Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2012 г. N 33-1101 (ключевые темы: участник долевого строительства - объекты долевого строительства - регистрация договора долевого участия в строительстве - застройщик - разрешение на строительство)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 30 января 2012 г. N 33-1101

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Мелешко Н.В.

Судей

Белисовой О.В.

Смышляевой И.Ю.

При секретаре

Сперанской С.А.

рассмотрела в судебном заседании от 30 января 2012 г. дело N 2-4646/11 по кассационной жалобе Стояновой И. Э. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2011 г. по делу по иску Стояновой И. Э. к ООО о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Дело рассмотрено судебной коллегией в кассационном порядке по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 января 2012 г.), на основании ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" N 353-ФЗ от 9 декабря 2010 г.

Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения истца Стояновой И.Э., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Стоянова И.Э. обратилась в суд с иском к ООО, ссылаясь на то, что <дата> сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Данный договор содержит все существенные условия, определенные ч. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. На основании ч. 3 ст. 4 указанного Федерального закона договор подлежит государственной регистрации. Ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, в связи с чем, истец просила вынести решение о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2011 г. в удовлетворении исковых требований Стояновой И.Э. отказано.

Стоянова И.Э. в кассационной жалобе просит решение суда от 30 ноября 2011 г. отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая, что суд дал неправильное толкование нормам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимые для регистрации документы обязан представлять ответчик, и поскольку ответчик от этой обязанности уклоняется, то договор может быть зарегистрирован по решению суда.

Представитель ответчика ООО на рассмотрение дела в суд второй инстанции не явился, о его слушании извещен надлежащим образом судом первой инстанции, согласно ч. 2 ст. 354 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебная коллегия, заслушав мнение истца, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО и Стояновой И.Э. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N..., по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Стояновой И.Э. однокомнатную квартиру N..., а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

На основании п. 5.2.9 договора застройщик ООО обязан в течение семи дней с момента подписания договора подать документы на его регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что государственной регистрации договора препятствует отсутствие у ответчика необходимого пакета документов для производства государственной регистрации, а именно отсутствие действующего разрешения на строительство, поскольку срок предыдущего разрешения истек, а решение суда не освобождает от представления необходимых документов.

С данным выводом суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку решение суда принято по неполно выясненным обстоятельствам.

На основании п. 1 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (в ред. на день разрешения спора от 17 июня 2010 г.) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Согласно п. 2 ст. 25.1 указанного Федерального закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с данным Федеральным законом, застройщиком представляется разрешение на строительство.

При этом в силу п. 2.2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

Из материалов дела усматривается, что суд не исследовал вопрос о том, проходили ли ранее в Управлении Росреестра Санкт-Петербурга регистрацию договоры долевого участия в строительстве в отношении того же объекта недвижимости или Стоянова И.Э. является первым дольщиком, требующим регистрацию договора. Соответственно вывод суда о наличии обязанности ООО представлять регистратору разрешение на строительство сделан безосновательно, без учета требований п. 2.2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

Кроме того, судом не дана оценка условиям заключенного договора и наличию объективных препятствий для неисполнения ответчиком обязанности по обращению в Управление Росреестра Санкт-Петербурга с заявлением о государственной регистрации договора, если суд установил, что такое заявление требуется, на основании требований норм закона, а именно п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

Если договор, подписанный сторонами, заключен в надлежащей форме, сторонами согласованы все предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. существенные условия договора долевого участия и договор подлежит государственной регистрации, то бездействие ООО в исполнении обязанности по обращению в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации с представлением необходимых документов является нарушением прав истца, влекущим право истца требовать производства государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома в судебном порядке.

Поскольку судом принято решение без учета правовых норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ.

Так как допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть исправлены судебной коллегией, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" N 353-ФЗ от 9 декабря 2010 г., судебная коллегия

определила:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2011 г. отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи