Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 февраля 2012 г. N 33-2892/2012 (ключевые темы: агентство недвижимости - представление интересов - гаражи - надворные постройки - заключение договора)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 28 февраля 2012 г. N 33-2892/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Лебедева В.И.,

судей

Тарасовой И.В., Корсаковой Ю.М.

при секретаре

Африкантовой Т.Г.

рассмотрела в судебном заседании 28 февраля 2012 года гражданское дело N 2-2245/11 по кассационной жалобе Костенкова Б.Н., Саввушкиной И.П., действующей также в интересах С. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2011 года по иску Костенкова Б.Н., Саввушкиной И.П., действующей также в защиту интересов несовершеннолетнего С.., к ООО "Агентство недвижимости "ЦЕНТР" о возмещении убытков и компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., Костенкова Б.Н., представителя Костенкова Б.Н. и Саввушкиной И.П. Лукьянова С.К., действующего по доверенности от 07.07.2011 года, представителя ООО "Агентство недвижимости "ЦЕНТР" Ведерникова А.В., действующего по доверенности от 16.06.2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истцы Костенков Б.Н., Саввушкина И.П., действующая также в защиту интересов несовершеннолетнего С.., обратились в суд с иском к ООО "Агентство недвижимости "ЦЕНТР" о возмещении убытков и компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что обратились в ООО "Агентство недвижимости "ЦЕНТР" с просьбой оказать им услуги по подбору загородного дома для последующего приобретения и оказания услуг по проверке и оформлению документов на приобретаемый объект недвижимости. Приобретение загородного дома истцы предполагали осуществить на средства, вырученные от продажи принадлежащей им квартиры по адресу: <адрес>

<дата> между сторонами был заключен договор N... о представлении интересов клиента при отчуждении жилого помещения по указанному адресу.

<дата> между С.В.И., Костенковым Б.Н. и ООО "Агентство недвижимости ЦЕНТР" был заключён трехсторонний договор N... о представлении интересов клиентов по одновременному отчуждению и приобретению жилого помещения.

В рамках заключенного договора, по предложению ответчика, истцами было принято решение о приобретении земельного участка по адресу: <адрес> с расположенным на данном участке жилым домом с надворными пристройками, в том числе кирпичным гаражом, принадлежащим на праве собственности С.В.И. и членам его семьи.

В соответствии с условиями договора N... от <дата> Костенков Б.Н. осуществил оплату ответчику суммы в размере <...> рублей.

<дата> по рекомендации сотрудников ответчика Костенков Б.Н. застраховал приобретаемый объект недвижимости и внес первый страховой взнос в сумме <...> рублей.

В ходе подготовки документов выяснилось, что дом с надворными постройками расположен сразу на двух земельных участках, в связи с чем, потребовалось заключить два договора купли-продажи и дополнительно уплатить по требованию С.В.И. <...> руб.

<дата> между продавцом и истцами были подписаны два договора купли-продажи: земельного участка с жилым домом и надворными постройками и договор купли - продажи земельного участка. В этот же день у жилого дома был изменен адрес.

Впоследствии, при внимательном изучении договоров купли-продажи и документов на объекты недвижимости, Костенков Б.Н. обнаружил, что кирпичный гараж (обозначенный "Г5"), указанный в договоре как гараж Г3, который он приобрел, находится на землях общего пользования, а не на приобретенном земельном участке. При этом, как указали истцы, какие-либо документы на право пользования земельным участком, на котором расположен гараж, отсутствуют, т.е. гараж является самовольной постройкой.

Кроме того, выяснилось, что жилой дом с надворными постройками расположен не на участке с кадастровым номером, указанным в договоре, а на участке с иным кадастровым номером. Таким образом, истец приобрел земельный участок, на котором отсутствуют строения, указанные в документах. Данные обстоятельства заставили истцов отказаться от завершения сделки.

<дата> истцы поставили в известность С.В.И., а также покупателя принадлежащей им квартиры Д.А.А., об отказе от заключения сделок, направив письма почтой, электронной почтой, а также сообщив об этом по телефону. Сторонам было предложено расторгнуть ранее заключенные договоры. Костенков Б.Н. обратился в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с иском о расторжении договоров купли-продажи с С.В.И. Между сторонами было утверждено мировое соглашение. При этом, госпошлина за подачу данного иска составила <...> руб., по условиям мирового соглашения в собственность С.В.И. от истца перешли денежные средства в сумме <...> руб.

В августе 2010 года в Приморский районный суд Санкт-Петербурга обратилась покупатель квартиры истцов - Д.А.А. с иском о понуждении истцов в регистрации договора купли-продажи квартиры. В ходе рассмотрения данного дела Д.А.А. от иска отказалась, а Костенков Б.Н. возместил ей затраты на оформление документов в сумме <...> руб. Таким образом, истцы просили суд взыскать с ответчика убытки в сумме <...> руб.

Истцы полагали, что указанные выше затраты они понесли по вине ответчика, не исполнившего надлежащим образом условия п. 2.4.3. и 2.4.5,заключенного между сторонами договора, а именно: ответчик не проверил правильность оформления и наличие документов, необходимых для надлежащего исполнения договоров, не осуществил контроль за соблюдением прав и интересов сторон. Кроме того, ответчик препятствовал восстановлению прав истцов: расторжению заключенных договоров, возврату истцам документов, денежных средств, чинил препятствия в регистрации истцов, в том числе несовершеннолетнего С., что причинило истцам моральный вред, который они оценивают в <...> руб. (по <...> руб. каждому истцу).

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2011 года Костенкову Б.Н., Саввушкиной И.П., действующей также в интересах С., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Костенков Б.Н. и Саввушкина И.П., действующая также в интересах С., просят решение суда отменить, считая его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, находит обжалуемое решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что <дата> стороны заключили договор N..., согласно которого истцы поручают, а ответчик принимает на себя обязательство представлять интересы истца на всех этапах деятельности по подготовке и совершению сделки по отчуждению квартиры по адресу: <адрес>

<дата> между истцом, ответчиком и продавцом С.В.И. был заключен договор N... о представлении интересов клиентов по одновременному отчуждению и приобретению жилого помещения (трехсторонний договор). По условиям данного договора продавец и покупатель (клиенты) поручают, а агентство принимает на себя обязательство представлять интересы клиентов по подготовке, совершению и сопровождению сделки при одновременном отчуждении и приобретении жилого помещения- дома по адресу: <адрес>

Согласно гарантийным обязательствам от <дата> и <дата> Костенков Б.Н. услуги ответчика оплатил.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что истцами не представлено доказательств того, что расторжение договоров купли-продажи имело место по вине ответчика, а также доказательства того, что ответчиком не исполнены обязательства по договору, что, в свою очередь, привело к убыткам истцов.

При этом суд в решении указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что дом по вышеуказанному адресу, равно как и земельный участок с надворными постройками, был подобран именно ответчиком. Договоры купли-продажи дома и земельных участков заключены без участия Агентства, трехстороннее соглашение от <дата> заключено с участием как продавца С.В.И., так и покупателей истцов и ответчика с указанием на приобретение жилого дома по конкретному адресу, т.е. на момент его подписания данный вариант уже был выбран истцами. Определение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 10.03.2011 года и определение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 08.10.2010 года не устанавливают нарушение прав и интересов истцов неправомерными действиями ответчика.

Судебная коллегия полагает, что указанные выводы сделаны судом первой инстанции без достаточных оснований.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 2.4.3 договора N... от <дата>, заключенного между С.В.И., Костенковым Б.Н. при содействии ООО "Агентство недвижимости "ЦЕНТР" в лице Д. ответчик принял на себя обязательство проверить правильность оформления и наличия документов, необходимых для надлежащего исполнения договора.

В соответствии с п. 2.4.5 договора ответчик должен наблюдать за соблюдением прав и интересов сторон на всех этапах выполнения договора.

При таких обстоятельствах суду следовало проверить, действительно ли истцами был приобретен объект недвижимости, характеристики которого не соответствовали условиям договора. Мог ли ответчик в рамках исполнения указанного договора установить то обстоятельство, что гараж является самовольной постройкой, находящимся на землях общего пользования и предупредить об этом истца Костенкова Б.Н.

Привело ли неисполнение ответчиком обязательств по договору (если таковое имело место) к необходимости расторжения заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости и возникновению для истцов убытков, на которые они ссылаются при обращении в суд.

Указанные обстоятельства судом проверены не были, оценка им в постановленном по делу решении дана не была.

Доводы суда о том, что ответчик не принимал участия в подборе объектов недвижимости, являвшихся предметами сделок, не был стороной по заключённым договорам, правового значения при разрешении настоящего спора не имеют. Исследованию и оценке суда подлежали только условия, указанные в п.п. 2.4.3, 2.4.5. договора N... от <дата> и факт выполнения или невыполнения их ответчиком.

Таким образом, судом не установлены все обстоятельства, имевшие значения для правильного разрешения спора.

Поскольку ошибки суда первой инстанции не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, судебная коллегия, отменяя решение районного суда, полагает необходимым направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 2 Федерального закона РФ от 09.12.2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2011 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи