Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23 мая 2012 г. N 33-6560 (ключевые темы: реконструкция - перепланировка - перевод помещений - чердачное помещение - многоквартирный дом)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 23 мая 2012 г. N 33-6560

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Смышляевой И.Ю.

судей Вашкиной Л.И. и Белисовой О.В.

при секретаре Донских А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-244/12 по апелляционной жалобе Алейникова А.В. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 февраля 2012 года по иску Алейникова А.В. к Компании "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." о признании права собственности на квартиру, созданную в результате реконструкции чердака жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения Алейникова А.В., его представителя - Шестакова В.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Компании "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." - Сергеева Б.А., представителя Администрации района Санкт-Петербурга - М.В.В., не возражавших против удовлетворения жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Алейников А.В. обратился в суд с иском к Компании "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." о признании права собственности на двухуровневую Х-комнатную квартиру N, расположенную на Х-мансарда этаже Х (ХХХ, в т.ч. мансарда) этажного многоквартирного дома по адресу: <адрес>, инвентарный номер N, жилой площадью ххх кв. м., общей площадью ххх кв. м.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> заключил с ответчиком договор о долевом участии в реконструкции чердачного помещения, в соответствии с которым принимал долевое участие в реконструкции чердачного пространства, расположенного над квартирой N в многоквартирном доме по указанному адресу под жилые цели с последующим объединением с нижерасположенной квартирой N, а Компания "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." обязалась по окончании реконструкции передать в собственность истца реконструированную квартиру вместе с необходимой документацией для регистрации его права собственности в установленном законом порядке. <дата> между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому застройщик осуществляет реконструкцию объекта на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, о реконструкции чердачного пространства над квартирой N в многоквартирном доме и оформлении права собственности на объект, созданный в результате реконструкции, в соответствии с Протоколом общего собрания собственников помещения от <дата>. Истец исполнил свои финансовые обязательства по договору долевого участия в реконструкции помещения в полном объеме. Актом приемочной комиссии от <дата> реконструированная квартира принята в эксплуатацию. <дата> Акт приемки в эксплуатацию после перепланировки и переустройства объекта приемочной межведомственной комиссии района утвержден Заместителем главы администрации района Санкт-Петербурга.

По окончании работ по реконструкции была образована двухуровневая Х-комнатная квартира N, расположенная на Х-мансарда этаже многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, однако, до настоящего времени истец не может зарегистрировать свое право на реконструированный объект недвижимости в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, поскольку ответчик уклоняется от подписания Акта приема-передачи квартиры и отказывается исполнять обязанности по договору, в частности передать истцу необходимые документы для государственной регистрации права собственности.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 февраля 2012 года Алейникову А.В. в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец в лице представителя по доверенности с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме, признать за ним право собственности на вышеуказанную квартиру, указывая в жалобе на то, что судом неправомерно переквалифицированы его исковые требования и применены нормы закона, регулирующие признание права собственности на самовольную постройку, несмотря на то, что квартира, созданная в результате реконструкции в соответствии с требованиями законодательства РФ на основании необходимой разрешительной документации, принята в эксплуатацию в установленном законом порядке и самовольной постройкой не является.

Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, полагая возможным в порядке ст. 167 ГПК РФ удовлетворить ходатайство представителя КУГИ Санкт-Петербурга о рассмотрении дела в его отсутствие, приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что ответчик является собственником квартиры <адрес>, общей площадью ххх кв. м. Право собственности Компании "ЛОУРОЛ ИНВЕСТ С.А." на указанное жилое помещение зарегистрировано <дата>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права дом <адрес> является объектом культурного наследия, что влечет за собой обязательства по сохранению объекта (т. 1 л.д. 11).

<дата> между истцом и Компанией "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." заключен договор о долевом участии в реконструкции чердачного помещения, в соответствии с которым истец привлекался в качестве инвестора для осуществления реконструкции.

В соответствии с п. 1.3 договора срок сдачи квартиры в эксплуатацию Государственной приемочной комиссии - не позднее <дата>.

Согласно дополнительному соглашению к указанному договору от <дата>, заключенному сторонами <дата>, стороны договорились дополнить п. 1.1 договора абзацем следующего содержания: "Застройщик осуществляет реконструкцию Объекта на основании Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, о реконструкции чердачного пространства над квартирой N в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и оформлении права собственности на Объект, созданный в результате реконструкции, в соответствии с Протоколом общего собрания собственников помещений от <дата>" (т. 1 л.д. 20).

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> принято решение, оформленное протоколом собрания собственников помещений многоквартирного дома от <дата>, о реконструкции чердачного пространства над квартирой N указанного дома за счет средств "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." с последующей регистрацией права частной собственности на объект, созданный в результате реконструкции, собственнику квартиры N (т. 1 л.д. 15).

Актом приемки в эксплуатацию после перепланировки и переустройства объекта приемочной МВК района от <дата> квартира <адрес> принята в эксплуатацию, указанный акт утвержден заместителем главы администрации района Санкт-Петербурга <дата> (л.д. 48-51).

Как указано в названном акте приемки в эксплуатацию строительство осуществлено на основании Решения о согласовании проекта перепланировки и решения переустройства жилого помещения от <дата> (т. 1 л.д. 49).

Судом также установлено, что был разработан проект перепланировки квартиры по адресу: <адрес>, предусматривающий расширение указанной квартиры за счет использования чердачного пространства, выполненный Фондом "ЮРЛ" (т. 1 л.д. 60-86).

Согласно паспорту на квартиру <адрес> выданному филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ района от <дата>, в результате перепланировки и реконструкции чердачного помещения под жилые цели и объединения с нижележащей квартирой N согласно проекту от <дата> и акту приемки в эксплуатацию от <дата>, создано помещение - вновь оборудованная двухуровневая квартира общей площадью ххх кв. м, жилой площадью ххх кв. м, которой присвоен номер N. Наружные границы вновь оборудованной квартиры изменились согласно утвержденной проектной документации (т. 1 л.д. 21 оборот).

Из ответа Управления надзорной деятельности Главного Управления МЧС России по Санкт-Петербургу следует, что нарушений требований пожарной безопасности на завершенном перепланировкой объекте по адресу: <адрес>, не выявлено (т. 1 л.д. 16).

В соответствии с письмом заместителя главы администрации района Санкт-Петербурга от <дата> администрация района согласовывает проект перепланировки квартиры N присоединением чердачного пространства над ней по адресу: <адрес> и направляет его для согласования в районную межведомственную комиссию при условии решения имущественно-правовых вопросов в соответствии с действующим законодательством (т. 1 л.д. 17).

Истец просил признать за ним право собственности на вновь оборудованную квартиру и обосновывал свои требования положениями ст. 218 ГК РФ и положениями Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Представитель ответчика, возражая против заявленных истцом требований, ссылался на то, что право собственности на реконструированный объект в установленном законом порядке Компанией не зарегистрировано, в УФРС по СПб и ЛО для регистрации права собственности на спорный объект Компания "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." не обращалась. Также пояснила, что Компания не имеет к истцу претензий в связи с исполнением финансовых обязательств по договору долевого участия в реконструкции чердачных помещений, однако, считает возможным передать квартиру истцу только в случае достижения договоренностей об увеличении размера финансирования, поскольку реальная стоимость реконструкции превышает размер финансирования, предусмотренный договором (т. 1 л.д. 188-189).

Суд первой инстанции, разрешая заявленный спор, руководствовался положениями ст.ст. 12, 131, 218, 219, 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и исходил из того, что в 2008 году Компанией "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." без соответствующих разрешений производились действия по осуществлению реконструкции жилого помещения - квартиры <адрес>, общей площадью ххх кв. м., путем ее расширения за счет использования чердачного пространства, в результате чего изменилась конфигурация этого жилого помещения, его технические характеристики и увеличилась площадь объекта до ххх кв. м; доказательств законных оснований возникновения прав Компании "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." на спорное жилое помещение, дающее ответчику возможность распорядиться данным объектом недвижимости в пользу истца, сторонами не представлено, как не представлено и доказательств того, что ответчик до начала работ обращался в установленном порядке в компетентные и уполномоченные органы по вопросу выдачи разрешений на реконструкцию объекта; представленные суду Протокол общего собрания собственников помещений, письмо заместителя главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга от <дата> о согласовании проекта были оформлены и получены после проведения реконструкции.

На основании вышеустановленного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленные сторонами документы не свидетельствуют о соответствии самовольно реконструированного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам; принимая во внимание, что не представлены документы, подтверждающие отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан при сохранении здания в реконструированном состоянии, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на реконструированный объект недвижимости.

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Истец в апелляционной жалобе, выражая несогласие с выводами суда, указывает, что его требования о признании права собственности на квартиру основаны на договоре долевого участия, в соответствии с условиями которого он осуществляет финансирование реконструкции квартиры.

Согласно п.п. 1.1, 2.1.2 договора о долевом участии в реконструкции чердачного помещения от <дата> ответчик является застройщиком при реконструкции чердачного пространства, расположенного над квартирой N в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, под жилые с последующим объединением с нижерасположенной квартирой N, согласно плану объекта.

Согласно п. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, регулирующей порядок выдачи разрешения на строительство, разрешение на строительство, представляющее собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов), является документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно п.п. 5, 8 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами закона и установленными по делу обстоятельствами вывод суда о том, что в 2008 году Компанией "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." действия по осуществлению реконструкции жилого помещения - квартиры <адрес>, общей площадью ххх кв. м, путем ее расширения за счет использования чердачного пространства, в результате чего изменилась конфигурация жилого помещения, его технические характеристики и увеличилась площадь объекта, производились без соответствующих разрешений, является законным и правомерным.

Ответчик, который на момент осуществления реконструкции чердачного помещения являлся собственником квартиры N в доме по указанному адресу, произвел реконструкцию чердачного пространства, расположенного над квартирой N в многоквартирном доме, под жилые помещения с последующим объединением с нижерасположенной квартирой N.

Согласно п. 1 ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Ответчиком доказательств того, что он является собственником чердачного помещения, расположенного над квартирой N, не представлено. На данные обстоятельства стороны в ходе рассмотрения дела не ссылались.

Ввиду отсутствия на момент проведения реконструкции полученного в установленном законом порядке соответствующего разрешения ответчик правом на проведение такой реконструкции не обладал.

В соответствии с п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В нарушение указанных требований закона сторонами доказательств наличия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию чердачного пространства, расположенного над квартирой N в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, под жилые с последующим объединением с нижерасположенной квартирой N не представлено.

Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенное в форме заочного голосования и оформленное протоколом собрания собственников помещений многоквартирного дома от <дата>, о реконструкции чердачного пространства над квартирой N указанного дома за счет средств "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." с последующей регистрацией права частной собственности на объект, созданный в результате реконструкции собственнику квартиры N (т. 1 л.д. 15), не может быть оценено как согласие всех собственников помещений, поскольку решение об уменьшении размера общего имущества дома путем передачи в частную собственность объекта, созданного в результате реконструкции чердачного пространства, принято 82,71% от общего числа голосов собственников помещений в доме.

В силу положений ст. 44 ЖК РФ решение об уменьшении размера общего имущества дома путем передачи в частную собственность объекта, созданного в результате реконструкции, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не относится.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Таким образом, заключенный между истцом и ответчиком <дата> договор о долевом участии в реконструкции чердачного помещения в силу указанных норм закона является ничтожным, поскольку, как верно указал суд, в 2008 году Компанией "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." без соответствующих разрешений производились действия по осуществлению реконструкции жилого помещения - квартиры N путем ее расширения за счет использования чердачного пространства, в результате чего изменилась конфигурация этого жилого помещения, его технические характеристики и увеличилась площадь объекта до ххх кв. м; доказательств наличия законных оснований возникновения права Компании "ЛОУЛОР ИНВЕСТ С.А." на спорное жилое помещение, дающее ответчику возможность распорядиться данным объектом недвижимости в пользу истца, сторонами не представлено, как не представлено и доказательств того, что ответчик до начала работ обращался в установленном порядке в компетентные и уполномоченные органы по вопросу выдачи разрешений на реконструкцию объекта; протокол общего собрания собственников помещений, письмо заместителя главы администрации района Санкт-Петербурга от <дата> о согласовании проекта были оформлены и получены после проведения реконструкции.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании изложенного, принимая во внимание то обстоятельство, что чердачное помещение, являвшееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, с которым была объединена в результате проведенной ответчиком реконструкции квартира N, в установленном законом порядке в жилой фонд не переводилось, оформленное в установленном законом порядке с соблюдением норм главы 3 ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ разрешение уполномоченного органа на осуществление реконструкции жилого помещения - квартиры N путем ее расширения за счет использования чердачного пространства, как и согласие всех собственников помещений многоквартирного дома отсутствуют и на настоящий момент, требований о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии без согласования государственного органа сторонами не заявлено, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности, основанное на положениях Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ст. 218 ГК РФ, согласно ч. 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Доводы апелляционной жалобы истца, в которой он излагает обстоятельства дела, указывает на неверную квалификацию судом исковых требований и применении норм права, не подлежащих применению, в том числе на неправомерность утверждения суда о необходимости единогласного согласия всех собственников помещений, основаны на неверном толковании действующего законодательства и не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой, произведенной судом в полном соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно явиться в пределах действия ст. 330 ГПК РФ основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

определила:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи