года (л.д.43).

30.09.2002 года между ООО <ЮЛ 1> и ЗАО "РМК-строй" был заключен договор N... инвестирования строительства жилого дома, в соответствии с которым доли указанных организаций в объекте составили: у ООО <ЮЛ 1> - 12,2% (2153,73 кв. м), включая долю ООО <ЮЛ 2> 8,2% (1444,37 кв. м), у ЗАО "РМК-строй" - 87,8% (15526,66 кв. м) (л.д.51).

Согласно квартирограмме, являющейся приложением к данному договору, спорная квартира (условный номер <...>, площадью.<...> кв. м, на 4 этаже), подлежала передаче ЗАО "РМК-строй" по инвестиционному договору N от 15.03.2001 года (л.д.52).

27.12.2002 года между ООО <ЮЛ 1> и ЗАО "РМК-строй" был заключен договор цессии N..., предусматривающий переход прав и обязанностей от ООО <ЮЛ 1> к ЗАО "РМК-строй" по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.07.2000 года, заключенному с КУГИ СПб (л.д.53).

На основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 29.09.2003 года и решения инвестиционно-тендерной комиссии от 09.09.2003 года строительство дома по адресу: <адрес>, разрешено завершить ЗАО "РМК-строй" (л.д.16), от ООО <ЮЛ 1> к ЗАО "РМК-строй" перешли права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.07.2000 года, заключенного с КУГИ Санкт-Петербурга, о чем заключено дополнительное соглашение (л.д.40,41).

При передаче объекта бывший застройщик ООО <ЮЛ 1> передало ЗАО "РМК-строй" информацию о 22 заключенных договоров долевого участия в объеме <...> кв. м. на общую сумму <...> руб. (л.д.54-57).

Среди данных сделок заключенный с Ильчишиным Н.М. договор отсутствует. В реестре договоров ООО <ЮЛ 1> переданном последним в ЗАО "РМК-строй", какой-либо договор в отношении спорной жилой площади не значится (л.д.57 оборот). Других доказательств по данному факту не имеется.

01.09.2005 года ООО <ЮЛ 1> исключено из государственного реестра юридических лиц в связи с ликвидацией (л.д.83), ООО <ЮЛ 2> 23.06.2009 года также исключено из государственного реестра юридических лиц (л.д.78).

05.10.2001 года между Петровой О.Н. и ЗАО "РМК-строй" был заключен договор N... о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, в соответствии с которым ЗАО "РМК-строй" уступило Петровой О.Н. право на участие в инвестировании строительства дома в объеме финансирования двухкомнатной квартиры, предварительный номер <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенной на 4 этаже в осях 47-51; Ф1-М1 (л.д.9-11). Стоимость данного договора согласно п. 3.2 составила <...> у.е (за у.е. принимается рублевый эквивалент доллара США по курсу ЦБ РФ на день оплаты). Планируемый срок окончания строительства дома - 3 квартал 2002 года (п. 1.4).

Свои обязательства по договору Петрова О.Н. выполнила надлежащим образом, что подтверждается квитанциями от 05.10.2001 года, 28.12.2001 года на общую сумму <...> руб. <...> коп. (л.д. 12).

Дополнительным соглашением от 17.06.2003 года ЗАО "РМК-строй" и Петрова О.Н. договорились об увеличении стоимости договора, Петрова О.Н. обязалась произвести доплату в сумме <...> у.е., итоговая стоимость договора составила <...> у.е. (долларов США по курсу ЦБ РФ на момент оплаты) (л.д.13). Данным соглашением изменен также планируемый срок окончания строительства - на 1 квартал 2004 года.

Квитанциями от 17.06.2003 года, 19.11.2004 года, 21.12.2004 года, 20.06.2005 года подтверждается факт оплаты Петровой О.Н. ЗАО "РМК-строй" денежных средств по дополнительному соглашению в общей сумме <...> руб. <...> коп. (л.д.14,15).

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2007 года в отношении ЗАО "РМК-строй" была введена процедура внешнего управления в связи с заявлением о признании несостоятельным (банкротом). На основании решения Арбитражного суда от 16.07.2009 года ЗАО "РМК-строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, Шепскис Ф.Х. утвержден конкурсным управляющим ЗАО "РМК-строй", срок конкурсного производства неоднократно продлевался, в настоящее время продлен до октября 2011 года (л.д.28).

29.02.2008 года между ЗАО "РМК-строй" и ТСЖ <ЮЛ 3> заключен договор об инвестировании завершения строительства, по которому ЗАО "РМК-строй" выполняет обязанности по завершению строительства, а ТСЖ производит финансирование объекта в соответствии со сметой расходов завершения строительства, используя денежные средства дольщиков, состоящих в членах ТСЖ.

12.05.2008 года между Петровой О.Н., ТСЖ <ЮЛ 3> ЗАО "РМК-строй" было заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилого дома N..., в соответствии с которым стоимость договора долевого участия увеличена на сумму доплаты пропорционально доли инвестора в общей смете расходов на достройку дома (л.д.18). Согласно п. 8 дополнительного соглашения застройщик гарантирует, что Петрова О.Н. включена в реестр участников долевого строительства дома.

Петрова О.Н. оплатила дополнительный взнос на достройку дома в общем размере <...> руб. <...> коп., что подтверждается квитанциями (л.д.19).

Согласно сведений филиала ГУП "ГУИОН" ПИБ Красносельского района при проведении первичной инвентаризации жилому дому со строительным адресом: <адрес>, присвоен адрес: <адрес>, по результатам проведения технической инвентаризации двухкомнатной квартире, расположенной на 4 этаже в осях 47-51; М1-Ф1 присвоен номер <...>, общая площадь квартиры составила <...> кв. м. (гр.д. <.N.>/10 л.д. 15).

18.10.2010 года ЗАО "РМК-строй" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N... в отношении вышеуказанного дома (л.д.20-21).

18.03.2011 года во исполнение условий договора N... от 05.10.2001 года спорная квартира передана ЗАО "РМК-строй" по акту приема-передачи Петровой О.Н. (л.д.22).

Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришёл к обоснованному выводу о наличии основания к удовлетворению иска Петровой О.Н. и об отказе в удовлетворении иска Ильчишина Н.М.

При этом суд правильно исходил из того обстоятельства, что 05.10.2001 года ЗАО "РМК-строй" было вправе заключать договор долевого участия на спорную квартиру с Петровой О.Н., так как имело право распоряжаться данной площадью на основании договора N... от 15.03.2001 года. В дальнейшем данное право было подтверждено договором N... от 30.09.2002 года и договором цессии N... от 27.12.2002 года. При передаче объекта ООО <ЮЛ 1> не сообщило ЗАО "РМК-строй" о наличии какого-либо договора, заключенного на спорную площадь. Петрова О.Н. надлежащим образом исполнила условия договора долевого участия в строительстве дома, заключенного с ЗАО "РМК-строй", и дополнительных соглашений.

Поскольку Петровой О.Н. были исполнены обязательства, предусмотренные договором о долевом участии в строительстве, дополнительным соглашением, она участвовала в финансировании строительства названного жилого дома в объеме спорной квартиры с целью получения ее в собственность по завершении строительства, которое к настоящему времени завершено, квартира передана Петровой О.Н. по акту приёма-передачи, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Петрова О.Н. на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрела право собственности на спорный объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Ильчишина Н.М. суд первой инстанции правильно исходил из того обстоятиельства, что право Ильчишина Н.М. требовать от ЗАО "РМК-Строй" передачи им в собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты ими денежной суммы ООО <ЮЛ 2> по договору долевого участия в строительстве от 11.04.2001 года, а зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных предприятиями по поводу их участия в строительстве. В связи с этим в данном случае имеет значение, были ли фактически использованы эти средства для строительства жилого дома и возникло ли у ООО <ЮЛ 2> право на долю площадей дома, включающую спорную квартиру.

Доказательства, позволяющие сделать такие выводы, судом первой инстанции установлены не были. В частности в деле отсутствуют доказательства того, что денежные средства 3-его лица фактически были использованы для строительства жилого дома и что у ООО <ЮЛ 2> возникло право на какую-либо долю площадей дома.

Суд учёл, что в договоре цессии от 27.12.2002 года какие-либо обязательства перед третьими лицами отсутствуют. В реестр договоров долевого участия ООО <ЮЛ 1>, переданный этой организацией ЗАО "РМК-строй", не был включен договор, заключенный с Ильчишиным Н.М.

Суд первой инстанции принял во внимание, что ЗАО "РМК-строй" не является правопреемником ООО <ЮЛ 1> и ООО <ЮЛ 2> в рамках договора долевого участия, заключенного с Ильчишиным Н.М., в связи с чем, у 3-его лица не возникло с ЗАО "РМК-строй" правоотношений, порождающих право на спорную квартиру.

Суд пришёл к правильному выводу, что в связи с неисполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве со стороны ООО <ЮЛ 2> ООО <ЮЛ 1> Ильчишин Н.М. имел право лишь требовать возмещения убытков от указанных предприятий, либо от лиц, присвоивших его денежные средства.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения районного суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи