Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26 апреля 2012 г. N 33-4693/2012 (ключевые темы: недвижимость - регистрация сделок - переход права собственности - наследники - выморочное имущество)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 26 апреля 2012 г. N 33-4693/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вологдиной Т.И.

Судей

Пучинина Д.А.

Мирошниковой Е.Н.

При секретаре

Порохневе В.И.

рассмотрела в судебном заседании 26 апреля 2012 гражданское дело N 2-901/12 по апелляционной жалобе Хисматуллиной А. Д. на решение Приморского районного суда Санкт- Петербурга от 24 января 2012 года по иску Хисматуллиной А. Д. к Администрации *** района Санкт-Петербурга о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение, регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.,

объяснения лиц, участвующих в деле,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Спорной является трехкомнатная квартира <адрес>, принадлежавшая на праве собственности Б. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 13.09.2006 года.

10 мая 2011 года Б. умер.

Из ответа ЗАГС Санкт-Петербурга следует, что сведений о наследниках после Б. не имеется .

Наследственное дело после смерти Б. не заводилось, с заявлением о принятии наследства обращений не поступало, свидетельство о праве на наследство не выдавалось, что следует из сообщения нотариуса нотариальной палаты Санкт-Петербурга Г. от 1 декабря 2011 года .

После смерти Б., но до истечения срока принятия наследства (16 июня 2011 года) Хисматуллина А.Д. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Администрации Санкт-Петербурга и Администрации *** района Санкт-Петербург о признании состоявшимся договора купли-продажи спорной квартиры от 14 апреля 2011 года, о признании за ней права собственности на спорную квартиру с прекращением права собственности Б., представив договор от 14 апреля 2011 года, подписанный Б.( продавцом) и Хисматуллиной А.Д. (покупателем) и удостоверенный нотариусом О., по условиям которого Б. продал, а Хисматуллина А.Д. приобрела в частную собственность квартиру <адрес> за х рублей, которую покупатель полностью уплатила продавцу до подписания настоящего договора. Согласно п. 8 договора после государственной регистрации настоящего договора покупатель предоставляет продавцу право бессрочного безвозмездного проживания в отчуждаемой квартире . Одновременно истцом был представлен акт приема-передачи спорной квартиры от 19 апреля 2011 года .

В обоснование заявленных требований истица ссылалась на те обстоятельства, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от 14.04.2011 года фактически сторонами исполнены, денежные средства по договору в полном объеме переданы продавцу, квартира по акту приема-передачи принята покупателем, а отсутствие государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания договора недействительным, поскольку регистрация сделки не произведена по независящим от покупателя причинам, связанным со смертью продавца. Утверждала, что наследников после смерти Б. не имеется, в силу чего квартира, как выморочное имущество переходит к Администрации Санкт-Петербурга, чем обусловлен выбор ответчиков.

После уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ Хисматуллина А.Д. исключила Администрацию Санкт-Петербурга из числа ответчиков и просила признать договор купли-продажи квартиры от 14.04.2011 г. состоявшимся, признать за ней право собственности на спорную квартиру, признать Б. утратившим право собственности на спорную квартиру, зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры и переход права собственности на спорную жилую квартиру. Основания иска не меняла.

Представитель ответчика иск не признал.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 января 2012 в удовлетворении исковых требований Хисматуллиной А.Д. отказано.

В апелляционной жалобе Хисматуллина А.Д., в лице представителя Г. просит решение Приморского районного суда от 24 января 2012 года отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права.

Заслушав явившихся участников процесса по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аналогичные нормы содержатся в положениях ч. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которым договор, подлежащий государственно регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).

С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, по общему правилу условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

При наличии спора сторон, связанного с уклонением от регистрации сделки, подлежащей государственной регистрации, применяются положения ч. 3 ст. 165 ГК РФ, предусматривающие право суда по требованию одной из сторон сделки, вынести решение о регистрации сделки в случаях уклонения другой стороны от регистрации сделки.

В силу п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Положениями п. 62. указанного выше постановления указано, что на основании статей 58, 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В силу положений пункта 63 указанного постановления Пленума, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Поскольку представленный истицей договор купли-продажи от 14 апреля 2011 года не прошел государственную регистрацию оснований для удовлетворения исковых требований Хисматуллиной А.Д. о признании права собственности на спорный объект недвижимости у суда не имелось.

Основания для предъявления требований о регистрации договора и перехода права собственности к Администрации *** района у истца в силу положений пункта 62 указанного Пленума также не имелось.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца к Администрации *** района Санкт-Петербурга, как правопреемнику Б. по вопросу регистрации сделки и перехода права собственности и доказательства принятия Санкт-Петербургом после смерти Б. спорной квартиры, как выморочного имущества, при том, что сама возможность оставления спорной квартиры в составе наследственного имущества после смерти Б., а, следовательно, и оформления наследственных прав Санкт-Петербурга на выморочное имущество, в случае регистрации представленного истицей договора от 14 апреля 2011 года, не существует.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, поскольку при разрешении требований о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ) доказыванию подлежат обстоятельства, связанные с действительностью условий договора и причинами отказа продавца от регистрации сделки, действительное волеизъявления сторон, направленное на исполнение условий договора, судебная коллегия не может согласиться с доводами истца о том, что представленный в материалы дела договор при жизни Б. им признавался и не прошел регистрацию по независящим от воли сторон обстоятельствам, поскольку представленными в материалы дела доказательствами указанные обстоятельства достоверно не подтверждаются.

Судебная коллегия отмечает то обстоятельство, что представленные доказательства не позволяют придти к выводу о том, что текст представленного при разрешении спора договора в письменной форме отвечает действительному волеизъявлению сторон, в то время, как доказательства, позволяющие считать, что между Хисматуллиной А.Д. и умершим Б. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения отсутствуют.

В силу положений статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В представленном истицей письменном договоре продажи спорной квартиры и в акте приема-передачи квартиры, цена продаваемой недвижимости, уплаченная покупателем продавцу, определена, как 505 649 рублей, что существенно ниже ее рыночной стоимости.

Между тем, из объяснений самой истицы в суде первой и апелляционной инстанции, показаний свидетеля Ш. прямо следует, что указанная в нотариально удостоверенном договоре цена не соответствует реальной договоренности сторон, поскольку фактически Б., имеющий намерение приобрести иное жилье, претендовал на получение денежных средств в значительно большей сумме (по утверждению истца и свидетеля 3 000 000 рублей, которые были Б. переданы).

Однако, в связи с тем, что какие-либо письменные доказательства согласования новой цены продаваемой недвижимости (договор, подписанный сторонами в соответствии с требованиями статьи 550 ГК РФ, либо расписка Б. о получении от Хисматуллиной А.Д. во исполнение условий договора купли-продажи указанной суммы) в суд первой и апелляционной инстанции не представлены, судебная коллегия не может признать согласованным сторонами такое существенное условие договора купли-продажи недвижимости, как его цена. Указанные обстоятельства не позволяют признать договор заключенным независимо от обстоятельств наличия или отсутствия его государственной регистрации.

Содержание акта приема-передачи спорной квартиры также не может быть принято во внимание в подтверждение факта согласования всех существенных условий договора и его исполнения, поскольку содержит несоответствующие действительности сведения о цене договора и о передаче спорной квартиры покупателю при жизни продавца, опровергнутые объяснениями истицы, показаниями Ш. и актом про факту проживания о вселении истицы в спорную квартиру после смерти Б.

При указанных обстоятельствах, оснований для применения к спорным правоотношениям положений ч. 3 ст. 165 ГК РФ, у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения, если свидетельство о праве на наследство на данное жилое помещение не выдано до дня вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 N 281-ФЗ, переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - в собственность такого субъекта Российской Федерации.

В случае отказа в регистрации договора и перехода права собственности на спорную квартиру Хисматуллина А.Д. не лишена права ставить вопрос о возврате денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от 14.04.2011 года, к универсальному правопреемнику Б.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Хисматуллиной А.Д. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи