Определение Ленинградского областного суда от 3 мая 2012 г. N 33-1941/2012 (ключевые темы: перепланировка - реконструкция - переустройство - многоквартирный дом - общая долевая собственность)

Определение Ленинградского областного суда
от 3 мая 2012 г. N 33-1941/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Озерова С. А.,

судей Переверзиной Е. Б., Алексеевой Г. Ю.

при секретаре Ледяеве И. С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя администрации <данные изъяты> поселения Волковой О.В. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 8 сентября 2011 года, которым удовлетворены требования Петровой В.Н. об оспаривании решения администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Переверзиной Е. Б., пояснения Петровой В.Н. и ее представителя Кривачева А.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Петрова В.Н. обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области от 28 июля 2011 года, которым ей отказано в переводе квартиры по адресу: <адрес>, в нежилое помещение. Также Петрова В.Н. просила обязать администрацию <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области согласовать перепланировку квартиры по адресу: <адрес>, и осуществить перевод данного жилого помещения в нежилое помещение.

В обоснование требований Петрова В.Н. указала, что является собственником квартиры по указанному адресу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Желая осуществить перевод указанного жилого помещения в нежилое, она обратилась с заявлением в администрацию <данные изъяты> поселения, представив все необходимые документы. Первоначально рассмотрение заявления Петровой В.Н. было отложено по причине отсутствия согласия на это всех собственников квартир жилого дома. Впоследствии, письмом администрации <данные изъяты> поселения от ДД.ММ.ГГГГ Петрова В.Н. была извещена об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения и переводе его в нежилое в связи с тем, что собственники квартир жилого дома выразили свое несогласие с предложенными действиями. Полагая, что перевод квартиры в нежилое помещение не связан с проведением работ по реконструкции дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не находится в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома, Петрова В.Н. просит защиты нарушенного имущественного права в судебном порядке.

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 8 сентября 2011 года требования Петровой В.Н. удовлетворены.

В кассационной жалобе представитель администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области просит отменить решение суда и в удовлетворении заявленных Петровой В.Н. требований отказать.

По мнению представителя администрации <данные изъяты> поселения, суд первой инстанции не учел, что согласно требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ собственники в многоквартирном доме владеют, пользуются, в пределах жилищного и гражданского законодательства общим имуществом в многоквартирном доме. На праве общей долевой собственности относятся ограждающиеся несущие и ненесущие конструкции, земельный участок на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, в связи с чем Петрова В.Н. должна была представить либо согласие всех собственников квартир либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Также податель жалобы полагает, что суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о том, что организация отдельного выхода взамен трёхстворчатого окна, не относиться к категории реконструкции, так как указанный вывод противоречит положениям ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Перечень указанных в проекте необходимых для проведения работ для использования жилого помещения в качестве магазина с отдельным выходом, подпадают под признаки проведения реконструкции, а не перепланировки.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющие значение для дела, неправильным применением норм материального права.

Так, согласно положениям п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под понятием реконструкция понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, понятие которого (переоборудование, переустройство) раскрывается в Постановлении Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, а именно: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, ввиду необходимости проведения именно реконструкции жилого помещения для использования его в качестве нежилого и использования части земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом, необходимо учитывать положения п.п.1 и 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, согласно которым принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Несмотря на отсутствие в п. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органов местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения п.п.2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. При этом следует учитывать, что часть 3 данной статьи, в которой регламентируются случаи недопущения выдачи разрешений на строительство в силу ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", вводится в действие с ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из представленного в материалы дела проекта, выполненного ООО <данные изъяты> для перевода принадлежащей Петровой В.Н. жилого помещения в нежилое для размещения в нем магазина непродовольственных товаров, помимо сноса всех старых внутренних ненесущих дощатых перегородок, демонтажа сантехнического оборудования, газовой плиты и деревянных оконных блоков, замены конструкций полов с понижением уровня чистого пола на 70 мм, необходимо также переоборудование ограждающих конструкций дома с целью организации отдельного входа в нежилое помещение, что влечет за собой разрушение части кирпичной стены дома под окном до уровня перекрытия шириной 1,2 м. При этом, проектом запланировано возведение крыльца с приставной входной площадкой из монолитного армированного бетона. Это влечет использование внешней части стены дома, относящейся к общей долевой собственности домовладельцев в многоквартирном жилом доме и увеличение общей площади проектируемого магазина.

Кроме того, проектом предполагается разборка части бетонного поребрика длиной 3,0 м по <адрес>, отделяющего тротуар от палисадника для прохода к вновь устраиваемому отдельному входу, а также укладка на площадке около него тротуарной плитки. Проведение указанных работ свидетельствует о занятии истцом части земельного участка около дома.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Единоличное использование собственником магазина части земельного участка придомовой территории ставит его в приоритетное положение перед другими долевыми собственниками, что противоречит положениям ст. 247 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что до обращения в органы местного самоуправления с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое Петрова В.Н. должна был согласовать этот вопрос с собственниками помещений в доме.

Между тем, решением общего собрания собственников жилых помещений дома N по <адрес>, проведенного в форме заочного голосования, подтверждается отсутствие согласия собственников квартир в указанном доме на перевод спорной квартиры в нежилое помещение.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Петровой В.Н. в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" N 353-ФЗ от 09.12.2010 года, статьями 360, 361 и 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 8 сентября 2011 года отменить.

Петровой В.Н. в удовлетворении требований о признании отказа администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области в переводе квартиры по адресу: <адрес>, в нежилое помещение незаконным; обязании администрации <данные изъяты> поселения Лужского муниципального района Ленинградской области согласовать перепланировку квартиры по адресу: <адрес>, и осуществить перевод данного жилого помещения в нежилое помещение - отказать.

Председательствующий

Судьи