Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 декабря 2011 г. N 33-19144/2011 (ключевые темы: предварительный договор - договор купли-продажи жилого дома - государственная регистрация перехода права собственности - объекты недвижимости - основной договор)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 22 декабря 2011 г. N 33-19144/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Володкиной А.И.

Судей

Осининой Н.А. и Зарочинцевой Е.В.

при секретаре

Иванове Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 декабря 2011 года гражданское дело N 2-1239/11 по кассационным жалобам А., Б., В. на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2011 года по иску А. к Б. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, по встречному иску Б. к А. о признании договора купли-продажи недвижимости незаключенным, притворной сделкой, по иску В. к Б. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Заслушав доклад судьи Володкиной А.И., объяснения представителей А. - Г., адвоката Д., объяснения представителя Б. - Е., объяснения представителя В. - Ж. -

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

А. обратился в суд с иском к Б. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности и зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, указывая в обоснование заявленные требований на уклонение ответчицы от государственной регистрации сделки.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 01 марта 2011 года исковые требования А. удовлетворены, постановлено зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23 декабря 2008 года, заключенный между сторонами, и переход права собственности на жилой дом и земельный участок.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 июля 2011 года указанное решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Уточнив исковые требования, А. просил зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23 декабря 2008 года на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Ответчица Б., возражая против заявленных требований, предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23 декабря 2008 года ничтожной сделкой на основании ст. 170 ГК РФ, указывая, что договор заключен сторонами с целью прикрытия иного договора купли-продажи, в котором цена отчуждаемых объектов недвижимости соответствовала 16000000 рублей, а также просила признать договор купли-продажи от 23 декабря 2008 года незаключенным ввиду наличия несогласованности условия о дате расчета за отчуждаемое недвижимое имущество, проданное в рассрочку, ссылаясь на положения ст.ст. 432, 488, 555 ГК РФ.

В. обратился в суд с иском к Б. и просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные жилой дом и земельный участок, переданное ему Б. на основании договора купли-продажи от 28 января 2010 года, указывая в обоснование заявленных требований на уклонение ответчицы от совершения действий по государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества.

Определением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 09 августа 2011 года дела по указанным искам объединены в одно производство.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2011 года в удовлетворении исков А., Б., В. отказано.

В кассационной жалобе А. просит отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное в части отказа в удовлетворении заявленных им исковых требований, вынести в указанной части новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Б. в кассационной жалобе полагает неправильным решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных ею требований, просит принять в данной части новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В. в кассационной жалобе полагает незаконным и необоснованным отказ в удовлетворении заявленных им требований, просит принять новое решение в данной части и удовлетворить заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представил. В силу ч. 2 ст. 354 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде кассационной инстанции. В связи с вышеизложенным, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований к отмене решения районного суда, вынесенного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Из материалов дела усматривается, что 08 ноября 2008 года между Б. и А. заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> Согласно условиям данного договора стоимость отчуждаемого объекта недвижимости, в том числе земельного участка площадью 1200 кв. м, кадастровый номер N... составила 16000000 рублей: 7000000 рублей денежными средствами, 9000000 рублей за счет квартиры в строящемся доме по адресу: г. Чита, <адрес>, в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного Б.

По условиям п.п. 5, 6, 7 предварительного договора купли-продажи платеж в размере 7000000 рублей должен быть произведен до 20 февраля 2009 года, заключение договора долевого участия в строительстве и его регистрация по месту нахождения квартиры до 20 марта 2009 года, оформление объекта недвижимости и земельного участка для регистрации права частной собственности покупателя в регистрирующем органе до 20 апреля 2009 года.

Согласно расписке от 08 ноября 2008 года Б. получила от А. авансовый платеж по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08 ноября 2008 года в размере 1000000 рублей.

23 декабря 2008 года между Б. и А. подписан договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> договор купли-продажи нотариально удостоверен. Из условий договора следует, что продавец передал в собственность покупателя указанные объекты недвижимости, а покупатель принял имущество и обязуется его оплатить. Пунктом 6 договора цена земельного участка определена в размере 5650,93 рублей, жилого дома в размере 1010154 рублей, которые уплачены покупателем продавцу полностью до 31 декабря 2009 года. По соглашению сторон до момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца.

14 января 2009 года между ООО "Проектно-строительная компания "..............." в лице генерального директора А. и Б. заключен договор участия в долевом строительстве квартиры, расположенной в доме по адресу: г. Чита, <адрес>, сумма денежных средств, подлежащих уплате по договору, составила 9024000 рублей.

Согласно расписке от 15 февраля 2009 года Б. получила от А. авансовый платеж по предварительному договору купли-продажи от 08 ноября 2008 года в размере 6000000 рублей.

Из заключения эксперта ООО "Бюро независимой экспертизы "..............", составленного по результатам проведения судебной почерковедческой экспертизы, следует, что подписи Б. в расписке от 15 февраля 2009 года выполнены другим лицом с подражанием подписи Б.

Из представленных в материалах дела копий расходных кассовых ордеров от 08 ноября 2009 года и от 15 февраля 2009 года, выданных индивидуальным предпринимателем А., следует, что Б. на основании предварительного договора от 08 ноября 2008 года выплачены денежные средства в размере 1000000 рублей и 6200000 рублей соответственно.

16 февраля 2009 года УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области А. отказано в регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23 декабря 2008 года со ссылкой на положения п. 5 ст. 488 ГК РФ, поскольку обременение в виде залога имущества, предусмотренное п. 6 договора, подлежит государственной регистрации, однако, тем же пунктом договора установлено, что оплата цены договора произведена покупателем полностью, в связи с чем, ипотека не может быть зарегистрирована.

17 сентября 2009 года представителю Б., действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности, нотариусом, удостоверившим договор купли-продажи от 23 декабря 2008 года, выданы документы, являющиеся основанием для оформления и удостоверения договора купли-продажи.

12 декабря 2009 года А. в адрес Б. направлено уведомление о необходимости явиться для повторной подачи документов на регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Определением Петродворцового районного суда от 14 декабря 2009 года возвращено исковое заявление А. о понуждении Б. заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в котором А. указывал, что по условиям предварительного договора им внесен задаток в размере 7000000 рублей, заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома в объеме квартиры.

28 января 2010 года между Б. и В. подписан договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка с определением покупной цены в размере 15000000 рублей, а также акт приема-передачи недвижимого имущества.

16 февраля 2010 года и 27 марта 2010 года Б. получены от В. предложения о совершении действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 28 января 2010 года.

30 августа 2010 года директором ООО "............." в адрес Б. направлено письмо об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома от 14 января 2009 года в связи с невнесением последней денежных средств по договору.

В ответ на запросы суда правоохранительные органы Санкт-Петербурга и г. Читы сообщили об обращениях А. и Б. с заявлениями по факту мошеннических действий друг друга при совершении сделки купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка.

Оценив представленные в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями п. 3 ст. 165 ГК РФ, предусматривающей право суда вынести решение о регистрации сделки по требованию стороны в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре, содержании в нем условий, позволяющих установить, в том числе, предмет договора, а также указания срока, в который стороны обязуются заключить основной договор, ст. 555 ГК РФ о цене в договоре продажи недвижимости, и пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных А. и Б. требований.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Б. не отрицала факт заключения предварительного договора от 08 ноября 2008 года, однако, ссылалась на то, что не получала денежных средств от А.

Вместе с тем, представленные в материалах дела расписки о получении Б. денежных средств, расходные кассовые ордера, свидетельствующие об оплате А. сумм на основании предварительного договора, договор об участии в долевом строительстве свидетельствуют о волеизъявлении А. на заключение основного договора во исполнение условий предварительного договора, а позиция Б. о том, что договор купли-продажи от 23 декабря 2008 года является притворной сделкой в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, свидетельствует, что подписанный сторонами 23 декабря 2008 года договор фактически является основным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенным во исполнение условий предварительного договора.

Между тем, как правильно указал районный суд, договор купли-продажи от 23 декабря 2008 года в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ подлежал заключению на условиях предварительного договора от 08 ноября 2008 года, но условие о цене отчуждаемых объектов недвижимости в основном договоре не соответствовало условиям предварительного договора. Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о несогласованности существенного условия договора от 23 декабря 2008 года, в связи с чем, оснований для применения положений п. 3 ст. 165 ГК РФ и удовлетворения требований А. не имелось.

В свою очередь суд первой инстанции оценил доводы Б. о несогласованности сторонами договора сроков расчетов, и руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора и проанализировав условия п. 6 договора от 23 декабря 2008 года, содержащие указание на уплату покупной цены договора полностью до 31 декабря 2009 года, обоснованно счел, что сроки расчета по договору были согласованы сторонами.

Принимая во внимание положения ст. 170 ГК РФ о недействительности притворной сделки, суд первой инстанции правомерно указал на необходимость установления факта того, что воля сторон договора была направлена на создание иного правоотношения, чем то, которое следует из содержания договора.

Однако, поскольку материалами дела подтверждается волеизъявление сторон, направленное на заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, вытекающее из содержания оспариваемого договора от 23 декабря 2008 года, а доказательств иного Б. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено, судебная коллегия полагает, что районный суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения встречных исковых требований Б.

Отказывая в удовлетворении иска В., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии между последним и Б. предмета спора. При этом суд учел, что в ходе судебного разбирательства Б. не возражала против совершения действий, направленных на регистрацию договора купли-продажи от 28 января 2010 года и перехода права собственности на недвижимое имущество, однако, осуществление указанных действий невозможно ввиду принятия судом 16 февраля 2010 года обеспечительных мер в виде наложения ареста на спорное недвижимое имущество и запрета на регистрацию сделок по его отчуждению, а направление В. в адрес Б. предложений не свидетельствует об уклонении последней от совершения действий по регистрации договора и перехода права собственности.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие в материалах делах иных доказательств в обоснование позиции В. об уклонении Б. от совершения действий по регистрации договора и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных В. требований.

В кассационной жалобе В. не отрицает факт отсутствия между ним и Б. предмета спора, однако, ссылается на нарушение своих прав как покупателя и выражает свое несогласие с выводами суда первой инстанции об отсутствии доказательств, свидетельствующих об уклонении Б. по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Судебная коллегия полагает данные доводы кассационной жалобы несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, по общему правилу условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

На основании представленных в материалах дела доказательств судом установлено наличие волеизъявления Б. на совершение вышеуказанных действий, что последней не отрицалось.

Однако регистрация сделки и перехода прав на недвижимое имущество не может быть осуществлена по не зависящим от воли Б. причинам, в связи с наложением ареста на спорный объект недвижимости в обеспечение требований А.

Таким образом, бездействие Б. после получения предложений В. не может расцениваться как уклонение от совершения регистрационных действий, поскольку не свидетельствует об отсутствии у Б. соответствующего волеизъявления.

А., полагая решение суда незаконным в части отказа в удовлетворении заявленных им требований, в кассационной жалобе указывает, что суд учитывал хронологическую последовательность его платежей по предварительному договору, но не учел определенную п. <...> предварительного договора дату - 24 марта 2009 года, до которой должна была быть произведена регистрация перехода права собственности и договора купли-продажи. Также А. ссылается на то, что судом не дана оценка выполнения сторонами условий предварительного договора до момента получения отказа в регистрации сделки, подача Б. документов для регистрации сделки свидетельствует о получении ею денежной суммы в размере 1000000 рублей на тот момент, а вывод суда о том, что договор купли-продажи от 23 декабря 2008 года является основным договором, подлежащим заключению на условиях предварительного договора является необоснованным, поскольку договор от 23 декабря 2008 года является самостоятельным договором, влекущим правовые последствия в виде перехода права собственности.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами кассационной жалобы А. по следующим основаниям.

На основании представленных в материалах дела доказательств судом первой инстанции установлено, что расписки о получении Б. денежных средств от А. подписаны иным лицом, нежели Б. При этом, расходные кассовые ордера на предмет подложности не исследовались, поскольку А., уточнив исковые требования, изменил предмет и основание иска и ссылался на иные доказательства. Таким образом, факт полной или частичной оплаты А. цены договора купли-продажи недвижимого имущества судом не установлен.

В свою очередь в ходе разбирательства в суде первой инстанции А. утверждал, что договоры от 08 ноября 2008 года и от 23 декабря 2008 года следует рассматривать в совокупности, что противоречит позиции А. в кассационной жалобе о том, что договор от 23 декабря 2008 года является самостоятельным, при всем том, что в кассационной жалобе А. ссылается на исполнение условий предварительного договора и заключение договора от 23 декабря 2008 года в соответствии с п. 7 предварительного договора.

Вместе с тем, районным судом установлено и не опровергнуто А., что в заключенных договорах не согласовано условие о цене объектов недвижимости, в связи с чем, суд обоснованно сделал вывод о том, что договор от 23 декабря 2008 года нельзя признать заключенным в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ. Таким образом, установление данного факта не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права и выхода за пределы заявленных исковых требований в процессе разрешения спора.

Довод кассационной жалобы Б. о том, что суд пришел к выводу, что договор от 23 декабря 2008 года нельзя признать заключенным, однако, при этом необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку указанный вывод сделан судом первой инстанции на основании анализа договоров от 08 ноября 2008 года и от 23 декабря 2008 года и соответствия последнего положениям ст. 429 ГК РФ о соответствии условий предварительного и основного договоров в части установления цены отчуждаемого имущества, в то время как Б. в обоснование заявленных требований о признании договора незаключенным ссылалась на положения ст.ст. 432, 488, 489, 555 ГК РФ и указывала на несогласованность сроков выплат по договору, утверждая при этом, что стороны пришли к соглашению о цене продажи жилого дома и земельного участка.

Другие доводы кассационной жалобы Б. повторяют позицию, изложенную во встречном исковом заявлении и в ходе разбирательства в суде первой инстанции и которой дана надлежащая оценка в решении суда, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией

При таком положении судебная коллегия полагает, что доводы кассационных жалоб по существу сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы кассационных жалоб по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст.ст. 362 - 364 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы А., Б., В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи