Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27 декабря 2011 г. N 33-19325/2011 (ключевые темы: завершение строительства - инвестиционная деятельность - ТСЖ - долевое участие в строительстве - договор долевого участия)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 27 декабря 2011 г. N 33-19325/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Пучинина Д.А.

судей

Вологдиной Т.И.

Нюхтилиной А.В.

при секретаре

Порохневе В.И.

рассмотрела в судебном заседании 27 декабря 2011 года дело N 2-1128/11 по кассационной жалобе Михайлова П. Г. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 сентября 2011 года по иску Рябой Е. Б. к ЗАО "РМК-строй" о признании права собственности на квартиру, по иску Михайлова П. Г. к ЗАО "РМК-строй" о признании права собственности на квартиру, по иску ООО "Аверс" к ЗАО "РМК-Строй", Рябой Е.Б. об обязании передать квартиру, признании договора недействительными.

Заслушав доклад судьи Пучинина Д.А., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Рябая Е.Б. обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением, указывая, что 22 декабря 2004 года заключила с ЗАО "РМК-строй" договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Юго-Запад, квартал 7, корпус 12А в объеме однокомнатной квартиры с определенными характеристиками. Истец полностью оплатила затраченные на строительство дома денежные средства. Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 29 сентября 2003 года N 2295-ра завершение строительства дома было поручено ЗАО "РМК-строй". Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15 мая 2008 года N 551 срок окончания строительства дома был продлен до 31 декабря 2008 года. 17 февраля 2009 года между истцом, ЗАО "РМК-строй" и ТСЖ "Ленинский 93" было заключено дополнительное соглашение к договору от 22 декабря 2004 года об увеличении стоимости долевого участия. Истец надлежащим образом исполнила условия дополнительного соглашения о доплате, однако вследствие финансовой несостоятельности ЗАО "РМК-строй" и признании его банкротом решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 июля 2009 года права истца как дольщика на получение в собственность проинвестированной квартиры нарушены. Застройщик ЗАО "РМК-строй" имеет задолженность по платежам за инфраструктуру и аренду земельного участка и не может погасить задолженность и оформить Протокол выполнения инвестиционных обязательств перед городом, без которого истцу будет отказано в регистрации права собственности в УФРС. Построенному дому присвоен милицейский адрес: <адрес>, спорной квартире - номер N.... При таких обстоятельствах, истец просила признать за ней право собственности на квартиру <адрес>.

Третье лицо ООО "Аверс" обратилось в суд с самостоятельными требованиями, указав, что 23 апреля 2001 года между ООО "Аверс" и ЗАО "РМК-Строй" был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым по окончании строительства ЗАО "РМК-Строй" обязалось передать ООО "Аверс" ряд квартир, в том числе и спорную. ООО "Аверс" указало, что по договору от 23 апреля 2001 года выполнило все обязательства, 17 октября 2001 года заключило на спорную квартиру договор долевого участия с Михайловым П.Г., в связи с чем просило обязать ответчиков передать спорную квартиру.

Третье лицо Михайлов П.Г. обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением, указывая, что 17 октября 2001 года между ним и ООО "Аверс" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> в объеме финансирования строительства однокомнатной квартиры с определенными характеристиками. Михайлов П.Г. в полном объеме выполнил свои обязательства по договору долевого участия, оплатила денежные средства ООО "Аверс". Право инвестора на привлечение денежных средств Михайлова П.Г. для строительства дома возникло на основании договора N 23/04/01-Д от 23 апреля 2001 года, заключенного между ООО "Аверс" и ЗАО "РМК-строй". ООО "Аверс" выполнило свои обязательства по договору перед ЗАО "РМК-строй". Михайлов П.Г. ссылался на отсутствие сведений о том, что денежные средства, первоначально полученные от Рябой Е.Б., пошли на строительство спорного дома, денежные средства, выплаченные Рябой Е.Б. ТСЖ "Ленинский 93" Михайлов Т.Г. признавал, в связи с чем полагал, что Рядая Е.Б. осуществила финансирование строительства квартиры в размере 1/5 доли, тогда как Михайлов Т.Г. - 4/5 доли, в связи с чем просил признать за ним 4/5 доли в праве собственности на спорную квартиру.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 сентября 2011 г. исковые требования Рябой Е.Б. удовлетворены, в удовлетворении требований ООО "Аверс" и Михайлова П.Г. отказано.

В кассационной жалобе Михайлов П.Г. просит решение суда от 12 сентября 2011 г. отменить, считая его неправильным.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 18 мая 2010 года по иску Михайлова П.Г, к ЗАО "РМК-Строй", ООО "Аверс", Рябой Е.Б., ТСЖ "Ленинский 93" об обязании передать квартиру, признании права собственности, признании договора долевого участия и дополнительного соглашения к нему недействительными, а также по встречному иску Рябой Е.Б. к Михайлову П.Г., ЗАО "РМК-Строй" о признании права собственности на квартиру исковые требования Михайлова П.Г. удовлетворены, в удовлетворении исковых требований Рябой Е.Б. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02 сентября 2010 года решение суда в части удовлетворения исковых требований Михайлова П.Г. отменено с принятием нового решения об отказе в иске.

Указанным решением установлено, что 17 октября 2001 года между ООО "Аверс" и Михайловым П.Г. был заключен договор N 35-ДУ о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, Югo-Запад, квартал 7, корпус 12А, в соответствии с которым ООО "Аверс" обязалось по окончании строительства дома передать Михайлову П.Г. для оформления права собственности однокомнатную квартиру, общей площадью 35,2 кв. м., расположенную на 8 этаже в секции 4, в осях 33-36 Х-Р, а Михайлов П.Г. обязался оплатить стоимость квартиры в сумме, эквивалентной 13 024 долларам США по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Факт оплаты Михайловым П.Г. стоимости по договору подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 16 октября 2001 года, от 18 октября 2001 года и от 22 октября 2001 года на общую сумму 384 579,20 р., а также актом исполнения обязательств от 22 октября 2001 года.

ООО "Аверс" участвовало в строительстве жилого дома на основании договора N 1/01 от 15 марта 2001 года, заключенного между ООО "АСНПФ "Экстрадомус" и ООО "СК "Северная столица", договора N 01-03/01 от 15 марта 2001 года, заключенного между ООО "СК "Северная столица" и ЗАО "РМК-строй", и договора N 23/04/01-Д от 23 апреля 2001 года, заключенного между ЗАО "РМК-строй" и ООО "Аверс".

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 15 марта 2000 года N 270-р ООО "АСНПФ "Экстрадомус" было предоставлено право на завершение строительства жилых домов по адресу: Юго-Запад, квартал 7, корпуса 12А и 12Б, за счет собственных и привлеченных средств, и предоставлен в аренду земельный участок на основании договора от 07 июля 2000 года, заключенного с КУГИ Санкт-Петербурга.

В соответствии с указанным распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "АСНПФ "Экстрадомус" заключен договор аренды земельного участия на инвестиционных условиях N ОО/ЗК-01202(08) от 07 июля 2000 года, предметом которого является предоставление земельного участка во временное владение и пользование для осуществления инвестиционного проекта по завершению строительства жилых домов и дальнейшего использования объекта. Пункт 2.1 договора определил инвестиционный проект как совокупность документации и практических действий Инвестора по осуществлению инвестиционной деятельности по завершению строительства жилых домов. Пунктом 2.4 договора аренды предусматривается возможность привлечения Арендатором дольщиков, т.е. третьих лиц, на основании договоров для участия в инвестиционном проекте с целью приобретения прав на объект или его часть. В силу п. 5.11.2 в этом случае арендатор самостоятельно выполняет обязательства перед дольщиками в соответствии с заключенными с ними договорами.

ООО "АСНПФ "Экстрадомус" по договору N 1/01 от 15 марта 2001 года и выданной доверенности от того же числа поручило выполнение функций заказчика-застройщика по завершению строительства жилого дома в квартале N 7, Юго-Запад, корпус 12А ООО "Строительная компания "Северная Столица" с правами заключения договоров на привлечение средств физических лиц

15 марта 2001 года ООО "СК "Северная Столица", действующим от имени застройщика ООО "АСНПФ "Экстрадомус", с ЗАО "РМК-строй" заключен договор N 01-03/01 о финансировании и инвестировании долевого участия строительства жилого дома по вышеуказанному адресу.

22 марта 2001 года между ООО "СК "Северная Столица" и ЗАО "РМК-строй" был заключен договор генподряда на строительство объекта по данному адресу.

23 апреля 2001 года между ЗАО "РМК-строй" и ООО "Аверс" на основании вышеуказанных договоров заключен договор N 23/04/01-Д о долевом участии в строительстве жилого дома в объеме доли согласно прилагаемому перечню квартир с указанием условных номеров.

30 февраля 2002 года ООО "АСНПФ "Экстрадомус" и ООО "СК "Северная столица" подписали соглашение о расторжении договора N 1/01 от 15 марта 2001 года.

30 сентября 2002 года между ООО "АСНПФ "Экстрадомус" и ЗАО "РМК-строй" заключен договор N 09-01/02-Э инвестирования строительства жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург Юго-Запад квартал 7 корпуса 12А. В указанную дату между теми же сторонами заключен договор генподряда на строительство вышеназванного дома N 09/02-Э.

27 декабря 2002 года между ООО "АСНПФ "Экстрадомус" и ЗАО "РМК-строй" заключен договор цессии N 12\1, в соответствии с условиями которого ЗАО "РМК-строй" приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка для осуществления инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: <адрес>

Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 29 сентября 2003 года N 2295-ра ЗАО "РМК-строй" разрешено завершить строительство жилого дома за счет собственных и привлеченных средств на условиях, установленных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 15 марта 2000 года N 270-р, при этом от ООО "АСНПФ "Экстрадомус" к ЗАО "РМК-строй" перешли права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 7 июля 2000 года, заключенного ООО "АСНПФ "Экстрадомус" и КУГИ Санкт-Петербурга.

Согласно п. 1.3 договора N 23/04/01-Д от 23 апреля 2001 года ООО "Аверс" принимает участие в финансировании строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург Юго-запад квартал 7 корпус 12А на условиях, предусмотренных договором, а ЗАО "РМК-строй" обязуется по окончании строительства передать находящееся в указанном доме вновь созданное недвижимое имущество, соответствующее объему долевого участия 4500 кв. м ООО "Аверс" или указанным им третьим лицам. В соответствии с п. 1.6 данного договора общий размер долевого участия ООО "Аверс" в осуществлении инвестирования долевого участия в строительстве жилья в денежном выражении устанавливается в размере, эквивалентном 1 305 000 долларов США по курсу ЦБ РФ, действующему на момент подписания Приложений к договору. Согласно приложения N 2 от 27 июня 2001 года спорная квартира под условным номером 135 подлежала передаче ООО "Аверс" после завершения инвестиционного проекта.

3 июня 2003 года между ЗАО "РМК-строй" и ООО "Аверс" было заключено дополнительное соглашение N 02-1 к договору N 23/04/01-Д от 23 апреля 2001 года, пунктом 2 которого стороны предусмотрели, что обязательства ООО "Аверс" по инвестированию доли строительства выполнены полностью, но в соответствии с п. 3 соглашения для завершения строительства ООО "Аверс" согласилось привлечь дополнительные средства из расчета 90 долларов США за 1 кв. м в объеме инвестирования 4 972, 32 кв. м жилой площади, что составляет сумму, эквивалентную 447 508,80 долларов США в рублях по курсу ЦБ на день оплаты.

ООО "Аверс" сообщало Михайлову П.Г. о необходимости расторгнуть договор, что не исключало возможности произвести доплату за квартиру, Михайлову П.Г. предлагалось расторгнуть договор и получить уплаченные денежные средства. Доплата Михайловым П.Г. произведена не была, от расторжения либо изменения договора истец отказался.

Уведомлением от 28 июля 2004 года N 248 ЗАО "РМК-строй" сообщило ООО "Аверс" о том, что в связи с невыполнением последним условия дополнительного соглашения о доплате, ЗАО "РМК-строй" считает договор N 23/04/01-Д от 23 апреля 2001 года расторгнутым в части неоплаченной суммы доплаты.

С сентября 2004 года ООО "Аверс" прекратило участие в инвестиционном проекте и вложении средств, необходимых для завершения строительства при том, что последний акт сверки был подписан 31 августа 2004 года.

В силу ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.91 незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционной деятельности до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.

22 декабря 2004 года ЗАО "РМК-строй" заключило договор долевого участия N 1-135 с Рябой Е.Б., в соответствии с условиями которого уступило ей право на участие в инвестировании строительства в объеме финансирования однокомнатной квартиры под предварительным номером 135 на 8 этаже 4 секции, тип 1в. Согласно договору и представленным квитанциям оплата Рябой Е.Б. производилась несколькими платежами по приходным ордерам до апреля 2005 года.

17 февраля 2009 года ЗАО "РМК-строй" заключило дополнительное соглашение к договору с Рябой Е.Б. и ТСЖ "Ленинский 93" о проведении дополнительного финансирования строительства дома. Спорная квартира фактически была передана Рябой Е.Б. в августе 2009 года.

29 февраля 2008 года между ЗАО "РМК-строй" и ТСЖ "Ленинский 93" был заключен говор об инвестировании завершения строительства, по которому ЗАО "РМК-строй" выполняет обязанности по завершению строительства, а ТСЖ производит финансирование объекта в соответствии со сметой расходов завершения строительства, используя денежные средства дольщиков, состоящих в членах ТСЖ.

17 февраля 2009 года между ТСЖ "Ленинский 93", ЗАО "РМК-строй" и Рябой Е.Б. заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии, в соответствии с которым стоимость договора долевого участия увеличена на сумму доплаты пропорционально доли инвестора в общей смете расходов на достройку дома.

В соответствии с дополнительным соглашением и решениями общего собрания членов ТСЖ, истец произвел оплату долевого взноса на достройку дома, что подтверждается квитанциями.

18 октября 2010 года в отношении вышеназванного дома ЗАО "РМК-строй" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-3508в-2010, которое в силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации подтверждает выполнение строительства в полном объеме.

25 ноября 2010 года между ЗАО "РМК-строй" и Рябой Е.Б.. был подписан акт приема-передачи спорной квартиры.

Согласно сведениям, полученным из филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Красносельского района, при проведении первичной инвентаризации жилому дому со строительным адресом: <адрес>, присвоен адрес: <адрес>, по результатам проведения технической инвентаризации спорной квартире соответствует квартира N....

Согласно части 1 статьи 8 Федерального Закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор.

Рассматривая заявленные Михайловым П.Г. требования, в соответствии с установленным обстоятельствами и представленными сторонами доказательствами суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "Аверс" в связи с невозможностью инвестирования строительства за счет собственных средств отказалось от прав на спорную квартиру, а истец отказался от изменения условий договора о цене, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения его требований.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что п. 1.4 договора N 23/04/01-Д от 23 апреля 2001 года, заключенного ООО "Аверс" и ЗАО "РМК-строй", предусматривает, что перечень третьих лиц, которым по указанию ООО "Аверс" должны быть переданы квартиры, указываются сторонами в дополнительных соглашениях к договору и с момента заключения дополнительных соглашений настоящий договор в части, указанной в дополнительном соглашении, признается заключенным в пользу указанных в соглашении третьих лиц. Такого дополнительного соглашения в отношении истца заключено не было. Михайлов П.Г. имеет право стать собственником спорной квартиры только в случае выполнения в полном объеме ЗАО "Аверс" всех обязательств в соответствии с условиями инвестиционного договора на строительство жилого дома.

Пунктом 1.5 договора установлено, что стоимость 1 кв. м для инвестора ЗАО "Аверс" устанавливается в размере 290 долларов США и может быть увеличена в связи с повышением цены на строительные материалы. Михайлов П.Г. при заключении договора с ООО "Аверс" был вправе и не был лишен возможности ознакомиться с условиями инвестиционного участия ЗАО "Аверс" в строительстве дома, с учетом позиций, изложенных в вышеуказанных пунктах 1.4, 1.5 договора, поскольку ссылка на данный договор имеется в заключенном истцом договоре долевого участия на строительство.

В данном случае следует исходить из того обстоятельства, что ООО "Аверс" вправе было оплатить удорожание строительства как за счет собственных средств, так и путем привлечения денежных средств Михайлова П.Г., изменив цену заключенного с ним договора. На основании списка дольщиков, заключивших соглашение на оплату удорожания строительства, в состав которых истец не вошел, ЗАО "РМК-строй" с ними было заключено трехстороннее соглашение с ООО "Аверс". Михайловым П.Г. доплата произведена не была, согласие на расторжение договора им также дано не было.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Михайлов П.Г. не вправе требовать передачи ему квартиры в связи с неисполнением инвестором обязательств по финансированию строительства и своим отказом от заключения дополнительного соглашения о компенсации удорожания строительства, и соответственно не вправе оспаривать договоры, заключенные Рябой Е.Б.

Также следует учесть, что условие заключенного ООО "Аверс" и истцом договора, исключающего возможность одностороннего изменения его цены, не влечет обязанность ЗАО "РМК-строй" завершать строительство объекта за счет собственных средств вне зависимости от удорожания строительства, не лишает ЗАО "РМК-строй" права требования от инвестора компенсации удорожания строительства и не свидетельствует о возникновении у истца права на квартиру, строительство которой им не оплачено в полном объеме.

Вышеуказанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу определением судебной коллегии по гражданским делам и не подлежат оспариванию сторонами, принимавшими участие в рассмотрении дела.

Материалами дела установлено, что Рябая Е.Б. осуществила инвестирование строительства квартиры в полном объеме.

Таким образом, в связи с неисполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве со стороны ООО "Аверс" Михайлов П.Г. имеет право лишь требовать возмещения убытков от указанного предприятия либо от лиц, присвоивших ее денежные средства.

Поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что Рябой Е.Б. были исполнены обязательства, предусмотренные договором о долевом участии в строительстве, и по дополнительному соглашению, истец участвовала в финансировании строительства названного жилого дома в объеме спорной квартиры с целью получения ее в собственность по завершении строительства, которое к настоящему времени завершено, полностью исполнила свои обязательства перед ЗАО "РМК-Строй", ТСЖ "Ленинский, 93", суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Рябая Е.Б. вправе требовать передачи ей в собственность вновь созданного объекта недвижимости в виде спорной квартиры, и на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации признал за ними право собственности на этот объект недвижимости.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи