Определение Ленинградского областного суда от 11 апреля 2012 г. N 33а-1448/2012 (ключевые темы: маневренный фонд - договор найма специализированного жилого помещения - сельское поселение - социальный наем - общежитие)

Определение Ленинградского областного суда
от 11 апреля 2012 г. N 33а-1448/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Горбатовой Л.В.

судей Герман М.В. и Нестеровой М.В.

при секретаре Ледяеве И.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Приозерское городское поселение на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 20 февраля 2012 года, которым удовлетворен иск Милояниной Л.В. к администрации муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании недействительным договора найма специализированного жилого помещения маневренного фонда, признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, и отказано в иске администрации муниципального образования Приозерское городское поселение к Милояниной Л.В. о признании недействительными распоряжения о предоставлении жилого помещения и договора найма специализированного жилого помещения маневренного фонда.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя администрации муниципального образования Приозерское городское поселение Плаховой С.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения Милояниной Л.В. и ее представителя - Петровой В.Ф., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Милоянина Л.В. обратилась с иском к администрации муниципального образования Приозерское городское поселение о признании недействительным договора найма специализированного жилого помещения маневренного фонда, признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, обязании заключить договор социального найма.

В обоснование иска указала, что распоряжением главы администрации МО Приозерское городское поселение от 17 октября 2008 года N 319-р "О заселении Милояниной Л.В. в общежитие" ей как вынужденному переселенцу было предоставлено койко-место в комнате N общежития, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на один год, до 16 октября 2009 года, с обязанием заключить договор найма специализированного жилого фонда. На основании распоряжения администрации МО Приозерское городское поселение от 22 сентября 2009 года N 376-р "О предоставлении специализированного жилого помещения в общежитии" между истцом и ответчиком на занимаемое койко-место заключен договор N 45 найма специализированного жилого фонда в общежитии на период работы истицы в ФГУЗ "<данные изъяты>" с 17 октября 2009 года по 16 октября 2010 года. 24 мая 2011 года на основании распоряжения администрации МО Приозерское городское поселение от 24 мая 2011 года N 175-р о заключении договора найма специализированного жилого фонда истице было предоставлено другое жилое помещение - комната N площадью <данные изъяты> м2 в шестнадцати комнатной коммунальной квартире N указанного дома и заключен договор N найма специализированного жилого помещения маневренного фонда от 24 мая 2011 года на срок до 03 мая 2012 года, но не более периода трудовых отношений истицы с ФГУЗ "<данные изъяты>". Полагая, что у нее имеется право пользования указанным жилым помещением на условиях договора социального найма, истица обратилась в администрацию, однако в заключении договора социального найма ей было отказано.

Администрация МО Приозерское городское поселение против иска Милояниной Л.В. возражала, полагая, что помещение предоставлено с нарушением порядка предоставления помещений маневренного жилищного фонда.

Обратилась с встречным иском о признании недействительным распоряжения главы от 24 мая 2011 года N 175-р "О заключении договора найма специализированного жилого фонда" и заключенного с истицей договора N найма специализированного жилого помещения маневренного фонда от 24 мая 2011 года, и о выселении Милояниной Л.В. из занимаемого жилого помещения.

В обоснование встречных исковых требований указала, что жилое помещение было представлено Милояниной Л.В. после присвоения ему распоряжением администрации N-р от 19 марта 2010 года статуса маневренного жилого фонда. Однако администрация поселения не имеет подтверждения получения указанного распоряжения органом государственной регистрации, что является нарушением требований ч. 2 ст. 92 ЖК РФ, п. 14 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года N 42. Кроме того, Милоянина Л.В. не относится ни к одной из перечисленных в ст. 95 ЖК РФ категорий граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения маневренного жилого фонда. Поэтому полагала, что распоряжение главы от 24 мая 2011 года N 175-р и заключенный на его основании договор найма специализированного маневренного жилого фонда в силу ст. 168 ГК РФ являются недействительными, а Милоянина Л.В.. подлежит выселению из указанного жилого помещения.

Судом постановлено указанное выше решение. Удовлетворен иск Милояниной Л.В. и признан недействительным договор найма специализированного жилого помещения маневренного фонда N 98 от 24 мая 2011 года. За Милояниной Л.В. признано право пользования жилым помещением - комнатой N площадью <данные изъяты> м2 в коммунальной квартире <адрес> на условиях договора социального найма. Суд обязал администрацию МО Приозерское городское поселение заключить с Милояниной Л.В. договор социального найма на жилое помещение по указанному адресу. Во встречном иске о выселении Милояниной Л.В. из жилого помещения отказано. С администрации МО Приозерское городское поселение в пользу Милояниной Л.В. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В апелляционной жалобе администрация МО Приозерское городское поселение просит указанное решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Милояниной Л.В. отказать, встречный иск администрации удовлетворить.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения иска Милояниной Л.В. по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания категорий граждан, установленных настоящей статьей.

Судом установлено и из материалов дела следует, что постановлением главы администрации муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от 22 декабря 1999 года N 1285 Милоянина Л.В., имеющая статус вынужденного переселенца, поставлена на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.

На основании распоряжения главы администрации МО Приозерское городское поселение от 17 октября 2008 года N 319-р "О заселении Милояниной Л.В. в общежитие" истице как вынужденному переселенцу было предоставлено койко-место в комнате N общежития, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на один год, до 16 октября 2009 года, с обязанием заключить договор найма специализированного жилого фонда. Указанное здание, имеющее статус общежития, было передано в собственность МО Приозерское городское поселение в 2006 году, право муниципальной собственности зарегистрировано 16 июня 2009 года.

На основании распоряжения администрации МО Приозерское городское поселение от 22 сентября 2009 года N 376-р "О предоставлении специализированного жилого помещения в общежитии" между истицей и ответчиком на занимаемое койко-место в комнате N заключен договор N найма специализированного жилого фонда в общежитии от 22 сентября 2009 года на период работы Милояниной Л.В. в ФГУЗ "<данные изъяты> в Ленинградской области в Приозерском районе" с 17 октября 2009 года по 16 октября 2010 года.

Распоряжением администрации МО Приозерское городское поселение от 19 марта 2010 года N 72-р комнате 130 присвоен статус специализированного жилого помещения маневренного фонда.

05 апреля 2010 года постановлением администрации N 81 изменен статус здания, общежитие признано многоквартирным домом, установлена нумерация квартир и комнат в коммунальных квартирах и утвержден расчет долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальных квартирах в соответствии с площадью жилых помещений.

28 апреля 2010 года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности (доля в праве <данные изъяты>) муниципального образования на квартиру N по указанному адресу (с учетом ранее зарегистрированного права Петровой В.Ф. на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности).

На основании распоряжения администрации МО Приозерское городское поселение о заключении договора найма специализированного жилого фонда от 24 мая 2011 года N 175-р Милояниной Л.В. было предоставлено другое жилое помещение- комната N площадью <данные изъяты> м2 в шестнадцатикомнатной коммунальной квартире <данные изъяты> и заключен договор найма N специализированного жилого помещения маневренного фонда на срок до 03 мая 2012 года, но не более периода трудовых отношений истицы с 0ФГУЗ "<данные изъяты> в Ленинградской области в Приозерском районе".

Удовлетворяя иск Милояниной Л.В., суд первой инстанции исходил из того, что в результате издания постановления N 81 от 05 апреля 2010 года комната N является долей в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру N и указанная доля до настоящего времени к специализированному жилищному фонду (в частности, к маневренному фонду) в установленном порядке не отнесена и не зарегистрирована. Поскольку в настоящее время указанное жилое помещение занято истицей по договору найма, его отнесение к специализированному жилищному фонду не допускается. То есть, на момент заключения договора с истицей 24 мая 2011 года комната N, утратив статус специализированного жилого помещения в качестве комнаты и являясь долей в праве общей долевой собственности, не могла быть предметом договора найма специализированного жилого помещения маневренного фонда. Кроме того, в составе +омунальной квартиры N имеются приватизированные доли в праве общей долевой собственности, и комната N как объект недвижимости отсутствует, поэтому отнесение к специализированному жилищному фонду доли в коммунальной квартире противоречит пункту 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года N 42.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда.

Статус специализированного жилого помещения маневренного фонда присвоен комнате N от 19 марта 2010 года, то есть, до предоставления указанного жилого помещения истице. Впоследствии статус жилого помещения не изменялся. Постановлением N 81 от 05 апреля 2010 года произведен расчет долей в праве общей долевой собственности на общее имущество коммунальных квартир, соответственно площади каждой из комнат в коммунальной квартире. При этом коммунальная квартира и комнаты в ней осталась существовать в качестве объектов гражданских и жилищных прав, в том числе, как предмет договора найма.

В силу п. 7 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений, а к жилым помещениям согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся квартира, часть квартиры, комната, соответствующие условиям, предусмотренным ст. 15 ЖК РФ.

Комната, в отношении которой возник спор, к специализированному жилищному фонду отнесена решением органа, осуществляющего управление муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (ч. 2 ст. 90 ЖК РФ).

С учетом изложенного комната N в коммунальной квартире N на момент предоставления ее Милояниной Л.В. являлась жилым помещением и имела статус специализированного жилого помещения маневренного фонда.

В силу ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

Оспаривая заключенный с ней договор найма N специализированного жилого помещения маневренного фонда как сделку, не соответствующую требованиям Постановления Правительства РФ от 03 января 2006 года N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений", истица ссылалась только на отсутствие у жилого помещения статуса специализированного жилого помещения маневренного фонда по изложенным выше основаниям. На иные обстоятельства в обоснование иска не ссылалась. Предусмотренные федеральным законом основания для выхода за пределы исковых требований отсутствуют.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Постановления следует читать как "от 26 января 2006 года"

Поскольку указанные доводы истицы, а также основанные на них выводы суда признаны судебной коллегией несостоятельными, решение в части удовлетворения иска Милояниной Л.В. подлежит отмене.

Несмотря на то, что здание бывшего общежития по адресу: <адрес> на момент заключения оспариваемого договора являлось многоквартирным домом, на комнату N, в установленном порядке отнесенную к специализированному жилищному фонду, нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма не распространяются. Поэтому обязанность заключить с истицей договор социального найма на указанную комнату у ответчика не возникла.

Кроме того, даже в случае нарушения порядка отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду основания для вывода о закреплении данного жилого помещения на условиях социального найма за Милояниной Л.В. отсутствовали.

То обстоятельство, что истица состоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, само по себе не могло служить основанием для вынесения решения о предоставлении ей жилого помещения, в отношении которого заявлен спор. Милоянина Л.В. состоит на очереди под N и не относится к категории лиц, которым в силу ч. 2 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди, поэтому таким решением нарушаются права граждан, вставших на учет ранее истицы.

Доводы, на которые ссылается администрации МО Приозерское городское поселение, не являются основанием для удовлетворения встречного иска.

Распоряжение администрации МО Приозерское городское поселение от 19 марта 2010 года N 72-р, которым комнате N присвоен статус специализированного жилого помещения маневренного фонда, действительно не было направлено в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения, чем нарушены положения п. 14 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, Однако указанное обстоятельство не может служить основанием для признания незаконным заключенного договора найма специализированного жилого помещения и выселения Милояниной Л.В. Указанное распоряжение принято администрацией как уполномоченным собственником в отношении принадлежащего ему имущества, на момент рассмотрения настоящего дела не оспорено и не отменено. То обстоятельство, что распоряжение не направлено в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, не влечет его недействительности, поскольку государственная регистрация в данном случае выполняет функцию учета.

В соответствии с требованиями ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.

Таким образом, право распределения жилой площади, в том числе, в помещениях специализированного жилищного фонда, и заключения договоров найма специализированного служебного жилого фонда предоставлено администрации МО Приозерское городское поселение. Распоряжение от 24 мая 2011 года N 175-р принято администрацией в пределах предоставленных ей полномочий, не оспорено лицами, чьи права и законные интересы затронуты указанным распоряжением. Администрация как орган местного самоуправления, принявший указанное решение, не лишена возможности отменить его, если полагает наличие нарушений при его принятии. Поэтому основания для признания распоряжения недействительным по требованию издавшего его органа отсутствуют. Кроме того, указанное распоряжение не является сделкой и не может признаваться недействительным по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 168 ГК РФ

Милоянина Л.В. действительно не относится к категории лиц, для временного проживания которых в силу ст. 95 Жилищного кодекса РФ предназначены жилые помещения маневренного фонда. Однако указанное обстоятельство не влечет ничтожности заключенного с ней договора найма. При этом администрация не лишена возможности требовать расторжения договора найма в порядке, установленном действующим законодательством.

Поскольку судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для выселения Милояниной Л.В. по указанным во встречном иске основаниям, доводы апелляционной жалобы о том, что администрации не была предоставлена возможность уточнить исковые требования и указать помещение, в которое подлежит выселению ответчица, не являются основанием для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку судебной коллегией решение в части удовлетворения иска Милояниной Л.В. отменено и в иске отказано, оснований для взыскания с администрации в пользу истицы судебных расходов по оплате государственной пошлины не имеется. Поэтому решение суда в этой части также подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 20 февраля 2012 года в части удовлетворения иска Милояниной Л.В. к администрации муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании недействительным договора найма специализированного жилого помещения маневренного фонда, признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма и взыскания судебных расходов отменить.

В иске Милояниной Л.В. к администрации муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании недействительным договора найма специализированного жилого помещения маневренного фонда, признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма отказать.

В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 20 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи