Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 1 февраля 2012 г. N 33-1348 (ключевые темы: копия договора - ТСЖ - арендная плата - общая долевая собственность - нежилое помещение)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 1 февраля 2012 г. N 33-1348

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Чуфистова И.В.

судей

Вашкиной Л.И.

Белисовой О.В.

при секретаре

Сперанской С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-1054/2011 по кассационным жалобам С., общества с ограниченной ответственностью "Ответчик 1" на решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 31 октября 2011 года по иску С. к ООО "Ответчик 1", ООО "Ответчик 2" о возложении обязанности освободить нежилые помещения, представить договоры аренды, взыскании арендной платы и неустойки.

Дело рассмотрено судебной коллегией в кассационном порядке по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 января 2012 года), на основании статьи 2 Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации".

Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения представителя С. - Шахова А.А. (по доверенности), возражения Шевченко А.А., представлявшего по доверенности интересы ответчиков ООО "Ответчик 1", ООО "Ответчик 2", третьих лиц Н., В., Т.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

С. обратился в Пушкинский районный суд г Санкт-Петербурга с иском к ООО "Ответчик 1", ООО "Ответчик 2" в котором просил обязать названых ответчиков освободить в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу занимаемые ими нежилые помещения: ООО "Ответчик 1" - помещение по адресу: <адрес>, а ООО "Ответчик 2" - помещение по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства по делу истец дополнил иск требованием о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате за пользование указанными нежилыми помещениями по договорам аренды от <дата> за период с <дата> по <дата>: с ООО "Ответчик 1" - в размере <сумма>; с ООО "Ответчик 2" - в размере <сумма> и взыскании неустойки за просрочку уплаты арендных платежей по договорам аренды от <дата> за период с <дата> по <дата>: с ООО "Ответчик 1" - в размере <сумма>; с ООО "Ответчик 2" - в размере <сумма>.

Кроме перечисленных выше требований С. просил возложить на ООО "Ответчик 1" обязанность представить подлинники договоров аренды на нежилое помещение N..., а ООО "Ответчик 2" - на нежилое помещение N... в указанном жилом доме (л.д. 21-25).

В обоснование заявленного иска С. ссылался на то обстоятельство, что является сособственником (<...> доля) указанных выше нежилых помещений, переданных с <дата> на основании договоров аренды в пользование ООО "Ответчик 1" и ООО "Ответчик 2", которые не исполняют обязанности по внесению арендной платы.

По утверждению истца, он с <дата> истец не заключал и не подписывал договоров аренды указанных нежилых помещений с ответчиками, однако последние продолжают пользоваться помещениями в отсутствие согласия истца.

Решением Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 31 октября 2011 года иск частично удовлетворён: в пользу С. с ООО "Ответчик 1" взыскана арендная плата по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере <сумма>., по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере <сумма> и расходы по уплате госпошлины - <сумма>

В удовлетворении остальной части иска С. отказано. Этим же решением с ООО "Ответчик 1" в доход федерального бюджета взыскано <сумма>

С постановленным <дата> Пушкинским районным судом г. Санкт-Петербурга решения не согласились С. и ООО "Ответчик 1". В поданных кассационных жалобах просят решение суда отменить и принять новое решение.

Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, третьих лиц участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено, что С. , В. , Т. и Н. являются сособственниками (по <...> доле каждый) нежилого помещения N... площадью <...> кв. м. и нежилого помещения N... площадью <...> кв. м., расположенных в доме <адрес> (л.д.9-10; 26-27).

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный в договоре.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно пояснениям представителя ООО "Бюро путешествий", в соответствии с договором аренды нежилого помещения N... от <дата> названное общество использует нежилое помещение площадью <...> кв. м., составляющее часть нежилого помещения N... площадью <...> кв. м., расположенного в доме <адрес> для размещения офиса.

По утверждению представителя ООО "Ответчик 1", после истечения срока действия договора аренды - <дата>, общество в отсутствие возражений участников общей долевой собственности на данный объект недвижимости, продолжает пользоваться нежилым помещением в соответствии с правилом пункта 2 статьи 621 ГК Российской Федерации.

В деле не имеется доказательств деятельности ООО "Ответчик 2" в нежилом помещении N... в доме <адрес>, об освобождении которого С. заявлен иск. Согласно выписке из ЕГРЮЛ названное общество с ограниченной ответственностью зарегистрировано по адресу: <адрес> (л.д.136-141), в своих возражениях на иск директор ООО "Ответчик 2" отрицал факт использования помещении N... в доме <адрес> для целей деятельности общества (л.д.41). Нахождение в помещении N... в доме <адрес> самих учредителей этого общества - Л. , Н. и Т. не является основанием для удовлетворения иска С. , поскольку названные участники ООО "Ответчик 2" в силу статей 209 (п. 1), 253 (п. 1) ГК Российской Федерации могут пользоваться данным помещением.

Акты комиссии в составе управляющего ТСЖ "<...>", бухгалтера "<...>" от <дата>, составленные с участием С. (л.д. 72, 73), правильно не приняты в качестве доказательства использования ООО "Ответчик 2" помещения N... в доме <адрес>, поскольку эти акты противоречат акту, составленному <дата> председателем ТСЖ "<...>", осуществляющим управление указанным домом (л.д. 74, 89), а также содержанию письма ТСЖ "<...>" от <дата> (л.д. 88).

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований С. об освобождении обществом с ограниченной ответственностью "Ответчик 2" нежилого помещения N... в доме <адрес> и взыскании с данного ответчика арендной платы, является правильным.

Отказывая С. в удовлетворении требований об освобождении обществом с ограниченной ответственностью "Ответчик 1" помещения N... в доме <адрес>, суд сослался на то обстоятельство, что трое других участников общей долевой собственности на данный объект недвижимости о своём отказе от продления срока действия договора аренды от <дата>, заключённого с ООО "Ответчик 1" не заявляли.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 253 ГК Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Договор аренды помещений площадью <...> кв. м. - части нежилого помещения N... в доме <адрес>, заключённый <дата>, предусматривал срок окончания аренды -<дата> и со стороны арендодателя был подписан всеми участниками общей долевой собственности помещения N...

В случае возражений одного из участников общей долевой собственности на нежилое помещение относительно передачи помещения в аренду третьим лицам, договор аренды такого помещения заключённый остальными участниками не соответствовал бы требованиям приведённой выше нормы права и мог быть признан недействительным по требованию возражавшего участника в случае наличия у последнего доказательств, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

В качестве подтверждения доводов о направлении уведомления о своём нежелании продлевать срок действия аренды помещений, С. представил почтовые уведомления о вручении адресатам ООО "Ответчик 1" и ООО "Ответчик 2" направленного им уведомления (л.д. 166, 170), а также копию самого уведомления (л.д. 171, 128).

В представленных С. уведомлениях последний выражает своё несогласие на передачу нежилого помещения N... в доме <адрес> в аренду в 2011 году.

<дата> ООО "Ответчик 1" получило письменное предупреждение С. о его несогласии на продление срока действия аренды, о чём свидетельствует уведомление о вручении должностному лицу ООО "Ответчик 1", ответственному за приём корреспонденции, заказного почтового отправления, заверенное работником оператора почтовой связи (л.д. 166, 170).

Со стороны ООО "Ответчик 1" суду первой инстанции не было представлено доказательств того, что в почтовом конверте, вручённом <дата>, находилось сообщение иного содержания, чем то уведомление о несогласии на продление арендных отношений, на которое указывает истец.

Соответственно, в силу п. 2 ст. 253 ГК Российской Федерации, у суда не имелось оснований полагать договор аренды, заключённый с ООО "Бюро путешествий", продлённым в соответствии с правилом пункта 7.1 договора, предусматривающим возможность продления срока действия договора на следующие календарные годы при отсутствии возражений его сторон.

В кассационной жалобе С. указывает на неправильный расчет суда задолженности ООО "Ответчик 1" по арендной плате. По мнению истца, судом необоснованно исключён период аренды помещения - с <дата> по <дата>, а размер задолженности за период с <дата> по <дата> исчислен из меньшего размера арендованной площади - <...> кв. м., вместо <...> кв. м.

Представитель ООО "Ответчик 1" в кассационной жалобе просит отменить решение суда в части взыскания с общества арендной платы по договору от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере <сумма> руб., утверждая, при этом, что договор аренды от <дата> с собственниками нежилого помещения не заключался и изготовлен посредством фотоэлектронного копирования последнего листа (страницы) договора аренды от <дата> (л.д.40, 71 оборот) на заранее изготовленный текст договора с изменением его содержания, в частности в части касающейся даты заключения договора, его номера и размера арендуемой площади.

Сами по себе доводы о непредоставлении судом представителю ООО "Ответчик 1" процессуальной возможности заявить о подложности представленного истцом доказательства (копии договора), являются надуманными. Так, утверждение представителя ООО "Ответчик 1" о том, что копия договора от <дата> была приобщена судом в судебном заседании <дата>, не соответствует материалам дела. Данная копия договора была представлена представителем истца и приобщена к материалам дела в судебном заседании <дата> (л.д.86), после чего по делу состоялось ещё три судебных заседания (<дата>, <дата> и <дата>) с участием представителя ответчика, в которых не отражено заявление последнего о подложности доказательств (ст. 186 ГПК Российской Федерации). Замечания на протокол судебного заседания не поданы.

Тем не менее, суд, с учётом имевшихся в материалах дела к моменту разрешения в судебном заседании ходатайства о приобщении копии договора аренды от <дата> письменных возражений представителя ответчиков, в которых утверждалось о том, что ООО "Ответчик 1" арендует помещение N... на основании договора аренды от <дата> N... (л.д.59-60), в соответствии статьями 56 (ч. 2), 67 (ч. 6) ГПК Российской Федерации должен был вынести на обсуждение сторон вопрос о доказанности арендных отношений между собственниками помещений и ООО "Ответчик 1" в 2008 году посредством представленной истцом копии документа (договора аренды).

В силу части 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно части 2 статьи 71 ГПК Российской Федерации, письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Частью 7 статьи 67 ГПК Российской Федерации установлено, что суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

На оборотной стороне копия договора аренды от <дата>, видно отображение записи "копия верна" генерального директора ООО "Ответчик 1" Ш. и печати данной организации. Поскольку копия договора представлялась суду представителем истца, суд, руководствуясь названными выше нормами процессуального закона, не был лишён возможности предложить стороне истца представить тот документ (копию договора) с которого производилось копирование.

Кроме того, в судебном заседании <дата> по данному делу представитель третьего лица ТСЖ "<...>" Ф. утверждала, что с момента начала своей работы в должности бухгалтера ТСЖ (с <дата>) выписывала квитанции на оплату коммунальных услуг обществу с ограниченной ответственностью "Ответчик 1" (л.д. 159). Этот же представитель ТСЖ "<...>" на заданный ей вопрос представителем истца о наличии договоров аренды помещений в бухгалтерии ТСЖ ответила положительно (л.д.160).

Суд эти обстоятельства оставил без внимания, при этом, отказал истцу в той части иска, в которой последний просил взыскать с ООО "Ответчик 1" долю арендной платы за 2009 год.

При наличии доказательств использования обществом с ограниченной ответственностью "Ответчик 1" нежилого помещений (части нежилого помещения) N... с <дата> по договору аренды, требования истца о взыскании платы за такое использование за 2009 год, могли быть разрешены судом, исходя из правила пункта 7.1 договора, либо применительно к правилам пункта 1 статьи 1107 ГК Российской Федерации.

Из представленного в материалы дела акта осмотра помещений от <дата> (л.д. 72) следует, что ООО "Ответчик 1" занимает помещения N... площадью <...> кв. м., помещение N... кв. м. и помещение N... площадью <...> кв. м. В актах имеется отметка о том, что они составлены с участием истца.

Данные противоречия с размером площади помещений, указанной в договоре от аренды от <дата>, судом не устранены.

Размер арендной платы договором от <дата> устанавливался равным <сумма> за 1 кв. м. арендуемой ООО "Ответчик 1" площади (л.д.40).

Таким образом, расчёт арендной платы, подлежащей взысканию в пользу истца, приведённый судом в постановленном по делу решении, нельзя признать обоснованным, а используемые в расчёте значения доказанными на установленных судом обстоятельствах, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции в части разрешения требований истца о взыскании причитающейся ему доли арендной платы неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права, данные обстоятельства в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемого решения в указанной части.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, вынести на обсуждение участников процесса имеющие юридическое значение для разрешения дела обстоятельства, предложить сторонам представить доказательства в подтверждение своих утверждений, оценить представленные доказательства в совокупности и постановить соответствующее закону и материалам дела решение. На стадии рассмотрении дела судом кассационной инстанции устранить недостатки не представляется возможным.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 2 Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ, статьёй 361 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 31 октября 2011 года по делу N 2-1054/2011 в части отказа в иске С. об освобождении обществом с ограниченно ответственность "Ответчик 2" нежилого помещения N... в доме <адрес> и взыскании с названного общества арендной платы оставить без изменения, а кассационную жалобу С. - без удовлетворения.

В остальной части решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 31 октября 2011 года по делу N 2-1054/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи