Определение Ленинградского областного суда от 15 февраля 2012 г. N 33-564/2012 (ключевые темы: плата за наем - договор найма жилого помещения - коммунальные услуги - жилой дом - взыскание задолженности)

Определение Ленинградского областного суда
от 15 февраля 2012 г. N 33-564/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Алексеевой Е.Д.,

судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.,

при секретаре Лопатиной А.Н.,

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе истца - ООО "СтАн", кассационной жалобе ответчика - Давыдова Э.Л. и третьего лица - Давыдовой Л.А., на решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2011 года.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., объяснения представителя истца ООО "СтАн" - Вишняковой Е.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы и возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы Давыдовых, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ООО "СтАн" обратилось в суд с иском к Давыдову Э.Л. о взыскании задолженности по оплате за наем жилого помещения в размере <...> рублей, ссылаясь на то, что ООО "СтАн" согласно договору от <дата> октября 2007 года является арендатором жилого дома <адрес>, ранее являвшимся общежитием, а в настоящее время принадлежащего на праве собственности арендодателю А.Ю.Н.

В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> августа 2007 года на момент отчуждения жилого дома в пользу А.Ю.Н. у ответчика Давыдова Э.Л. сохранялось право пользования комнатой размером <...> кв. м., в которую ответчик был вселен бывшим собственником здания ОАО "<...>" на основании договора найма жилого помещения от <дата> июля 1996 года сроком действия на 5 лет.

На момент заключения ООО "СтАн" договора аренды здания с собственником А.Ю.Н. ответчик Давыдов Э.Л. продолжал проживать и пользоваться жилым помещением. От подписания с истцом письменного договора поднайма жилого помещения ответчик отказался, при этом принял условия оплаты за поднаем жилого помещения и оплачивал до <дата> апреля 2010 года плату за найм в размере, который устанавливался арендатором ООО "СтАн" на основании приказа генерального директора и доводился до всеобщего сведения соответствующим Распоряжением об изменении платы за проживание. Помимо платы за поднаем жилого помещения ответчик принял условия оплаты коммунальных услуг, рассчитываемых в соответствии с тарифами, установленными органом местного муниципального образования.

Начиная с апреля 2010 года, ответчик стал выплачивать выставленные ему счета не в полном объеме, в связи с чем по состоянию на <дата> июня 2011 года образовалась задолженность по внесению платы за найм жилого помещения в размере <...> рублей, от добровольного погашения которой ответчик уклоняется, в связи с чем истец просил взыскать с него задолженность в судебном порядке.

Решением Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по плате за наем жилого помещения и коммунальные услуги за период с 01 апреля 2010 по 30 июня 2011 в сумме <...> копеек и возврат госпошлины в размере <...> копеек.

Не согласившись с законностью и обоснованностью принятого судом первой инстанции решения, и истец, и ответчик подали кассационные жалобы, в которых истец просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, а ответчик просит решение суда отменить полностью и прекратить производство по делу.

В обоснование доводов кассационных жалоб стороны ссылаются на неправильное применение судом норм материального права, а также неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

При этом, ответчик указывает на то, что у собственника жилого дома отсутствовало право на сдачу по договору найма помещений, занятых нанимателями. Кроме того, в сложившихся отношениях стороны должны руководствоваться договором найма жилого помещения в доме ЖКО <...> от <дата> июля 1996 года, правопреемником по которому стал собственник жилого дома, в связи с чем, у истца не возникло права устанавливать в отношениях с ответчиком плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги.

Истец в кассационной жалобе ссылается на то, что между ним и ответчиком, не смотря на отсутствие подписанного договора найма, фактически сложились отношения коммерческого найма жилого помещения. Договор найма, который истец предлагал для подписания ответчику с <дата> октября 2008 года, был срочным и срок его действия истекал <дата> апреля 2009 года. Ответчик, приняв условия нового договора найма, пользуясь жильем и оплачивая его, с апреля 2010 года должен был платить плату в том размере, в каком ее установил истец, поскольку принятие условий договора найма в части и самовольное установление ответчиком размера платы за наем недопустимо.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона РФ от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Согласно части 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит решение подлежащим отмене, как постановленное судом первой инстанции с нарушением норм материального права, что привело к неправильному разрешению спора.

Как следует из материалов дела, <дата> октября 1992 года у ОАО "<...>" возникло право собственности на объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

<дата> июля 1996 года между жилищно-коммунальным отделом Тихвинского глиноземного завода, правопреемником которого в дальнейшем являлось ОАО "<...>", и Давыдовым Э.Л. был заключен договор найма жилого помещения на срок пять лет, на основании которого ответчик был вселен в жилое помещение - комнату площадью <...> кв. м. в доме N по ул. <адрес>.

<дата> августа 2007 года между ОАО "<...>" и А.Ю.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности А.Ю.Н. на указанный жилой дом зарегистрировано <дата> сентября 2007 года.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи предусматривалось сохранение за ответчиком право пользования занимаемым жилым помещением после продажи объекта.

<дата> октября 2007 года между собственником дома А.Ю.Н. и ООО "СтАн" был заключен Договор аренды жилого дома, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование Арендатору жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью <...> кв. м. в целях сдачи жилых помещений в коммерческий наем гражданам и управления жилым домом.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений ст.ст. 106, 107 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 102 ЖК РФ смена собственника повлекла за собой прекращение действия договора найма жилого помещения в доме ЖКО <...> от <дата> июля 1996 года.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права, поскольку материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора найма <дата> июля 1996 года спорный жилой дом уже не являлся общежитием, а находился в собственности ОАО "<...>", поэтому ссылка суда на положения статей 106, 107 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 102 ЖК РФ как на основание расторжения предыдущего договора найма от <дата> июля 1996 года неправомерна.

В соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Учитывая данное положение закона, судебная коллегия полагает, что смена собственника спорного жилого помещения с ОАО "<...>" на А.Ю.Н. повлекла не расторжение ранее действовавшего договора найма жилого помещения, а замену наймодателя. При этом, наймодателем по заключенному с ответчиком Давыдовым Э.Л. договору найма стал А.Ю.Н.

В соответствии с пунктом 1 статьи 683 ГК РФ, договором найма жилого помещения от <дата> июля 1996 года, заключенного с Давыдовым Э.Л., срок действия договора найма истек в 2001 году (договор заключался сроком на 5 лет).

Поскольку А.Ю.Н. не были выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 684 ГК РФ, срок действия договора найма следует считать пролонгированным на тот же срок на ранее согласованных условиях.

Судебная коллегия находит ошибочным и вывод суда о том, что между истцом и ответчиком сложились отношения по договору коммерческого найма жилого помещения, поскольку данные отношения могли возникнуть только между наймодателем А.Ю.Н. и ответчиком. Утверждение, что на основании договора аренды ООО "СтАн" стало нанимателем занимаемого ответчиком жилого помещения, а ответчик стал занимать помещение в порядке поднайма не основано на действующем законодательстве и является незаконным, поскольку по договору поднайма в соответствии со ст. 685 ГК РФ право на сдачу жилого помещения по договору поднайма может иметь его наниматель, к категории которых истец не относится.

По договору от <дата> октября 2007 года А.Ю.Н. передал жилой дом N по ул.<адрес> в аренду ООО "СтАн" с целью сдачи Арендатором жилых помещений в коммерческий наем гражданам и управления жилым домом. Поскольку в договоре аренды отсутствует оговорка относительно прав и обязанностей лиц, занимающих жилые помещения на основании ранее заключенных договоров найма, у судебной коллегии имеются основания для вывода о том, что А.Ю.Н. передал ООО "СтАн" право по заключению договоров найма в отношении помещений, свободных от ранее возникших прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями. Иное противоречит требованиям статьи 685 Гражданского кодекса РФ, поскольку нанимателем комнаты размером <...> кв. м., занимаемой Давыдовым Э.Л. по договору найма от <дата> июля 1996 года, является сам Давыдов Э.Л., следовательно ООО "СтАн", несмотря на наличие договора аренды жилого дома, не может являться нанимателем указанного жилого помещения одновременно с Давыдовым Э.Л. и сдавать его в поднаем иным лицам.

Таким образом, в связи с заключением договора аренды жилого дома от <дата> октября 2007 года и передачей его собственником А.Ю.Н. прав по заключению договоров найма ООО "СтАн" статус Давыдова Э.Л., как нанимателя жилого помещения, не изменился, за ним сохранялось право пользования жилым помещением по правилам п. 1 ст. 671, ст. 675, ст. 684 Гражданского кодекса РФ. При этом за надлежащее исполнение обязанностей по договору найма жилого помещения от <дата> июля 1996 года Давыдов Э.Л. отвечает перед собственником (наймодателем) А.Ю.Н. Поэтому доводы истца о том, что Давыдов Э.Л. с момента заключения договора аренды жилого дома от <дата> октября 2007 года между его собственником А.Ю.Н. и ООО "СтАн" получил статус поднанимателя жилого помещения (ст. 685 ГК РФ), являются ошибочными.

В силу специфики правоотношений, регулируемых Главой 35 Гражданского кодекса РФ, нанимателем жилого помещения может выступать гражданин, но не юридическое лицо. Поэтому ООО "СтАн" в связи с заключением договора аренды с А.Ю.Н. не приобрело статуса нанимателя ни жилого дома, ни занимаемой Давыдовым Э.Л. комнаты в этом доме.

При таких обстоятельствах отказ Давыдова Э.Л. от подписания с ООО "СтАн" предложенного им договора краткосрочного найма жилого помещения следует считать правомерным, так как в силу статьи 684 ГК РФ ответчик имеет действующий договор найма от <дата> июля 1996 года, заключенный с А.Ю.Н., являющимся с <дата> августа 2007 года собственником жилого дома и ставшим с этого времени по отношению к ответчику наймодателем в силу статьи 675 ГК РФ после покупки здания у ОАО "Бокситогорский глинозем".

Из материалов дела следует, что ООО "СтАн неоднократно в одностороннем порядке повышало плату за наем жилого помещения, в том числе и Давыдову Э.Л. Однако, такие действия истца в отношении Давыдова Э.Л. не имели юридического основания, поскольку в договорных отношениях стороны по настоящему делу не состояли. Истец был вправе в указанный период осуществлять ответчику начисления только по оплате потребляемых последним коммунальных услуг как управляющая организация, избранная собственником жилого дома. Повышение Давыдову Э.Л. платы за наем жилого помещения в компетенцию истца в спорный период времени не входило.

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что, согласившись с направляемыми истцом квитанциями и внося в период 2008 - 2009 гг. плату за наем жилого помещения, ответчик тем самым акцептировал предложение истца, является ошибочным. Доказательства того, что собственник жилого помещения (А.Ю.Н.), являющийся наймодателем истца, делегировал ООО "СтАн" такое право по действующему договору найма жилого помещения с Давыдовым Э.Л., в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска ООО "СтАн" о взыскания с ответчика платы за наем жилого помещения у суда первой инстанции отсутствовали.

Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у истца не возникло право устанавливать в отношении ответчика плату за наем жилого помещения, а также производить сбор указанных платежей, в связи с чем ООО "СтАн" не может являться надлежащим истцом в части требований о взыскании задолженности по внесению платы за наем жилого помещения, а потому постановленное судом первой инстанции решение подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске в данной части требований.

Доводы представителя ООО "СтАн", изложенные в кассационной жалобе о том, что Давыдов Э.Л., оплачивая истцу плату за наем жилого помещения с июня 2008 года по апрель 2010 года, фактически вступил с истцом в правоотношения по договору поднайма, основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому не свидетельствуют об обоснованности заявленных требований о взыскании с Давыдова Э.Л. платы за наем жилого помещения.

Ссылку представителя ООО "СтАн" на положения части 13 статьи 155 Жилищного кодекса РФ судебная коллегия находит ошибочной ввиду того, что указанная правовая норма регулирует правоотношения по взысканию управляющей компанией с нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений платы за коммунальные услуги, а также платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в то время как в данном случае правоотношения по оплате жилого помещения по договору найма регулируются статьей 682 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела также следует, что в период действия договора аренды жилого дома от <дата> октября 2007 года истцом осуществлялись действия по управлению жилым домом N по улице <адрес>, что подтверждается договорами, заключенными с ресурсоснабжающими организациями. Размер стоимости предоставленных коммунальных услуг в спорный период времени рассчитывался истцом ООО "СтАн" в соответствии с тарифами, установленными Решениями Совета депутатов Бокситогорского городского поселения. Поэтому у ответчика возникла обязанность по возмещению истцу расходов по оплате коммунальных услуг.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что ежемесячная плата за предоставленные коммунальные услуги для ответчика составляет <...> рублей, то оплата коммунальных услуг за период с <дата> апреля 2010 года по <дата> июня 2011 года (15 месяцев) должна составить <...> рублей, в то время как ответчиком за указанный период произведена оплата в размере <...> рублей, то есть с превышением, то основания для взыскания оплаты коммунальных услуг отсутствует.

С учетом изложенного, вынесенное судом решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, и допущенное судом первой инстанции нарушение может быть исправлено судом кассационной инстанции, судебная коллегия находит возможным не передавая дело на новое рассмотрение принять новое решение об отказе ООО "СтАн" в удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 360, 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2011 года отменить.

Обществу с ограниченной ответственностью "СтАн" в удовлетворении иска к Давыдова Э.Л. о взыскании задолженности по внесению платы за наем жилого помещения отказать.

Председательствующий

Судьи