Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2012 г. N 33-3586/2012 (ключевые темы: объекты недвижимости - предварительный договор - основной договор - переход права собственности - акт приема-передачи)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 22 марта 2012 г. N 33-3586/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вологдиной Т.И.

судей

Мирошниковой Е.Н.

Пучинина Д.А.

При секретаре Порохневе В.И.

рассмотрела в судебном заседании от 22 марта 2012 года материал по апелляционной жалобе Скворцова Л. Г. на решение Смольнинского районного суда от 19 января 2012 года по иску Скворцова Л. Г. к ООО "Юр. лицо" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование денежными средствами, судебных издержек; встречному иску ООО "Юр. лицо" к Скворцову Л. Г. о регистрации права собственности

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.,

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

02.04.2008 года между Скворцовым Л.Г. ООО "Юр. лицо" и был заключен предварительный договор N... (с условием о предоплате), согласно которому стороны договорились заключить в будущем в простой письменной форме следующие договоры: договор купли-продажи земельного участка, расположенный в квартале <...> и договор купли-продажи квартиры в быстровозводимом жилом доме, согласно которому продавец должен будет передать в собственность покупателю квартиру в данном быстровозводимом доме, расположенном на вышеуказанном участке, общей проектной площадью х кв. м.

Предварительный размер, конфигурация, номер и расположение участка на плане квартала застройки были обозначены в приложении N... к данному договору.

Пунктом 1.5 договора и приложением N... к нему были определены характеристики жилого помещения, состав и основные характеристики комплектующих.

Пунктом 1.4 договора стороны определили, что фактические площади участка и квартиры будут окончательно определены сторонами по результатам фактических обмеров после проведения технической инвентаризации и сдачи квартиры в эксплуатацию, а также выделения участка под ним и присвоения ему индивидуального кадастрового номера. При этом, при изменении фактических площадей по сравнению с плановыми более чем плюс/минус 2% окончательная стоимость квартиры и участка будут уменьшены или увеличены пропорционально изменению площадей.

Пунктом 2.1.3. договора предусмотрено обязательство Общества построить и продать квартиру в соответствии с вариантом, выбранным покупателем и указанным в приложении N.... В процессе производства и строительства квартиры продавцом в окончательный проект могут быть внесены технологические изменения согласно ГОСТам и СНИПам, не меняющие планировку дома.

Согласно п. 2.1.6 предварительного договора продавец обязался передать покупателю по акту приема - передачи участок и дом, подготовить все необходимые документы для заключения со Скворцовым Л.Г. основных договоров, заключить основные договора и передать необходимые документы в срок не позднее 30 календарных дней с даты окончания размежевания земли и государственной регистрации прав продавца на дом и участок.

Покупатель в свою очередь взял на себя обязательство подписать с продавцом основные договоры в течение трех рабочих дней с момента получения письменного уведомления продавца о готовности заключить основные договоры на условиях настоящего договора и принять земельный участок и построенный дом по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента получения извещения о готовности продавца передать объекты недвижимости. При этом в акте приема-передачи стороны могут перечислить претензии покупателя по качеству строительства дома, если таковые имеются и указать срок устранения недостатков и осуществить оплату по настоящему договору ( пункты 2.2.1, 2.2.3 и 2.2.6 договора).

Согласно п. 3.1. предварительного договора, стоимость участка под квартирой составила х рублей, стоимость квартиры составляет х рублей.

В соответствии с пунктом 3.2 договора покупатель принял обязательство в течение 5 дней с момента заключения настоящего договора предварительно оплатить за счет собственных средств продавцу х рублей, в том числе в счет стоимости квартиры х рублей в счет стоимости участка х рублей.

Пунктом 5.4 договора был определен плановый срок окончания строительства- четвертый квартал 2008 года.

Обязанность по оплате указанных сумм исполнена Скворцовым Л.Г. в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

21.12. 2010 года ООО "Юр. лицо" было получено разрешение на ввод в эксплуатацию 2 очереди жилого малоэтажного комплекса в <адрес>, в состав которого входили оплаченный Скворцовым Л.Г. земельный участок и жилое помещение.

15.02. 2011 года зарегистрировано право ООО "Юр. лицо" на часть индивидуального жилого дома сблокированного типа по адресу: <адрес> общей площадью <...> а 24.06.2010 года на земельный участок по адресу: <адрес> общей площадью <...>, соответствующие конфигурации, номеру и месту расположения участка на плане квартала застройки, обозначенным в приложении N... к договору, заключенному между сторонами .

В сентябре 2011 года после окончания строительства Скворцов Л.Г. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Юр. лицо" о признании недействительным заключенного с ответчиком предварительного договора от 2.04. 2008 года и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на утрату для истца актуальности сделки, которая фактически является договором долевого участия строительства многоквартирного дома, заключенным с нарушением требований закона.

В октябре 2011 года Скворцов Л.Г. предъявил в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга исковые требования к ООО "Юр. лицо", о взыскании неосновательного обогащения в размере х рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере х рублей, расходов на оплату услуг представителя в сумме х рублей, расходов по оплате госпошлины.

В обоснование исковых требований истец ссылался на обстоятельства прекращения срока действия предварительного договора, так как в годичный срок с момента заключения данного договора основной договор не был заключен.

В дальнейшем Скворцов Л.Г. отказался от требований о признании недействительным заключенного с ответчиком предварительного договора от 2.04.2008 года и применении последствий недействительности сделки и производство по делу в данной части было прекращено.

ООО "Юр. лицо" против иска Скворцова Л.Г. возражало, обратилось в суд со встречным иском, в котором после изменения требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просило зарегистрировать переход к Скворцову Л.Г права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, обосновывая требования исполнением обязательств по заключенному сторонами договору, который фактически является договором купли-продажи будущих объектов недвижимости, и уклонением Скворцова Л.Г. от подписания акта приема-передачи объектов и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 19 января 2012 года Скворцову Л.Г. было отказано в удовлетворении иска к ООО "Юр. лицо". Удовлетворен иск ООО "Юр. лицо" о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Юр. лицо" к Скворцову Л.Г. на часть индивидуального жилого дома сблокированного типа, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <...> и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <...>

Со Скворцова Л.Г. в пользу ООО "Юр. лицо" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме х рублей.

В кассационной жалобе Скворцов Л.Г. в лице представителя Тиховой Л.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований Скворцова Л.Г. в полном объеме и отказе в удовлетворении требований ООО "Юр. лицо", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Пунктом 4 указанной статьи закона предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются общие положения о купле-продаже, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ, регулирующий правоотношения, связанные с продажей недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным или предварительным.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу положений статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, предусмотренных договором.

Разрешая спор, суд, проанализировав и правильно истолковав условия заключенного договора и проверив обстоятельства его исполнения, оценил фактические правоотношения сторон, как правоотношения, вытекающие из заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем и земельного участка, на котором будет расположен объект, в силу чего обосновано применил к спорным отношениям соответствующие нормы Главы 30 ГК РФ.

Судебная коллегия находит данный вывод суда обоснованным, поскольку из текста договора следует, что условиями договора была установлена обязанность Скворцова Л.Г., как покупателя, до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, которая к моменту разрешения настоящего спора не увеличилась, что исключает возможность признания данного договора предварительным.

Суд обосновано указал, что положения договора и приложений к нему, а также представленные в материалы дела кадастровый паспорт земельного участка и технический паспорт части индивидуального жилого дома позволяют установить (индивидуализировать) недвижимое имущество, являющееся предметом договора и подлежащее передаче покупателю по договору в полном соответствии с положениями статьи 554 ГК РФ, спорные объекты недвижимости имеются в натуре, принадлежат продавцу и могут быть переданы покупателю. При этом из представленных по делу доказательств явно следует, что независимо от наименования продаваемого жилого помещения, предметом договора сторон являлась не квартира в многоквартирном жилом доме, а часть двухэтажного сблокированного коттеджа, расположенного на определенном земельном участке, обозначенном сторонами на плане. Скворцов Л.Г. с техническим описанием и расположением объектов недвижимости был ознакомлен и согласен. Указанные договоре сторон объекты недвижимости в целом соответствуют объектам недвижимости, переход права на которые зарегистрирован судом за Скворцовым Л.Г.

Незначительные расхождения в размере площади жилого помещения и земельного участка не противоречили положениям пункта 1.4 договора, заранее допускавшего указанную возможность.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии согласования сторонами предмета договора купли-продажи, поскольку в договоре указана квартира, а в свидетельстве о регистрации права собственности часть сблокированного жилого дома, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, обосновано были признаны судом несостоятельными, основанными на неправильном толковании требований закона и условий заключенного договора.

Вопросы цены объекта недвижимости и возможности ее изменения также были определены условиями договора, в порядке, не противоречащем положениям статьи 555 ГК РФ. При этом, об изменении цены договора в соответствии с положениями пункта 1.4 договора стороны по делу не просили, в то время как разрешением настоящего спора Скворцов Л.Г. соответствующей возможности не лишен.

Довод кассационной жалобы Скворцова Л.Г. о том, что заключенный сторонами договор следует считать прекращенным, исходя из положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ, а также ссылка на положения статьи 190 ГК РФ, не позволяющие определять срок исполнения договора событием, не отвечающем признаку неизбежности, с учетом установленного судом действительного характера правоотношений сторон не могут быть приняты во внимание.

При этом, судебная коллегия отмечает, что в силу положений статьи 457 ГК РФ, применимой к спорным правоотношениям, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса, а не в соответствии с правилами статьи 190 ГК РФ.

Поскольку в силу положений п. 2.6.1 договора срок его исполнения фактически был привязан к окончанию размежевания земли и государственной регистрации прав ООО "Юр. лицо" на передаваемые покупателю объекты недвижимости, без которых исполнение договора купли-продажи будущей вещи было невозможно, что требованиям статьи 457 ГК РФ не противоречит, утверждения Скворцова Л.Г. об истечении срока действия договора 02.04.2009 года противоречит условиям заключенного сторонами договора N..., а потому обосновано не были приняты судом во внимание.

При этом Скворцовым Л.Г. не представлены доказательства нарушения ООО "Юр. лицо" разумных сроков исполнения договора, каких-либо требований, связанных с расторжением договора сторон в связи с существенным нарушением продавцом своих обязательств по договору покупатель не заявлял.

Обращения Скворцова Л.Г. в ООО "Юр. лицо" от 3.05. 2011 года и 5.07. 2011 года не свидетельствуют о том, что покупатель полагал, что продавцом нарушаются условия договора о сроке передачи предварительно оплаченного товара.

Указанные обращения, исходя из их содержания, свидетельствуют об отсутствии у Скворцова Л.Г. претензий к продавцу и о его намерении расторгнуть договор с продавцом по личным соображениям с выплатой продавцу неустойки, предусмотренной пунктом 4.4. договора .

Вместе с тем соглашение сторон по вопросу расторжения договора от 2 апреля 2008 года N... заключено не было, о чем продавец известил покупателя письмом от 11.08. 2011 года, полученным покупателем . При этом содержание данного письма подтверждает уклонение покупателя от приема объектов недвижимости с марта 2011 года, что Скворцовым Л.Г. в суде первой и кассационной инстанции не опровергнуто и подтверждается содержанием первоначально поданного Скворцовым Л.Г. искового заявления из которого следует, что причиной отказа покупателя от принятия товара является утрата интереса к сделке.

Поскольку к моменту предъявления Скворцовым Л.Г. иска в суд продавец исполнил свои обязательства по извещению покупателя о готовности передать товар, договор сторон в установленном законом порядке не расторгнут и не признан недействительным, оснований для признания внесенных Скворцовым Л.Г. денежных средств в искомой сумме неосновательным обогащением ООО "Юр. лицо", подлежащим возврату в силу положений ст. 1102 ГК РФ, а также оснований для возложения на данного ответчика предусмотренной ст. 1107 ГК РФ обязанности выплатить истцу проценты за пользование чужими денежными средствами у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу положений статьи 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

В соответствии с частью 1 стати 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью третьей указанной статьи установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Аналогичные положения установлены статьей 165 ГК РФ при уклонении стороны от государственной регистрации сделки.

Установив, что покупатель Скворцов Л.Г. необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности и принятия оплаченного им недвижимого имущества, суд с учетом указанных выше правовых положений обоснованно удовлетворил требования ООО "Юр. лицо" о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Факт уклонения Скворцова Л.Г.от совершения действий по принятию имущества, заранее им оплаченного и от государственной регистрации сделки и регистрации перехода права собственности, им не оспаривался, подтверждается в том числе содержанием исковых заявлений Скворцова Л.Г.

Доводы кассационной жалобы о том, что судом не установлены обстоятельства передачи недвижимого имущества покупателю, что препятствует возможности регистрации перехода права собственности при отказе Скворцова Л.Г. от договора в соответствии с пунктом 4.4. договора выраженном в заявлениях, направленных в адрес ООО "Юр. лицо" 3 мая 2011 года и 5 июля 2011 года, также не могут быть приняты во внимание, поскольку фактически заявленный продавцом встречный иск направлен на реализацию продавцом установленного положениями ст. ст. 484 и 551 ГК РФ права потребовать от покупателя принять имущество в виде объектов недвижимости и к регистрации права, возникающего у покупателя при исполнении такой обязанности.

При этом, поскольку в силу положений статьи 556 ГК РФ принятие недвижимости выражается только в подписании акта приема-передачи, чему продавец не препятствовал и не препятствует, но от чего уклоняется покупатель, регистрация перехода права собственности к покупателю от продавца без дополнительного обязания покупателя подписать акт приема-передачи не может расцениваться, как нарушение прав последнего.

В данном случае препятствием к регистрации перехода права собственности могло являться лишь наличие у покупателя права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Соответствующие обстоятельства Скворцовым Л.Г. не доказаны. На существенные нарушения требований к качеству передаваемых ему объектов недвижимости, он не сослался и соответствующих доказательств не представил. Некоторое несовпадение размеров объектов недвижимости при соответствии имущества иным техническим характеристикам договора, не является нарушением требований к качеству или предмету договора, поскольку такая возможность была предусмотрена договором сторон.

Иные основания, дающие покупателю право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи в части принятия оплаченного товара, законом и договором сторон не предусмотрены.

Положения пункта 4.4. договора сторон, исходя из их буквального токования и сопоставления с требованиями закона, регулирующего спорные правоотношения, не устанавливают право покупателя в любом случае отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, что в данном случае в силу положений статьи 310 и параграфа 1 и 7 Главы 30 ГК РФ не отвечало бы требованиям закона и являлось бы ничтожным условием. Данные положения предусматривают финансовые последствия для покупателя в случае досрочного прекращения договора по его инициативе, одобренной продавцом.

Как следует из материалов дела, соответствующее соглашение сторон не состоялось.

При этом, в рамках настоящего дела Скворцов Л.Г. не заявлял требований, направленных на расторжение договора сторон по обстоятельствам, за которые продавец не отвечает, и не выражал намерения выплатить продавцу неустойку, предусмотренную пунктом 4.4. договора и возместить убытки в соответствии с положениями пункта 4.5 договора и требованиями статьи 394 ГК РФ.

Продавец, своим правом на отказ от договора и возмещение убытков, предусмотренное положениями частью 3 статьи 484 ГК РФ, статей 393 и 394 ГК РФ также не воспользовался.

Избранный продавцом способ защиты своих прав от недобросовестных действий покупателя не противоречит закону и с учетом финансового положения продавца наиболее способствует обеспечению баланса интересов всех сторон по делу.

При этом, если Скворцов Л.Г., не имея интереса к использованию недвижимости в личных целях, до такой степени заинтересован в получении денежных средств взамен недвижимости, что готов идти на финансовые потери, постановленное судом решение в силу положений статьи 209 ГК РФ, устанавливающих содержание права собственности, не лишает его такой возможности.

Доводы кассационной жалобы представителя Скворцова Л.Г. о неправомерности применения судом при разрешении спора положений постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 54 от 11.07.2011 года, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку в мотивировочной части решения суда имеются ссылки на положения закона, которыми руководствовался суд.

То обстоятельство, что произведенное судом первой инстанции толкование положений закона и договора сторон совпало с правовой позицией, изложенной в указанном постановлении Пленума, само по себе не порочит правильности толкования судом указанных норм и постановленного решения в целом.

Другие доводы кассационной жалобы также правовых оснований к отмене решения суда не содержат, основаны на неправильном толковании примененных судом норм материального права, а также сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Выводы суда основаны на полном и всестороннем исследовании всех обстоятельств дела, и представленных по делу доказательств, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Какие-либо процессуальные нарушения, влияющие на правильность постановленного судом решения, либо являющиеся безусловным основанием к отмене правильного по существу решения суда, судом первой инстанции допущены не были.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 19 января 2012 года оставить без изменения, а поданную апелляционную жалобу Скворцова Л.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи