Определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 февраля 2012 г. N 33-1491 (ключевые темы: признание права собственности - переход права собственности - договор купли-продажи недвижимого имущества - постановка на учет - заключение договора купли-продажи)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 2 февраля 2012 г. N 33-1491

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шиловской Н.Ю.

судей

Сухаревой С.И. и Быханова А.В.

при секретаре

Юрченко Т.А.

рассмотрела в судебном заседании от 02 февраля 2012 года гражданское дело N 2-6148/11 по кассационной жалобе Аникеева Р.А. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2011 года по иску Аникеева Р.А. к МИФНС N... по Санкт-Петербургу, Бондал Е.С. о признании права собственности на долю квартиры.

Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения представителя Аникеева Р.А. - П., действующего на основании доверенности, судебная коллегия городского суда

установила:

Аникеев Р.А. обратился в Калининской районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам МИФНС N... по Санкт-Петербургу, Бондал Е.С. о признании права собственности на долю квартиры по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 15 декабря 2009 года между ним и Г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N..., по условиям которого Г. продал, а Аникеев Р.А. купил N... долю двухкомнатной квартиры общей площадью 49,90 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составила <...>. В соответствии с п. 3 договора покупатель передает продавцу денежные средства при подписании настоящего договора и не требуется оформления дополнительных документов. Согласно п. 4 договора отчуждаемая доля передается от продавца покупателю одновременно с подписанием настоящего договора и стороны рассматривают настоящий договора как акт приема-передачи доли. Таким образом, оплата по договору и передача имущества были исполнены сторонами при его подписании.

Как стало известно истцу, в апреле 2010 года Г. умер, не успев зарегистрировать переход права собственности. Считает, что отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключенного договора по форме и содержанию, соответствующего действующему законодательству, само по себе не влечет признание такой сделки ничтожной. Г. при жизни договор не оспаривал, государственная регистрация перехода права собственности не произведена по причине смерти продавца. В связи с этим просил признать за ним право собственности на N... долю <адрес>.

В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Бондал Е.С., которая обратилась к нотариусу Хитьковой Т.Н. с заявлением о вступлении в права наследования после смерти отца Г.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 14 декабря 2010 года заявленные Аникеевым Р.А. требования были удовлетворены, за Аникеевым Р.А. было признано право собственности на N... долю спорной квартиры.

Данное решение сторонами не обжаловалось.

Определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 10 августа 2011 года решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 14 декабря 2010 года было отменено по заявлению Бондал Е.С. по вновь открывшимся обстоятельствам, производство по делу было возобновлено.

Решением Калининского районного суда Санкт - Петербурга от 25 августа 2011 года в удовлетворении требований Аникеева Р.А. отказано. Произведен поворот исполнения решения Калининского районного суда от 14 декабря 2010 года, отменена регистрация права собственности Аникеева Р.А. на N... долю квартиры N <адрес>

В кассационной жалобе Аникеев Р.А. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

Аникеев Р.А., представитель истца МИФНС N... по Санкт-Петербургу, Бондал Е.С., В., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явились, о дне рассмотрения дела в суде кассационной инстанции извещены надлежащим образом (л.д.226 - 231), о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении слушания дела. В силу п. 2 ст. 354 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде кассационной инстанции. В данном случае суд вправе, но не обязан откладывать разбирательство дела. Учитывая изложенное, судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в их отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснение явившегося представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2011 года подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как следует из материалов дела, Г. являлся собственником N... доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 19 июня 2001 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 10).

15 декабря 2009 года между Аникеевым Р.А. и Г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N..., по условиям которого Г. продал, а Аникеев Р.А. купил N... долю двухкомнатной квартиры общей площадью 49,90 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составила <...>

В апреле 2010 года Г. умер (копия свидетельства о смерти л.д.61).

Заключенный сторонами договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно выписке из ЕГРП от 30.07.2011 года правообладателем спорной доли квартиры является Г.

На основании заявления Бондал Е.С. от 01.11.2010 года (л.д.47) нотариусом Хитьковой Т.М. было открыто наследственное дело после умершего Г.

Из справки отдела загс Лепельского райисполкома Витебской области республики Беларусь, приобщенной к материалам дела судом кассационной инстанции, следует, что отцом Бондал Е.С. 12.04.1986 года рождения записан Б. 1962 года рождения (л.д.232).

Материалами дела также установлено, что 05 декабря 2009 года между Г. и В. был заключен договор купли-продажи доли квартиры, по условиям которого Г. продал, а В. купил N... долю двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> за <...>. Расчеты по договору были произведены в день подписания договора, что усматривается из данного договора (л.д.123), расписки (л.д.124).

Из пункта 10 договора следует, что стороны обязуются произвести все необходимые действия для государственной регистрации договора в установленном законом порядке.

Данный договор так же не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, из материалов гражданского дела следует, что регистрация перехода прав собственности по договорам купли-продажи, заключенным 15.12.2009 года и 05.12.2009 года не произведена. Право собственности ни на Аникеева Р.А., ни на В. не зарегистрировано.

Оценивая данные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия по регистрации указанных договоров купли-продажи не были осуществлены по не зависящим от сторон обстоятельствам, а именно в связи со смертью покупателя.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду "пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ"

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ч. З ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пункт 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что несоблюдение, в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделок влечет ее недействительность и такая сделка является ничтожной.

Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствуют о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд исходил, что договор купли-продажи недвижимого имущества N..., заключенный между истцом и умершим Г. зарегистрирован в установленном законом порядке не был, следовательно, у истца не возникает право собственности в силу статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации в отношении доли спорной квартиры, т.к. права и обязанности у сторон по договору не возникли.

Суд также посчитал, что с момента заключения договора купли-продажи от 15 декабря 2009 года до момента смерти Г. последовавшей в апреле 2010 года, стороны договора располагали достаточным количеством времени для его регистрации, однако регистрация произведена не была, продавец за этот период времени не осуществил каких-либо действий, связанных с оформлением перехода права собственности: в регистрирующий орган не обращался, квартиру не освободил до момента смерти и т.п., и пришел к выводу, что фактическое исполнение сторонами договора правового значения не имеет.

Суд также принял во внимание и наличие заключенного между гр. В. и умершим Г. договора купли-продажи N... доли спорной квартиры по вышеуказанному адресу, указанный договор был заключен ранее договора, заключенного между истцом и умершим.

Между тем, с выводами суда согласиться нельзя.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия с предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При разрешении дела суд не принял по внимание п. 3 договора купли-продажи, заключенного между Аникеевым Р.А. и Г., согласно которому расчет между сторонами по договору произведены полностью до подписания договора.

Пункт 4 договора предусматривает, что фактически передача и прием квартиры сторонами осуществлены. Настоящий договор является одновременно передаточным документом (л.д.9).

При разрешении дела суду следовало исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли- продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника квартиры не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Кроме того, суд первой инстанции так же принял во внимание, что в материалы дела представлено постановление СУ при УВД по Калининскому району СПб от 06 июня 2011 года о возбуждении уголовного дела N.... Уголовное дело возбуждено в отношении неустановленного лица в деянии которого усматриваются признаки преступления, предусмотренного статьей 159 часть 4 Уголовного Кодекса РФ, а именно: 15 декабря 2009 года неустановленное лицо, имея умысел на хищение и реализацию не принадлежащей ему N... доли спорной квартиры, с указанной целью, действуя путем обмана, представляясь собственником квартиры Г. и используя паспорт на имя последнего, в простой письменной форме заключило с Аникеевым Р.А. договор купли-продажи недвижимого имущества N.... Предварительное следствие по данному уголовному делу приостановлено на основании пункта 1 части 1 статьи 208 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако, данное постановление не имеет для суда преюдициального значения, поскольку не является приговором, вступившим в законную силу (п. 4 ст. 61 ГПК РФ).

Судебная коллегия считает, что является обоснованным довод кассационной жалобы о том, что договор купли-продажи доли квартиры полностью соответствует требованиям действующего законодательства, исполнен сторонами, что подтверждается п.п. 3, 4 договора.

Довод кассационной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении почерковедческой экспертизы договора купли-продажи доли спорной квартиры, заключенного между Г. и В., а также расписки Г. выданной В., судебная коллегия полагает обоснованным, поскольку суд первой инстанции отменил решение суда от 14.12.2010 года и возобновил производство по данному гражданскому делу на основании представленного договора и расписки.

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел

В соответствии со статьей 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайства лиц, участвующих в деле, по вопросам, связанным с разбирательством дела, разрешаются на основании определений суда после заслушивания мнений других лиц, участвующих в деле.

Судебная коллегия полагает, что при решении вопроса о назначении судебно-почерковедческой экспертизы, суд необоснованно отказал в проведение данного исследования.

В связи с вышеизложенным, вывод суда о том, что договор от 05.12.2009 года заключенного между В. и Г. не имеет отношения к рассматриваемому делу необоснован. В решении суда имеются ссылки на данный договор, а также судом было установлено, что данный договор был заключен ранее договора, который заключен между Г. и Аникеевым Р.А.

Таким образом, судом при рассмотрении дела вышеуказанные положения закона были нарушены, что привело к неправильному разрешению дела, а потому решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

При рассмотрении дела суд первой инстанции неправильно определил и не выяснил юридически значимые обстоятельства, а также неправильно применил нормы действующего законодательства, поэтому решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, так как допущенные нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции в настоящем судебном заседании.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, определить значимые для дела обстоятельства, проверить доводы сторон, дать надлежащую оценку представленным доказательствам, а также ходатайствам, заявленным лицами, участвующими в деле, рассмотреть и вынести решение на основании требований закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 2 Федерального закона от 09.12.2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2011 года отменить, дело возвратить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи