Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 3 апреля 2012 г. N 33-4734/2012 (ключевые темы: основной договор - предварительный договор - пропуск срока - ипотека в силу закона - обременение)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 3 апреля 2012 г. N 33-4734/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Кудасовой Т.А.

Судей

Шиловской Н.Ю. и Сухаревой С.И.

при секретаре

Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 апреля 2012 года гражданское дело N... по кассационной жалобе ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 ноября 2011 года по иску Дунаевой В. М. к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о взыскании денежных средств по договору,

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А.

Выслушав объяснения представителя ответчика Галочкина О.К., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истца Иващенко Г.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным,

установила:

Дунаева В.М. обратилась в суд с иском к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", указывая, что <дата> заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, предусматривающий заключение в будущем, а именно не позднее <дата>, основного договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора в случае нарушения указанного срока, любая из сторон договора, по вине которой произошла задержка в заключении основного договора, выплачивает другой стороне неустойку в размере 10% от стоимости договора, которая составляет <...> рублей.

В обоснование иска Дунаева В.М. ссылалась на то, что основной договор был заключен <дата>, т.е. с нарушением срока, в связи с чем считает, что ответчик обязан выплатить штраф в размере <...> рублей, выплатить проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере <...> рублей. Кроме того, истица просила взыскать расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей <...> копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей.

В дальнейшем истица дополнила иск требованиями о взыскании с ответчика расходов на проезд из Астрахани до Санкт-Петербурга, расходы на изготовление и выдачу доверенности в размере <...> рублей.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по настоящему делу требования Дунаевой В.М. удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана сумма штрафа в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей, расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей, расходы по оплате проезда в размере <...> рублей, расходы по оформлению доверенности в размере <...> рублей.

В кассационной жалобе ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" просит отменить вынесенное судом решение и отказать в удовлетворении иска Дунаевой В.М. в полном объеме, считая решение незаконным и необоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Судом установлено, что <дата> между ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" и Дунаевой В.М. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор после полного внесения покупателем суммы обеспечения в размере <...> рублей, но не позднее <дата>.

На основании пункта 3.10 указанного договора предусмотрено, что, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, за нарушение своих обязательств последний несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от суммы обеспечения.

Истец Дунаева В.М. исполнила свои обязательства по предварительному договору своевременно и в полном объеме, выплатив <дата> ответчику <...> рублей, что подтверждается квитанцией N... от <дата>

<дата> истец обратилась к ответчику с заявлением об обязании заключения основного договора, однако получила ответ ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о наличии записи в органах гос.регистрации об ипотеке квартиры, в связи с чем заключение основного договора невозможно.

<дата> истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате штрафа в соответствии с пунктом 3.10 предварительного договора, которую ответчик не исполнил.

<дата> стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры, а также подписали акт приема-передачи квартиры. Право собственности истицы на квартиру зарегистрировано <дата>

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие обременения спорной квартиры в виде ипотеки не препятствовало ответчику в заключении с истцом основного договора, никаких запретов по распоряжению квартирой применено не было, арест наложен не был. В связи с чем, нарушение сроков заключения основного договора произошло по вине ответчика.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Пунктом 3.10 предварительного договора, заключенного между сторонами, предусмотрена выплата ответчиком штрафа в размере 10% от суммы обеспечения, в случае нарушения срока заключения основного договора по вине ответчика.

В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что нарушение срока заключения основного договора было связано с тем, что при регистрации <дата> права собственности ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" на вновь созданный объект недвижимости - <адрес> - органом государственной регистрации прав на недвижимость была произведена запись об обременении объекта ипотекой в силу закона.

Эти действия регистрирующего органа были произведены на основании нормы п. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент регистрации), согласно которой при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права, выданного <дата>, из которого в графе "сведения об обременении" усматривается наличие записи об ипотеке в силу закона (л.д.49-50).

Впоследствии запись о регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры была исключена в порядке технической ошибки на основании заявления ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", и <дата> ответчику было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права без обременений (л.д.52-54).

Ранее решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2010 г. по делу N А56-95646/2009, принятым по заявлению ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о признании недействительной регистрации ипотеки в силу закона в отношении ряда жилых помещений в <адрес> было установлено, что законные основания для регистрации ипотеки в силу закона в этих случаях отсутствовали, поскольку до даты регистрации права собственности ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" им были представлены документы о надлежащем исполнении обязательств перед всеми участниками долевого строительства (д. 97-100).

Таким образом, анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что препятствие к заключению основного договора было создано не каким-либо ненадлежащим поведением ответчика, который со своей стороны совершил все действия, необходимые для оформления своего права собственности на квартиру и приобретения возможности её передачи в собственность истца по основному договору купли-продажи, а обстоятельством, за которое ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" не отвечает: необоснованным внесением записи об обременении квартиры ипотекой в силу закона, осуществленным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

Судебная коллегия не может согласиться с утверждением суда первой инстанции о том, что регистрации ипотеки не является обстоятельством, препятствующим заключению договора купли-продажи квартиры, поскольку положения ст. 346 ГК РФ предусматривают ограничения в части распоряжения предметом залога.

Также судебная коллегия не согласна с выводами суда первой инстанции о том, что условие п. 3.10 предварительного договора, устанавливающее ответственность продавца только за виновное нарушение срока заключения основного договора, противоречит п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Согласно положению п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предметом заключенного сторонами предварительного договора является обязательство сторон заключить договор купли-продажи квартиры в будущем, а не обязательства, непосредственно вытекающие из договора купли-продажи квартиры, в связи с чем правоотношения сторон по предварительному договору фактически не являются взаимоотношениями продавца и потребителя и не могут регулироваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".

Учитывая, что отсутствует вина ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" в незаключении основного договора купли-продажи квартиры с истицей в указанный в предварительном договоре срок, то не имеется оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного договором только за виновные действия ответчика.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить что, и штраф по договору и проценты за пользование чужими денежными средствами являются мерами ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом своих обязательств перед покупателем. Исходя из общих принципов права, применение двух мер ответственности за одно и то же правонарушение не допускается. Поскольку в случае нарушения сроков заключения основного договора, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств, договором предусмотрено взимание штрафа с виновной стороны и указанная мера ответственности была применена к ответчику, взыскание дополнительно процентов за пользование чужими денежными средствами также за нарушение срока заключения основного договора является неправомерным.

Поскольку все юридически значимые обстоятельства установлены на основе имеющихся в деле материалов, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение по существу спора без направления дела для повторного рассмотрения в суд первой инстанции, отказать Дунаевой В.М. в удовлетворении заявленных к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" требований.

Руководствуясь ст. 2 ФЗ N 353-ФЗ от 09.12.10г. "О внесении изменений в Гражданский Процессуальный кодекс РФ", ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 ноября 2011 года - отменить.

Вынести по делу новое решение.

В удовлетворении требований Дунаевой В. М. о взыскании денежных средств с Закрытого Акционерного Общества "ЮИТ Санкт-Петербург" отказать.

Председательствующий

Судьи