Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31 января 2012 г. N 33-1062/2012 (ключевые темы: разрешение на строительство - долевое участие - реконструкция - многоквартирный дом - объекты недвижимости)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 31 января 2012 г. N 33-1062/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кордюковой Г.Л.

Судей

Ничковой С.С., Бутковой Н.А.

Кургузовой Ю.М.

рассмотрела в судебном заседании <дата> дело N... по кассационной жалобе Х.А.П. на решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Н.В.В. к ООО "<...>", Х.А.П. о признании права собственности, освобождении имущества от ареста, встречному иску Х.А.П. к Н.В.В., ООО "<...>" о признании договора о долевом участии в реконструкции жилого дома незаключенным, третьи лица Управление Росреестра по СПб, Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых производств УФССП по Санкт-Петербургу,

Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., выслушав объяснения представителя Н.В.В. - Лебедева И.А. (доверенность от <дата>), представителя ООО "<...>" - Лебедевой А.С., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Н.В.В. обратился в суд с иском к ООО "<...>", Х.А.П. о признании права собственности на квартиру и освобождении указанной квартиры от ареста.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между Н.В.В. и ООО "<...>" был заключен договор долевого участия в реконструкции и строительстве жилого дома по адресу <адрес> результатом которого явилось строительство <адрес> в<адрес>-Петербурга. Свои обязательства по договору о долевом участии Н.В.В. исполнил в полном объеме. <дата> получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> Н.В.В. считает, что с момента подписания акта приема-передачи от <дата> ответчик ООО "<...>" утратил право собственности на жилое помещение, следовательно необходимо освободить принадлежащую ему квартиру от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по СПб Ю.И.М. от <дата> по денежным обязательствам ООО "<...>" на основании определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> о принятии мер в обеспечение иска Х.А.П. к ООО "<...>" на сумму 15 139 919 рублей.

В ходе судебного разбирательства ответчиком Х.А.П. были предъявлены встречные исковые требования к Н.В.В. и ООО "<...>" о признании договора о долевом участии N... от <дата> незаключенным.

В обоснование заявленных требований Х.А.П. указывала, что на дату заключения договора о долевом участии N... от <дата> между Н.В.В. и ООО "<...>" у застройщика ООО "<...>" отсутствовала разрешительная документация на реконструкцию и строительство жилого здания по строительному адресу: <адрес> Дата выдачи разрешения на строительство получено застройщиком 05.03.2008 г.(л.д.31). Поэтому договор является незаключенным в связи с нарушениями п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Решением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования Н.В.В. были удовлетворены, в удовлетворении встречного требования Х.А.П. было отказано. За Н.В.В. признано право собственности на квартиру N 10, расположенную на четвертом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, указанная квартира освобождена от ареста.

В кассационной жалобе Х.А.П. ставится вопрос об отмене решения суда о признании за Н.В.В. права собственности на квартиру, освобождении от ареста и принятии нового решения о признании договора о долевом участии не заключенным. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение материального закона.

В заседание судебной коллегии Х.А.П. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции извещена надлежащим образом и заблаговременно, что подтверждается распиской в уведомлении Почты России в получении судебной повестки (л.д.72), при таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в ее отсутствие в соответствии с ч. 2 ст. 354 ГПК РФ.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не усматривает оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и представленными по делу доказательствами.

Из материалов дела усматривается, что истец просил признать за ним право собственности на квартиру, ссылаясь на то, что он, являясь субъектом инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, имеет право на получение квартиры по окончанию строительства, поскольку им полностью исполнены обязательства по договору долевого участия в строительстве, заключенного с ООО "<...>". Также истец указывал, что в государственной регистрации права частной собственности на квартиру ему было отказано в связи с наложением ареста на денежные средства и имущество ответчика ООО "<...>" на основании постановления судебного пристав-исполнителя о наложении ареста на имущество должника.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что между Н.В.В. и ООО "<...>" был заключен договор N... о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: <адрес>

По завершению строительства застройщик обязался передать по акту приема - передачи для последующего оформления в собственность истцу его долю, а именно квартиру общей площадью 45,3 кв. N.... Также застройщик принял на себя обязательства предоставить все необходимые документы и содействовать в регистрации права собственности истицы в ГУ ФРС. Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору - полностью оплатил стоимость указанной квартиры в размере 2 120 000 руб. 00 коп, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N... от <дата>. Данное обстоятельство не оспаривалось ответчиком ООО "<...>"

Ответчик ООО "<...>" в соответствии с условиями договора о долевом участии в строительстве передал истцу по акту приема - передачи от <дата> для оформления в собственность <адрес> (проектный N...) в <адрес>, общей площадью 45,3 кв. м. Истец квартиру принял.

Заявляя встречный иск, Х.А.П. считает, договор между истцом и ответчиком ООО "<...>" не заключен, так как не зарегистрирован в Управлении Росреестра в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", положениями которого установлены требования обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в случаях, когда такие договоры заключаются на объекты, разрешения на строительство которых выдано после 01.04.2005 г.

Суд первой инстанции правильно применил положения ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание надлежащее исполнение истцом условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома, отсутствие требований третьих лиц на спорный объект недвижимости, пришел к обоснованному выводу о правомерности требований Н.В.В. о признании за ним права собственности на квартиру.

Х.А.П., не являясь стороной договора и не претендуя на спорную квартиру, не является надлежащим истцом для заявления требований о признании договора долевого участия незаключенным.

Долговые обязательства ООО "<...>" перед Х.А.П.не могут обеспечиваться квартирой, построенной за счет инвестиций истца, поскольку в силу положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, право собственности на спорную квартиру, созданную за счет средств дольщика возникает у истца, ООО "<...>" не является собственником спорной квартиры, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО "<...>" не может претендовать на указанный объект недвижимости.

Довод кассационной жалобы Х.А.П.о незаключенности договора долевого участия истца в связи с отсутствием его государственной регистрации судебная коллегия находит необоснованным.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт является разрешение на строительство.

Аналогичная норма была предусмотрена ст. 62 ранее действующего Градостроительного Кодекса от 07.05.1998.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.

При этом частью 3 этой же статьи определено, что разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.

Из материалов дела видно, что 29 августа 2000 года Губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: <адрес>, утвердившее решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым было разрешено индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К.Л.Г. проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели.

09 октября 2000 года между КУГИ СПб и К.Л.Г., был заключен договор об инвестиционной деятельности N...

Оценивая изложенные обстоятельства на основании вышеприведенных правовых норм, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку решением Городской инвестиционно-тендерной комиссии, утвержденным распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 29 августа 2000 года разрешено строительство дома <адрес>, где находится спорная квартира, указанные акты выданы правомочным лицом, в установленном на момент их выдачи порядке, то они в силу ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" являются действительными.

На основании данного Постановления Правительства 30 мая 2005 года заключено дополнительное соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от 09 октября 2000 года N... от ИП К.Л.Г. к ООО "<...>" (л.д.38).

Довод кассационной жалобы о необходимости получения разрешения на строительства от КГА Администрации Санкт-Петербурга несостоятелен, поскольку во исполнение распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 09.04.1998 года N 339-р "О порядке подготовки и издания правовых актов Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости" был утвержден регламент подготовки и издания распоряжений председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства.

Вместе с тем, указанное распоряжение затрагивало исключительно вопросы получения разрешения на строительство собственниками объектов недвижимости, в то время как земельный участок, отведенный для осуществления строительства был предоставлен в аренду.

На основании п. 2 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 18 февраля 1994 г. N 142-р в редакции от 09 апреля 1998 года "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях", утратившего силу 24 августа 2006 года, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и социального назначения выдается заказчику (застройщику) на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта или распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости.

Таким образом, строительство могло осуществляться как на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта, так и на основании распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства.

При указанных обстоятельствах, вывод суда о наличии разрешения на строительство объекта до введения в силу Закона 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является верным.

Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, вступившего в законную силу 01.04.2005 г.

Таким образом, этим Законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в РФ с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.

Так как строительство жилого дома, в который входит и приобретаемая истцом по договору долевого участия в инвестировании строительства квартира, осуществлялось на основании разрешений, выданных до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то указанный Закон в соответствии с ч. 2 ст. 27 этого же Закона на правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением ими договора о долевом участии в инвестировании строительства N 08/12-08 от 03 декабря 2008, не распространяется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что государственная регистрация договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенного между сторонами, не требуется, поскольку ранее действующее законодательство этого не предусматривало.

Согласно ч. 2 ст. 442 ГПК РФ Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Поскольку суд пришел к выводу о принадлежности квартиры Н.В.В., то освобождение квартиры от ареста и признание за истцом права собственности на квартиру является правильным и не противоречит закону.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, а поданную кассационную жалобу Х.А.П. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи