Определение Санкт-Петербургского городского суда от 8 ноября 2011 г. N 16549 (ключевые темы: долевое участие в строительстве - признание права собственности - нежилое помещение - завершение строительства - условия договора)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 8 ноября 2011 г. N 16549

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Лебедева В.И.,

судей

Корнильевой С.А., Тарасовой И.В.

при секретаре

Кургузовой Ю.М.

рассмотрела в судебном заседании от 08 ноября 2011 года дело N 2-649/11 по кассационным жалобам Ивановой Е.В., ЗАО "Строительное Управление N 12" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2011 года по иску Ивановой Е.В. к ЗАО "Строительное управление N 12" о признании права собственности на нежилое помещение и по иску Пошибайлова М.И. к ЗАО "Строительное управление N 12", ОАО "ИНТЕР РАО ЕЭС" о признании права собственности на нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя ЗАО "СУ N 12" Герасимовой В.В., действующей на основании доверенности от 28.10.2011 года, представителей Ивановой Е.В. Калис М.Н., действующей на основании доверенности от 01 ноября 2011 года, Катукова А.В., действующего на основании доверенности от 23 мая 2011 года, Иванова А.В., действующего на основании доверенности от 07 апреля 2010 года, представителя Пошибайлова М.И. Ровного А.П., действующего на основании доверенности от 18 января 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Иванова Е.В. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику ЗАО "Строительное управление N 12" о признании права собственности на нежилое помещение N... в <адрес> в Санкт-Петербурге.

В обоснование иска указала, что 20.10.2004 г. заключила с ответчиком договор N... о долевом участие в строительстве объекта - жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес> 21.05.2007 г. и 05.11.2008 г. сторонами были заключены дополнительные соглашения к договору от 20.10.2004 г. После введения объекта в эксплуатацию по акту приема-передачи от 27.04.2009 г. ответчик ей передал нежилое помещение N..., расположенное на первом этаже <адрес> в Санкт-Петербурге. Поскольку ответчиком не переданы необходимые документы для осуществления регистрации права собственности на нежилое помещение, истица лишена возможности осуществить полномочия собственника (том 1 л.д.5-8).

Истец Пошибайлов М.И. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику ЗАО "Строительное управление N 12" о признании права собственности на нежилые помещения N... и N..., расположенные на первом этаже <адрес> в Санкт-Петербурге.

В обоснование иска указал, что 21.06.2002 г. заключил с ответчиком договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> имеющего в настоящее время милицейский адрес: Санкт-Петербург, <адрес>. По условиям договора истец осуществлял финансирование строительства встроенного нежилого помещения ориентировочной общей площадью <...> кв. м., расположенного на первом этаже дома в осях дуга м/о <...> во второй трети по предварительной схеме, действующей до издания и утверждения проекта строительства дома, что соответствует осям <...> проекта <...> на январь 2007 г., с целью получения в собственность после завершения строительства дома. Разрешением ГАСН от <дата>. дом введен в эксплуатацию, в осях <...> построены два нежилых помещения: N... общей площадью <...> кв. м. и N... общей площадью <...> кв. м., что превышает ориентировочную площадь на <...> кв. м. Пошибайлов М.И.указывал, что в соответствии с условиями договора оплатил как стоимость строительства нежилых помещений, так и увеличение их площади в общей сумме на <...> кв. м., что подтверждается представленными в дело платежными документами. Ответчик в нарушение договора не известил истца об окончании строительства дома, стремится передать указанные нежилые помещения иным лицам по ничтожным сделкам, в связи с чем Пошибайлов М.И. обратился в суд за защитой права путем признания за ним права собственности на нежилые помещения в соответствии со ст. 218 ГК РФ (том 1 л.д. 110-111).

В ходе судебного разбирательства гражданское дело по иску Пошибайлова М.И. о признании права собственного на нежилые помещения N... и N... в <адрес> в Санкт-Петербурге было объединено с гражданским делом по его же иску о признании права собственности на нежилые помещения N... и N... в <адрес> в Санкт-Петербурге, а затем требование о признании права собственности на нежилое помещение N... было выделено в отдельное производство (том 1 л.д. 106-108).

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 08.10.2009 г. иск Ивановой Е.В. был удовлетворен (том 1 л.д. 42-43).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт- Петербургского суда от 01.06.2010 г. решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 08.10.2009 г. было отменено и направлено на новое рассмотрение в ином составе суда, поскольку не участвовавший при рассмотрении дела Пошибайлов М.И., претендующий на объект спора, был лишен предоставленных гражданским процессуальным законодательством РФ гарантий защиты своего права (том 1 л.д. 96-102).

В соответствии с положениями ст. 151 ГПК РФ определением от 27.07.2010 г. гражданские дела по искам Пошибайлова М.И. и Ивановой Е.В. были соединены в одно производство (том 1 л.д. 106-108).

По ходатайству истца Пошибайлова М.И. по его требованиям к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ОАО "ИНТЕР РАО ЕЭС" (том 3 л.д. 90).

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2011 года иск Пошибайлова М.И. удовлетворён.

Суд признал право собственности Пошибайлова М. И., <дата> года рождения, пол - мужской, имеющего паспорт N..., выданный <дата> отделом внутренних дел <адрес>, зарегистрированного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на нежилое помещение N..., кадастровый номер N... общей площадью <...> кв. м., расположенное на 1 этаже 18 (17-18)-ти этажного <адрес>. в Санкт-Петербурге <дата> года постройки.

В удовлетворении иска Ивановой Е. В. судом отказано.

В кассационных жалобах Иванова Е.В., ЗАО "Строительное Управление N 12" просят отменить решение суда, считают его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, полагает решение суда подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что заказчиком-застройщиком жилого дома, расположенного на объекте: <адрес>, являлось ЗАО <ЮЛ 1> действующее на основании распоряжения администрации Санкт - Петербурга от <дата> N... "О завершении строительства жилых домов со встроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес> и договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата> N...

В соответствии с договором N... от <дата> о совместной деятельности по строительству, заключённым между ЗАО <ЮЛ 1>" и ЗАО "СУ-12" стороны обязались путём объединения имущества осуществить совместное завершение строительства жилых домов по вышеуказанному строительному адресу с последующим распределением результатов совместной деятельности. Соглашением от <дата> стороны договора N... от <дата> расторгли договор с момента его заключения.

Постановлением Правительства Санкт - Петербурга от <дата> N 1436 "О завершении строительства жилых домов со встроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес> на основании обращения ЗАО <ЮЛ 1> и ЗАО "СУ 12" внесены изменения в инвестиционные условия, установленные распоряжением администрации Санкт - Петербурга N... от <дата>. В приложении к постановлению Правительства Санкт - Петербурга от <дата> N 1436 Правительство Санкт - Петербурга согласилось с заменой в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата> N... заключённого ЗАО <ЮЛ 1> с Комитетом по управлению городским имуществом на основании распоряжения администрации Санкт - Петербурга от <дата> N..., и установило, что завершение строительства жилых домов со встроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес> осуществляется ЗАО "СУ 12" на инвестиционных условиях, установленных договором и приложением к постановлению Правительства Санкт - Петербурга от <дата> N....

25.07.2007 жилому дому, расположенному по строительному адресу: Санкт - Петербург, <адрес> присвоен милицейский адрес: Санкт - Петербург, <адрес>

23.04.2009 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт - Петербурга ЗАО "СУ N 12" выдано разрешение N... на ввод объекта капитального строительства -жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>. Согласно ответу УФРС по Санкт - Петербургу и Ленинградской области сведения о правообладателе спорных нежилых помещений отсутствуют.

Из материалов дела следует, что помещение N... имеет площадь <...> квадратных метров, назначение - "нежилое".

При разрешении спора судом установлено, что 21.06.2002 г. между ЗАО "Строительное управление N 12" и Пошибайловым М.И. заключен договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> предметом которого являлось долевое участие Пошибайлова М.И. в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере доли в общей площади дома в виде встроенного нежилого помещения общей площадью по проекту ориентировочно <...> кв. м. на первом этаже 16-ти этажной секции в осях дуга м/о 68/96. По условиям договора ЗАО "Строительное управление N 12" приняло на себя обязательство передать указанное нежилое помещение Пошибайлову М.И. для оформления в собственность. Условиями договора предусмотрено, что общая площадь объекта, общая площадь нежилого помещения и соответствующий ей размер финансирования её дольщиком уточняются по окончании строительства по результатам обмера и по паспорту ПИБ. В соответствии с пунктом 3.2 договора стоимость одного кв. м. нежилого помещения с даты заключения договора и до 05.07.2002 составила <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на день платежа; с 06.07.2002 и до 01.07.2003 стоимость одного кв. м. составила <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на день платежа. Этим же пунктом установлено, что первый взнос за нежилое помещение оплачивается дольщиком инвестору в срок до 08.07.2002 в размере не менее 30% от стоимости общей площади нежилого помещения. Согласно пункту 5.7 договора стороны предусмотрели возможность изменения площади и планировки помещения, определили условия согласования данных изменений.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27.05.2008 по искам В.., Пошибайлова М.И., М.. к ЗАО "СУ N 12" об обязании заключить соглашение об изменении условий договоров и по встречному иску ЗАО "СУ N 12" к В.., Пошибайлову М.И., М. о расторжении договоров на ЗАО "СУ N 12" возложена обязанность заключить дополнительное соглашение к договору N... с Пошибайловым М.И. Решением суда был предусмотрен текст новой редакции договора. Отказано в удовлетворении иска ЗАО "СУ N 12" о расторжении договоров.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт - Петербургского городского суда от 05.08.2008 решение суда от 27.05.2008 оставлено без изменения в части отказа в удовлетворении встречного иска ЗАО "СУ N 12" о расторжении договора, в остальной части решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. При этом суд кассационной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что свои обязательства перед ЗАО "СУ N 12" по уплате первого взноса в размере 30% от общей площади в установленный срок истцы, в том числе Пошибайлов М.И., исполнили, в связи с чем, нет оснований для расторжения договоров по основаниям неисполнения данного условия договоров.

12.12.2008 Пошибайлов и ЗАО "СУ N 12" заключили дополнительное соглашение, в котором пункт 1.2 "...план нежилого помещения - приложение N 1 в настоящему договору..." изложили в следующей редакции "...план встроенного нежилого помещения (выкопировка из проекта" - приложение N 1 к настоящему договору. Приложение N 1 является неотъемлемой частью договора...".

Суд пришёл к правильному выводу о том, что договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, от 21.06.2002, заключённый между Пошибайловым М.И. и ЗАО "СУ 12" до настоящего времени в установленном законом порядке расторгнутым не признан, является действующим.

Однако, вывод суда о наличии оснований для удовлетворения требований Пошибайлова М.И. о признании права собственности на нежилое помещение N..., ввиду исполнения им договора N... долевого участия в строительстве жилого дома от 21.06.2002 сделан без достаточных оснований.

Судебная коллегия полагает, что доказательств, с достоверностью подтверждающих, что Пошибайлов М.И. перечислил на расчётный счёт ЗАО "СУ N 12" во исполнение договора денежные суммы в полном объёме, им представлено не было. Как следует из решения суда, суд не установил общую стоимость объекта недвижимости, подлежащую оплате Пошибайловым М.И. по договору, без чего решение вопроса об исполнении данным истцом обязательств по оплате невозможно. Вывод суда об исполнении Пошибайловым М.И. своих обязательств по договору противоречит другому выводу суда о том, что невозможно установить, в каком объёме были учтены ЗАО "СУ-12" денежные средства, поступившие от Пошибайлова М.И.

В своих доводах ЗАО "СУ N 12" указывало, что все перечисленные Пошибайловым М.И. денежные средства были возвращены ему. Судом не дана надлежащая оценка доводам ответчика о том, что письмом N... от 25 июля 2011 года ОАО <ЮЛ 2> сообщало ЗАО "СУ N 12" о том, что денежная сумма в размере <...> рублей <...> коп., перечисленная платёжным поручением N... от 8 декабря 2006 года была возвращена истцу в связи с закрытием расчётного счёта "ЗАО "СУ N 12".

Таким образом, вывод суда, что Пошибайлов М.И. полностью исполнил договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт - Петербург, <адрес> от 21.06.2002, является необоснованным.

Вывод суда о тождестве помещений, подлежащих передаче по договорам Пошибайлову М.И. и Ивановой Е.В. не основан на имеющихся по делу доказательствах.

Из материалов дела следует, что в настоящее время в построенном объекте недвижимости отсутствует нежилое помещение N... площадью <...> кв. м., расположенное на первом этаже в осях дуга м/о 68/96.

Указанные обстоятельства с учетом условий договора о долевом участии N... от 21 июня 2002 года, заключённого с Пошибайловым М.И. оставлены судом без внимания и надлежащей оценки.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 20.10.2004 г. между ЗАО "Строительное управление N 12" и Ивановой Е.В. заключен договор N... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург,<адрес> (том 1 л.д. 9-12).

Предметом договора N... от 20.10.2004 г. являлось долевое участие Ивановой Е.В. своими денежными средствами в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере доли в общей площади дома в виде одного встроенного нежилого помещения общей площадью по проекту ориентировочно <...> кв. м. на первом этаже в осях <...> После сдачи дома в эксплуатацию и производства расчетов по договору ЗАО "Строительное управление N 12" обязалось передать указанное нежилое помещение Ивановой Е.В. для оформления в собственность.

21.05.2007 г. ЗАО "Строительное управление N 12" и Иванова Е.В. заключили дополнительное соглашение N... к договору N... от 20.10.2004 г., в соответствии с которым изменялись сроки строительства дома и реквизиты общества (том 1 л.д.16).

05.11.2008 г. ЗАО "Строительное управление N 12" и Иванова Е.В. заключили дополнительное соглашение N... к договору N... от 20.10.2004 г., в соответствии с которым изменялись сроки строительства дома (том 1 л.д.17).

В подтверждение исполнения Ивановой Е.В. обязательств по оплате за нежилое помещение по договору N... от 20.10.2004 г. представлены акт исполнения обязательств от 27.04.2009 г. (том 1 л.д.12) и платежные документы (том 1 л.д. 23-28).

27.04.2009 г. Иванова Е.В. и ЗАО "Строительное управление N 12" составили акт приема-передачи нежилого помещения N... площадью <...> кв. м. в <адрес> в Санкт-Петербурге (том 1 л.д. 14).

В соответствии со статьёй 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлениях N 10 и N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Выводы суда первой инстанции о подложности доказательств, подтверждающих исполнение Ивановой Е.В. своих обязательств по заключённому с ней договору, факта передачи ей нежилого помещения по акту и 25 платёжных поручений, представленных ЗАО "СУ N 12" в подтверждение возврата денежных средств Пошибайлову М.И., сделаны без учёта оценки правил доказательств, определенных в ст. 67 ГПК РФ. Данные выводы судом должным образом не обоснованны.

Таким образом, судом не установлены по делу все юридически значимые обстоятельства, имевшие значение для правильного разрешения спора, выводы, сделанные судом в обоснование принятого по делу решения, не основаны на надлежащей оценке имеющихся по делу доказательств.

Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и постановить решение, отвечающее требованиям закона, основанное на полном и всестороннем исследовании и оценке всех обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи