Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 апреля 2012 г. N 33-5108/2012 (ключевые темы: право собственности - предварительный договор купли-продажи - объекты недвижимости - аппаратура - инвестиции в строительство)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 10 апреля 2012 г. N 33-5108/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Мирошниковой Е.Н. и Нюхтилиной А.В.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 апреля 2012 года кассационную жалобу Вафиева Р.А. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2011 года по делу N 2-4426/11 по иску Вафиева Р.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сигма" о признании права собственности на квартиру.

Дело рассмотрено судебной коллегией в кассационном порядке по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 31.12.2011 г.), на основании ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации".

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения Вафиева Р.А., поддержавшего жалобу, представителя ООО "Торговый дом "Сигма" Суркова М.Д., оставившего жалобу на усмотрение суда, и представителя третьего лица - ФГУП "Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В.Ефремова" Дорофеевой Л.И., просившей оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия

установила:

Решением Невского районного суда от 26.10.2011 г. по настоящему делу отказано в удовлетворении требования Вафиева Р.А. о признании за ним права собственности на квартиру <адрес> (строительный адрес: <адрес>), на основании заключенного между истцом и ООО "Торговый дом "Сигма" предварительного договора купли-продажи жилого помещения N 325 Р/Б от 20.05.2008 г., а также в возмещении расходов истца на оплату услуг представителя и государственной пошлины.

В кассационной жалобе, ошибочно названной апелляционной, поскольку она была подана во исполнение определения судьи от 14.02.2012 г. об оставлении первоначальной немотивированной кассационной жалобы без движения (л.д.142, 152-154), истец просит отменить указанное решение как незаконное и необоснованное.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как усматривается из материалов дела, ООО "ТД "Сигма" участвовало в строительстве жилого дома по названному строительному адресу на основании договора N Н-80/2006-и об инвестировании строительства жилого дома, заключенного с застройщиком ФГУП "Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В.Ефремова" 24.07.2006 г. (л.д.70-75), по условиям которого доле инвестора соответствовали все помещения объекта и он вправе был самостоятельно определять источник финансирования строительства объекта, в том числе привлекать для этого третьих лиц на основании заключаемых с ними договоров без согласия застройщика (пункты 3.1 и 4.2.1). Согласно п. 4.3.6 договора застройщик обязался подготовить и передать инвестору полный комплект документов, необходимых для регистрации права собственности последнего на квартиры, в срок не позднее 3 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ФГУП "Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В.Ефремова" 31.12.2010 г. (л.д.34-36).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.03.2010 г. по делу N А56-26144/2009 установлено, что обязательства ООО "ТД "Сигма" по инвестированию строительства указанного объекта выполнены полностью (л.д.89-94), однако на момент разрешения настоящего спора право собственности ответчика на <адрес> зарегистрировано не было (л.д.130).

Из материалов дела также следует, что 20.05.2008 г. ООО "ТД "Сигма" заключило с Вафиевым Р.А. предварительный договор купли-продажи в отношении спорной квартиры по цене <...> доллара США по расчетному курсу, составляющему <...> рубля за один доллар США, а в случае превышения курса Центрального банка - по курсу последнего на день оплаты (л.д.9).

Пунктом 3.3 договора было предусмотрено внесение покупателем в качестве обеспечения исполнения его обязательств по договору денежной суммы в размере, равном продажной стоимости квартиры. Во исполнение этого условия истец в срок по 27.05.2008 г., в том числе за счет средств целевого кредита, осуществил платежи на общую сумму <...> (л.д.15-17, 20, 26-32).

В соответствии с соглашением к предварительному договору от 07.02.2011 г. истец осуществил доплату за увеличение площади квартиры по результатам обмеров ПИБ в размере <...> (л.д.19-21).

23.06.2011 г. сторонами был составлен предварительный акт приема-передачи квартиры истцу (л.д.22).

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из того, что право Вафиева Р.А. требовать передачи ему в собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты им ООО "ТД "Сигма" в соответствии с условиями предварительного договора денежной суммы, равной продажной стоимости квартиры, а зависит от возникновения у ООО "ТД "Сигма" права собственности на этот объект недвижимости, которое не было зарегистрировано за ответчиком на момент разрешения спора.

Гражданское законодательство и положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, не содержали прямого запрета на заключение с гражданами предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах.

Поскольку истец, заключая предварительный договор купли-продажи от 20.05.2008 г., имел намерение приобрести у ответчика в собственность квартиру, которая будет создана в будущем и на которую должно быть зарегистрировано право собственности ответчика, суд правильно применил к правоотношениям сторон положения пункта 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Довод жалобы о том, что истцом заявлено требование о признании за ним первичного права собственности на квартиру (п. 1 ст. 218 ГК РФ), нельзя признать состоятельным, поскольку его правопритязания на квартиру основаны именно на договоре, заключенным с ООО "ТД "Сигма", для которого, в свою очередь, возможность распоряжения правами на спорную квартиру, включая передачу прав на неё истцу, вытекает из договора об инвестировании строительства жилого дома от 24.07.2006 г. и зависит от исполнения его условий, в том числе предусматривающих приобретение ответчиком права собственности на этот объект недвижимости.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу норм ст.ст.131, 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 названого Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отношении жилых помещений пунктом 2 ст. 558 Кодекса специально предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно пункту 3 ст. 551 в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

С этими нормами связаны разъяснения, содержащиеся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных норм и разъяснений избранный истцом способ защиты гражданских прав путем признания права на объект недвижимости не является надлежащим, поскольку право собственности ответчика на спорную квартиру в установленном порядке зарегистрировано не было и сторонами основной договор купли-продажи этого объекта недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не заключался, без чего невозможно признание за истцом права собственности на спорную квартиру.

Изложенное не опровергается доводами истца о том, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 20.08.2008 г. должен рассматриваться как основной договор, поскольку истец в полном объеме оплатил стоимость квартиры, а из предварительного договора по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

В данном случае при квалификации предварительного договора как основного это исключало бы необходимость соблюдения требований закона о государственной регистрации такого договора (поскольку объект еще не был создан), однако не отменяло бы необходимости регистрации права собственности на объект недвижимости за продавцом, а также регистрации перехода права собственности к покупателю. При отсутствии этих условий не имеется законных оснований для возникновения у истца права собственности на квартиру, которое, как указано выше, является не первичным (п. 1 ст. 218 ГК РФ), а должно по условиям договора перейти к истцу от ответчика.

В целях соблюдения единства судебной практики при разрешении спора подлежат учету разъяснения, содержащиеся в п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которым продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

По смыслу указанных разъяснений признание за покупателем права собственности на объект недвижимости, на который не зарегистрировано право собственности продавца, невозможно.

Учитывая изложенное, у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на квартиру.

Довод жалобы об отсутствии у ответчика возражений против иска не может быть принят во внимание, поскольку на момент разрешения спора право собственности ответчика на квартиру не было зарегистрировано.

Вместе с тем, из представленной в суд кассационной инстанции копии свидетельства о государственной регистрации права 78-АЖ 444786 от 14.03.2012 г. следует, что 07.02.2012 г. произведена государственная регистрация права собственности ООО "ТД "Сигма" на спорную квартиру.

Таким образом, в настоящее время стороны не лишены возможности разрешить вопрос о переходе права собственности на этот объект недвижимости от ответчика к истцу во внесудебном порядке, а при наличии спора - обратиться в суд с иными требованиями.

В связи с отказом в иске оснований для возмещения истцу понесенных судебных расходов в порядке ст.ст.98 и 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имелось.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение следует признать правильным и оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 31.12.2011 г.), судебная коллегия

определила:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу Вафиева Р.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи