Определение Санкт-Петербургского городского суда от 23 мая 2012 г. N 33-6499/2012 (ключевые темы: регистрация договоров купли-продажи - переход права собственности - заключение договора купли-продажи - общая долевая собственность - завещание)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 23 мая 2012 г. N 33-6499/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Венедиктовой Е.А.

Судей

Стешовиковой И.Г.,

Сальникововй В.Ю.

При секретаре

Присекарь С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 23 мая 2012 года гражданское дело N 2-80/2012 по апелляционной жалобе Толокновского Д. А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 февраля 2012 года по иску Наумова Е. В., Королевой И. А. к Толокновскому Д. А. о признании права на доли в праве собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., выслушав объяснения ответчика, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Наумова Е.В., представителя истцов, возражавших относительно доводов апелляционной жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Наумов Е.В., Королева И.А. обратились в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к управлению росреестра по Санкт-Петербургу о признании права на <..> долей в праве собственности на квартиру N... расположенную по адресу: <..>, в обоснование указывая, что они с собственником доли квартиры <..> заключили договор купли-продажи комнаты от <..>; обратились в управление росреестра для государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, но получили отказ в регистрации сделки, поскольку в договоре на был указан размер доли каждого из покупателей. 11 марта 2011 года <..> умер, в связи с чем истцы лишены возможности внести изменения в договор купли-продажи комнаты, зарегистрировать переход права собственности на долю квартиры. К участию в деле в соответствии со статьей 41 Гражданского процессуального кодекса РФ был привлечен в качестве ответчика Толокновский Д.А., являющийся наследником умершего по завещанию от <..>; управление росреестра привлечено к участию в деле в порядке статьи 43 Гражданского процессуального кодекса РФ в качестве третьего лица.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 февраля 2012 года исковые требования удовлетворены, за каждым из истцов признано право собственности на 6/130 долей в праве собственности на квартиру N... в Санкт-Петербурге.

В апелляционной жалобе Толокновский Д.А. просит решение суда отменить, считая его неправильным.

В заседание суда апелляционной инстанции истец Королева И.А. не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, в деле участвует ее представитель, третьи лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статьей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, отвечающего требованиям закона.

Как установлено судом первой инстанции, <..> между <..> являющимся собственником <..> долей в праве общей долевой собственности на 11-комнатную квартиру N... в Санкт-Петербурге, соответствующих комнате N... площадью <..> кв. м, и Наумовым Е.Н. и Королевой И.А. был заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого вышеуказанные 12/130 долей квартиры проданы по цене <..> рублей.

Согласно п. 4 договора указанные доли приобретаются покупателями в общую долевую собственность за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России". Расчеты по сделке купли-продажи комнаты производятся с использованием индивидуального сейфа банка, арендуемого сторонами на основании договора в следующем порядке: на момент подписания договора денежные средства, состоящие из собственных средств покупателя в размере <..> рублей и кредитных средств в размере <..> рублей, помещены в банковскую ячейку. Передача денежных средств в счет оплаты производится после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателям.

10 марта 2011 года в Выборгский отдел Управления Росреестра от сторон по сделке в лице представителей поданы заявления о государственной регистрации договора купли-продажи и необходимые для регистрации документы.

11 марта 2011 года <..> умер.

Наследником по завещанию является ответчик Толокновский Д.А., заявивший о своих наследственных правах, в том числе и на спорное жилое помещение, указывает на отсутствие регистрации договора купли-продажи, заключенного наследодателем.

Удовлетворяя исковые требования о признании за истцами права общей долевой собственности на спорное жилое помещение суд первой инстанции обосновано отметил, что в соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пункт 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что несоблюдение, в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка является ничтожной.

Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствуют о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При разрешении дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что квартира была покупателю передана, порядок расчетов между сторонами определен договором и предусматривает закладку денежных средств в банковскую ячейку, где денежные средства находятся и в настоящее время, и где могут быть получены наследниками продавца.

При разрешении дела суд обоснованно исходил из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Спорное недвижимое имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника квартиры не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Исходя из приведенных выше положений действующего законодательства, установленных фактических обстоятельств, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой указанных обстоятельств и представленных по делу доказательств.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что, разрешая спор, суд первой инстанции принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, постановил решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям, при соблюдении требований процессуального законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи