Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12 декабря 2011 г. N 33-18343/2011 (ключевые темы: передаточный акт - государственная регистрация перехода права собственности - продавец - покупатель - сделки)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 12 декабря 2011 г. N 33-18343/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Селезневой Е.Н.

судей

Сопраньковой Т.Г.

Ничковой С.С.

при секретаре

Немченко А.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-1158/11 по кассационным жалобам Ивановой Н. К., Ивановой Е. С. и Иванова А. С. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 07 октября 2011 года по иску Ивановой Н. К., Иванова А. С., Ивановой Е. С. к Огаркову С. А., Жердеву Л. В. об оспаривании договора купли-продажи квартиры,

Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н.,

Выслушав объяснения истцов и их представителя, представителя Огаркова С.А., представителя ...(ЮрЛ 1)..., Андреева С.В.,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Иванова Н.К., Иванов А.С. и Иванова Е.С. обратились в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Огаркову С.А., просили признать договор от <дата> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным и применить последствия его недействительности в виде недействительности государственной регистрации перехода права собственности от истцов к ответчику и свидетельства о государственной регистрации Огаркова С.А. на данную квартиру.

В обоснование своих требований истцы указывали, что вышеназванная квартира принадлежала им в равных долях на праве общей долевой собственности. Оспариваемый договор купли-продажи был подписан ими по просьбе И., приходящегося Ивановой Н.К. <...>, а Ивановым А.С., Е.С. <...>, которому они безоговорочно доверяли, а потому подписывали договор, не читая. В дальнейшем им стало известно, что данный договор был заключен с целью получения ответчиком денежных средств по договору ипотеки во ...(ЮрЛ 1)... для приобретения данной квартиры, а полученные денежные средства были необходимы для улучшения финансового положения фирмы, где работал И., а генеральным директором являлся <...>.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве ответчика был привлечен Жердев Л.В., на основании доверенности действовавший от лица Огаркова С.А. при государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 07 октября 2011 года иск Ивановой Н.К., Иванова А.С. и Ивановой Е.С. к Огаркову С.А. и Жердеву Л.В. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, оставлен без удовлетворения.

В своих кассационных жалобах истцы просят вынесенное решение отменить, полагают, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия полагает вынесенное решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, Ивановой Н.К., Иванову А.С. и Ивановой Е.С. на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежала <...> квартира, площадью <...> кв. м, расположенная по адресу: <адрес>. Между истцами (продавцами) и Огарковым С.А. (покупателем) <дата> заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы продали, а покупатель купил вышеназванную квартиру за <...> рублей. Согласно пункту 6 договора купли-продажи расчеты между сторонами будут произведены в течение двух дней после государственной регистрации настоящего договора в установленном законом порядке.

Между ...(ЮрЛ 1)... (кредитором) в лице <...> и Огарковым С.А. (заемщиком) <дата> был заключен договор кредита, согласно которому кредитор предоставил заемщику ипотечный кредит в размере <...> рублей на покупку жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, под <...> % годовых на срок по <дата>.

Огарков С.А. подтверждает факт получения им указанной денежной суммы. Как пояснял Огарков С.А. в суде первой инстанции, фактически стороны оспариваемого договора купли-продажи договорились о другой стоимости отчуждаемой квартиры, а именно установили стоимость в размере <...> рублей.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции свидетель И. пояснил, что в 2007 году он работал в ...(ЮрЛ 2)... в должности <...>. <...> обратились к нему с просьбой предоставить им документы на свою квартиру, с тем чтобы получить кредит под покупку данной квартиры и направить кредитные денежные средства на развитие их предприятия, где на тот момент сложилась тяжелая финансовая ситуация. При этом И. было сказано, что пока оформляются документы по купле-продаже, кредитные средства будут возвращены банку и квартиру возвратят в собственность Ивановых. Также свидетель пояснил, что если бы он отказался заключить оспариваемый договор, то, возможно, у него испортились бы отношения с <...> ...(ЮрЛ 2)... Жердевым Л.В. и Недоростковым Г.Ф.

Иванова Н.К. <дата> выдала доверенность на имя Недоросткова Г.Ф., которой доверила последнему быть ее представителем в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по вопросу государственной регистрации оспариваемого договора купли-продажи. <дата> аналогичные доверенности на имя Недоросткова Г.Ф. выдали Иванов А.С. и Иванова Е.С.

Государственная регистрация права собственности Огаркова С.А. произведена <дата>.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК Российской Федерации решение должно быть законным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Согласно части 2 статьи 12 ГПК Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос, был ли заключен указанный договор с намерением создания соответствующих правовых последствий, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу данной нормы мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения.

Однако суд в нарушение вышеназванных требований закона не создал условия для установления данного обстоятельства, имеющего существенное значение для правильного разрешения дела.

В настоящем деле оспаривается сделка купли-продажи недвижимого имущества на основании ее мнимости (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Однако суд первой инстанции не устанавливал, имели ли стороны намерения создать соответствующие сделке купли-продажи квартиры правовые последствия.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, на основе вышеуказанных норм закона по оспариваемой сделке истцы должны были передать ответчику квартиру по передаточному акту или иному документу о передаче, а покупатель должен быть уплатить продавцам деньги в оплату квартиры.

Следовательно, исполнением оспариваемого договора со стороны истцов является передача покупателю квартиры, а со стороны ответчика - передача продавцам денежной суммы - цены квартиры.

Именно эти действия являлись бы исполнением оспариваемой сделки, а не ее государственная регистрация.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из изложенного следует, что законодатель четко разграничивает понятия "исполнение сделки" и "регистрация сделки".

При таких обстоятельствах суд необоснованно сослался на факт выдачи истцами доверенностей на регистрацию оспариваемого договора как на доказательство их намерения продать квартиру. Истцы ссылались на мнимость сделки, признавая факт ее надлежащего оформления. Без государственной регистрации оспариваемая сделка не считалась бы совершенной. Таким образом, выдача истцами доверенностей для государственной регистрации оспариваемой сделки не доказывает их намерения исполнить эту сделку.

В решении суда указано, что денежные средства на оплату квартиры ответчик истцам не передавал, то есть оплату по оспариваемой сделке не совершил. Истцы также не передавали квартиру покупателю. В подтверждение своих доводов истцы ссылались на то, что, они продолжали проживать в квартире, состояли в ней на учете по месту жительства, зарегистрировали в ней <...>.

Кроме того, суд не исследовал существенного обстоятельства о передаче квартиры покупателю. Квартира должна быть передана продавцами по передаточному акту или иному документу о передаче. Оспариваемый договор не содержит условий о порядке передачи квартиры от продавцов покупателю. Передаточный акт сторонами оспариваемой сделки не составлялся. Однако данное обстоятельство неисполнения сторонами оспариваемого договора не исследовалось судом.

Подлежит проверке довод истцов о том, что ответчик Огарков С.А. не нес никаких расходов по содержанию квартиры. Истцы оплачивали коммунальные платежи, осуществляли на свои средства ремонт и содержание квартиры, установили пластиковые окна. Договор управления жилым домом был заключен с истицей Ивановой Н.К. как с собственником квартиры, так как ответчик свидетельство о праве собственности в жилищные органы не предъявлял.

В то же время несостоятельны и необоснованны ссылки суда первой инстанции на возможность пользования истцами квартирой на иных основаниях (аренда и пр.), поскольку наличие таких оснований судом не установлено.

Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует правильно установить все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дать оценку всем доводам и возражениям сторон, правильно распределить бремя доказывания указанных обстоятельств между сторонами и произвести оценку представленных доказательств в соответствии с требованиями закона, в зависимости от установленного постановить законное и обоснованное решение с соблюдением процессуальных прав и гарантий сторон, а также с соблюдением требований к содержанию судебного решения в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 07 октября 2011 года отменить.

Дело возвратить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи