Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 ноября 2011 г. N 33-17223 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - существенное условие - многоквартирный дом - покупка квартиры)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 21 ноября 2011 г. N 33-17223

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Чуфистова И.В.

судей Белисовой О.В.

Вашкиной Л.И.

при секретаре Сперанской С.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-1481/11 по кассационной жалобе Лебедевой С.И. на решение Дзержинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 сентября 2011 года по иску Лебедевой С.И. к ЗАО "Ленстройтрест" о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения представителя Лебедевой С.И. - Крячкова К.И. (по доверенности), представителя ЗАО "Ленстройтрест" - Фисенко М.А. (по доверенности), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Лебедева С.И. обратилась в Дзержинский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Ленстройтрест" о признании предварительного договора N... купли-продажи квартиры, заключённого <дата>, недействительным.

В обоснование заявленного иска Лебедева С.И. ссылалась на то обстоятельство, что в договоре не определены существенные условия: не указаны сведения, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю; не представляется возможным определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и квартиры, в отношении строительства которой заключён договор; не указан срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор или событие, которое должно неизбежно наступить и которым определяется момент заключения основного договора.

Решением Дзержинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 сентября 2011 года Лебедевой С.И. отказано в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе Лебедева С.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильную оценку судом обстоятельств, установленных по делу.

Выслушав объяснения представителя истца, возражения представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с положением пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом, в силу п. 3 этой же статьи, обязательным требованием к предварительному договору является содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.

<дата> между ЗАО "Ленстройтрест", с одной стороны, и Лебедевой С.И., с другой стороны, заключен предварительный договор N... купли-продажи квартиры (л.д.7-14). В пункте п. 1.1 предварительного договора, стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи 1-комнатной квартиры с проектным номером N..., расположенном на 15 этаже в разбивочных осях <...>, общей площадью <...> кв. м., жилой площадью <...> кв. м., площадь лоджии <...> кв. м в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Продажная цена квартиры определена равной <сумма> (п. 3.1 Договора).

Суд первой инстанции обоснованно признал данный предварительный договор отвечающим требованиям пунктов 1-3 статьи 429 ГК Российской Федерации, поскольку указанные характеристика объекта недвижимого имущества позволяют выделить квартиру в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного дома, т.о. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Суд первой инстанции справедливо указал на отсутствие необходимости государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, поскольку законом таких требований к данному виду сделок не предусмотрено.

Установленное статьёй 551 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, но не обязательства по поводу перехода прав на недвижимое имущество.

По этому же основанию, не имеется оснований к применению требований Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к возникшим между Лебедевой С.И. и ЗАО "Ленстройтрест" <дата> из предварительного договора обязательствам.

В силу пункта 4 статьи 429 ГК Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из предварительного договора, срок подписания основного договора квартиры определен условиями пункта I.III договора: не позднее 60 дней с даты наиболее позднего из наступивших событий: со дня государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру или со дня осуществления полной оплаты Покупателем цены квартиры.

Оценивая пункт I.Ш предварительного договора во взаимосвязи с условием раздела VIII этого же договора, в соответствии с которым продавец обязался обеспечить регистрацию его права собственности на квартиру в течение 8 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию, а также условие предварительного договора определяющее срок окончания строительства (предполагаемый срок сдачи объекта) IV квартал 2010 года, но не позднее II квартала 2011 года, суд первой инстанции правильно указал в решении, что сроки (периоды) должны исчисляться календарными днями, но не событиями, наступление которых зависит от воли сторон.

Однако, данное обстоятельство не может являться основанием к признанию предварительного договора ничтожным, поскольку пунктом 4 статьи 429 ГК Российской Федерации предусмотрены иные последствия отсутствия в договоре указания на срок, в течение которого стороны договорились заключить основной договор.

Согласно статье 168 ГК Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Представленный суду предварительный договор не содержит условий не соответствующих закону или иным правовым актам.

Таким образом, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 сентября 2011 года по делу N 2-1481/11 оставить без изменения, а кассационную жалобу Лебедевой С.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи