Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 мая 2012 г. N 33-5384/2012 (ключевые темы: передаточный акт - эксплуатационные услуги - договор участия в долевом строительстве - застройщик - ввод объекта в эксплуатацию)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 2 мая 2012 г. N 33-5384/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Венедиктовой Е.А.

судей

Гавриловой Н.В.,

Мариной И.Л.

при секретаре

Присекарь С.В.

рассмотрела в судебном заседании 02 мая 2012 года дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью <..> на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2012 года по иску Лудова С. В. к обществу с ограниченной ответственностью <..> обществу с ограниченной ответственностью <..>, закрытому акционерному обществу <..> о признании недействительным условий договора участия в долевом строительстве в части внесения предоплаты за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению объектом.

Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения сторон, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истец Лудов С.В. обратился в суд с иском к ООО <..>, ООО <..>, ЗАО <..> после уточнения требований просил суд признать ущемляющим его права, как потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей и признать недействительным в силу ничтожности п. 6.6 договора участия в долевой строительстве от <..> N..., в части внесения предоплаты за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению объектом пропорционально общей площади квартиры, за 6 (шесть) месяцев вперед от даты ввода объекта в эксплуатацию, на основании расчетов, представленных от даты ввода объекта в эксплуатацию, на основании расчетов, представленных застройщиком либо уполномоченным им лицом не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2012 года признан недействительным в силу его ничтожности и ущемляющим права потребителя в силу Закона РФ "О защите права потребителей" пункт 6.6 договора участия в долевом строительстве от <..> N... в части внесения предоплаты за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению объектом пропорционально общей площади квартиры, за 6 (шесть) месяцев вперед от даты ввода объекта в эксплуатацию, на основании расчетов, представленных застройщиком либо уполномоченным им лицом не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту; с ответчиков ООО <..>, ООО <..>, ЗАО <..> солидарно взыскана государственная пошлина в доход государства в размере <..> рублей.

В апелляционной жалобе ООО <..> просит решение суда отменить, указывая на неправильное применение судом норм материального права, в удовлетворении исковых требований отказать.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчики ООО <..> ЗАО <..> не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статьей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав позиции лиц, явившихся в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <..> между обществом с ограниченной ответственностью <..>, обществом с ограниченной ответственностью <..>, закрытым акционерным обществом <..> с одной стороны (совместно именуемые "застройщик") и Лудовым С. В. с другой стороны (именуемый "дольщик") был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве N... по условиям которого "застройщик" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) комплекс недвижимого имущества - многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, <..> кадастровый номер <..> и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства - жилое помещение, входящее в состав Объекта, однокомнатную квартиру общей площадью <..> кв. м., жилой площадью <..> кв. м., дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленное настоящим договором денежные средства в порядке и на условиях настоящего договора и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Данный Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Санкт-Петербургу и Ленинградской области <..> года регистрационный номер <..>.

Денежные средства по условиям договора в размере <..> рублей истцом были внесены в полном объеме, что подтверждается актом зачета взаимных требований от <..> и платежными поручениями.

Согласно пункту 6.6. договора в целях организации управления Объектом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжение общим имуществом в Объекте, Дольщик наряду с другими будущими собственниками помещений в Объекте поручает Застройщику обеспечить:

регистрацию, в соответствие со ст. 139 ЖК РФ, объединения собственников (будущих собственников) помещений в Объекте - Товарищество собственников жилья;

заключение в соответствии с законодательством РФ договора управления Объектом с управляющей организацией;

6.6.3 выделение из состава общего имущества помещения, предназначенного для целей организации деятельности ТСЖ;

6.6.4. производство отделочных работ, приобретение и установку оборудования помещения, предоставленного для целей ТСЖ.

При этом Дольщик настоящим обязуется компенсировать расходы на исполнение указанного выше поручения и, кроме того, обязуется внести предоплату за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению Объектом пропорционально общей площади Квартиры, за 6 (шесть) месяцев вперед от даты ввода Объекта в эксплуатацию, на основании расчетов, представленных Застройщиком либо уполномоченным им лицом. Оплата по настоящему пункту осуществляется Дольщиком не позднее даты приемки Квартиры по передаточному акту.

Согласно пункта 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался вышеперечисленными нормами права и исходил из установленных обстоятельств того, что квартира N... по акту приема-передачи в пользование истцу не передавалась, поскольку имеются недостатки (дефекты), которые делают квартиру непригодной для использования в качестве жилого помещения, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность у истца по оплате расходов за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению Объектом, предусмотренные п. 6.6 п.п. 6.6.4 договора также не возникла.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия п. 6.6 договора противоречат положениям закона и ущемляют права Лудова С.В. как потребителя услуг, в связи с чем являются недействительными в силу своей ничтожности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что закон не содержит запрета взыскивать с будущего собственника авансовые платежи по расходам на содержание имущества, передаваемого ему в собственность, до возникновения у него права собственности, являются несостоятельными, поскольку оспариваемыми пунктами договора на истица возложена обязанность по несению расходов на оплату коммунальных услуг, которая согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации возникает у него только с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Довод апелляционной жалобы о том, что положения статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации не являются исключительными и не устанавливают запрет на принятие лицом на себя обязательств по содержанию жилого помещения в добровольном порядке в силу договора, не имеет под собой правовых оснований, поскольку положения п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации являются императивными и не предоставляют возможности возложения обязанности по оплате коммунальных услуг на гражданина до возникновения у него права собственности.

Довод апелляционной жалобы о пропуске годового срока исковой давности, противоречит пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Как правильно указал суд первой инстанции, договор участия в долевом строительстве N... был заключен между сторонами 10 сентября 2008 года. Исковое заявление Лудова С.В. поступило в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга 20 июля 2011 года, следовательно, истец не пропустил срок на защиту нарушенного права.

Остальные доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном применении норм материального права и направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поэтому правового значения не имеют.

Представленные по делу доказательства судом первой инстанции оценены по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение постановлено в соответствии с требованиями закона и не может быть отменено по доводам жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи