Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 6 августа 2012 г. N 33-10855/2012 (ключевые темы: договор купли-продажи - общая долевая собственность - нотариус - о нотариате - основы законодательства)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 6 августа 2012 г. N 33-10855/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Селезневой Е.Н.

судей

Бакуменко Т.Н., Емельяновой Е.А.

при секретаре

Архиповой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 августа 2012 года апелляционную жалобу Соловей С. П. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2012 года по делу N 2-50/12 по иску Кузнецова А. Г., действующего самостоятельно и в интересах <...> Кузнецова К. А., к Саковичу П. В., Соловей Н. Л., Соловей С. П., действующей самостоятельно и в интересах <...> Соловей Н. Н.ча, о нечинении препятствий к проживанию и вселении, по иску Соловей С. П. к Ставскому Ю. Л., Кузнецову А. Г., действующему в интересах <...> Кузнецова К. А., о признании договора купли-продажи и последующих договоров недействительными.

Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н., объяснения Кузнецова А.Г. и его представителя, Соловей С.П. и ее представителя, Соловей Н.Л., судебная коллегия

установила:

Кузнецов А.Г., действующий самостоятельно и в интересах <...> Кузнецова К.А., обратился в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Саковичу П.В., Соловей Н.Л., Соловей Н.Н., Соловей С.П. об обязании не чинить препятствий в доступе в квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец уточнил свои требования, указав в качестве ответчиков Саковича П.В., Соловей С.П., просил не чинить ему препятствия в доступе в квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, вселить его с <...> Кузнецовым К.А. по указанному адресу.

В обоснование своих требований истец указывал, что <...> Кузнецову К.А. на основании договора дарения от <дата> принадлежит комната площадью <...> кв. м, что соответствует <...> долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру. Кузнецов А.Г. вместе с <...> Кузнецовым К.А. зарегистрированы по указанному адресу, однако ответчики добровольно пустить истца и его <...> в квартиру отказываются.

Определением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 29.03.2012 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Соловей Н.Л. и Соловей Н.Н. в лице законного представителя Соловей С.П., в качестве третьего лица на стороне истца привлечена Кузнецова А.В.

Соловей С.П. также обратилась в Кировский районный суд с иском к Кузнецову А.Г., действующему в защиту прав и законных интересов <...> Кузнецова К.А., Ставскому Ю.Л. о признании договора дарения недействительным.

Определением Кировского районного суда от 22.09.2011 оба дела объединены в одно производство.

Определением суда от 05.12.2011 производство по делу по иску Соловей С.П. к Кузнецову А.Г., действующему в защиту прав и законных интересов <...> Кузнецова К.А., Ставскому Ю.Л. о признании договора дарения недействительным прекращено в связи с отказом от иска.

В дальнейшем Соловей С.П. обратилась в суд с иском к Ставскому Ю.Л., Кузнецову А.Г., действующему в защиту прав и законных интересов <...> Кузнецова К.А., просила признать недействительным договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенный между Соловей С.П. и Ставским Ю.Л. <дата>, применить последствия недействительности ничтожной сделки в соответствии со ст.ст. 166, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно признать договор дарения <...> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру недействительным.

Данные исковые требования обоснованы тем, что Соловей С.П. с целью получения долгосрочного займа в размере <...> руб. обратилась к Ставскому Ю.Л. Между ними была достигнута договоренность о заключении в счет обеспечительных мер по возврату долга договора купли-продажи принадлежащей ей доли в квартире по адресу: <адрес>, на основании которого на имя Ставского Ю.Л. переходит право собственности на долю в квартире по вышеуказанному адресу в размере одной комнаты, а Ставский Ю.Л. передаст Соловей С.П. денежные средства в размере <...> руб. Согласно письменному соглашению (договору при участии ...(ЮрЛ)...) при полном погашении суммы займа доля в квартире перейдет Соловей С.П. путем обратного договора купли-продажи. При этом сотрудники ...(ЮрЛ)... совместно со Ставским Ю.Л. убедили Соловей С.П., что фактически между ней и Ставским Ю.Л. будет заключен договор займа денежных средств с обеспечением в виде залога доли квартиры, но для упрощения процедуры оформления получения денежных средств необходимо заключить договор купли-продажи долей в квартире, после чего ей будут переданы денежные средства. С ноября 2009 года по декабрь 2010 года Соловей С.П. отдавала Ставскому Ю.Л. денежные средства, в общей сложности было выплачено <...> руб. Впоследствии у Соловей С.П. отсутствовала возможность передать остальные денежные средства, так как Ставский Ю.Л. перестал выходить на связь.

В мае 2011 года в квартиру пришли двое ранее незнакомых истице мужчин, один из которых оказался Кузнецовым А.Г., и пояснили, что являются собственниками доли в квартире, которую им подарил Ставский Ю.Л.

Ссылаясь на изложенное, Соловей С.П. полагает, что со стороны Ставского Ю.Л. имел место обман, так как он не имел намерения возвращать долю в квартире. Поскольку в действительности отношения между истицей и Ставским Ю.Л. носили характер договора займа денежных средств, в обеспечение которого фактически был заключен договор залога, договор купли-продажи является притворной сделкой. В подтверждение притворности договора купли-продажи Соловей С.П. ссылалась на расписки Ставского Ю.Л. в получении денежных средств от нее по договору купли-продажи комнаты по адресу: <адрес>, договор аренды жилого помещения по указанному адресу, заключенный между Ставским Ю.Л. и Соловей С.П. Договор дарения истица просила признать недействительным как последствие признания недействительной сделки купли-продажи.

Определением суда от 22.11.2011 дела по всем указанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением суда от 20.02.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц по настоящему иску привлечены Сакович П.В., Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2012 года постановлено обязать Саковича П.В., Соловей Н.Л., Соловей С.П., действующую самостоятельно и в интересах <...> Соловей Н.Н., не чинить Кузнецову А.Г., действующему самостоятельно и в интересах <...> Кузнецова К.А., препятствий в пользовании квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, вселить Кузнецова А.Г. с <...> Кузнецовым К.А. в квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в удовлетворении исковых требований Соловей С.П. к Ставскому Ю.Л., Кузнецову А.Г., действующему в интересах <...> Кузнецова К.А., о признании договора купли-продажи и последующих договоров недействительными отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе Соловей С.П. просит решение суда отменить как неправомерное.

Ответчик Сакович П.В. и третьи лица на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежаще, в связи с чем коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, не находит оснований для отмены постановленного решения.

Отклоняя исковые требования Соловей С.П. о признании договора купли-продажи и последующих договоров недействительными, суд первой инстанции обоснованно исходил из недоказанности того обстоятельства, что договор купли-продажи совершен лишь для прикрытия договора займа.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из анализа приведенного правового положения следует, что для признания договора притворным необходимо установить, что воля обеих сторон договора была направлена на создание иного правоотношения, чем то, которое вытекает из содержания договора.

Как верно установил суд первой инстанции на основании материалов дела и не оспаривают стороны, на основании договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан N... от <дата> Соловей С.П. на праве собственности принадлежали <...> долей, Саковичу П.В. - <...> долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с правом пользования комнатами площадью <...> кв. м и <...> кв. м.

Комната площадью <...> кв. м в указанной квартире на основании договора без номера от <дата> принадлежит на праве собственности Соловей Н.Л. и <...> Соловей Н.Н. в равных долях.

Все собственники указанной квартиры являются членами одной семьи, зарегистрированы и проживают по данному адресу, что сторонами не оспаривалось.

Между Соловей С.П. и ...(ЮрЛ)... <дата> заключен договор на поиск залогодержателя для совершения операций с принадлежащим клиенту недвижимым имуществом.

Между Соловей С.П., Саковичем П.В., с одной стороны, и Ставским Ю.Л., с другой стороны, <дата> заключен договор купли-продажи доли квартиры, удостоверенный нотариусом Клементьевой Л.А. по реестру N..., согласно которому Соловей С.П. обязуется передать в общую долевую собственность Ставскому Ю.Л. <...> долей из принадлежащих ей на праве общей долевой собственности <...>, Сакович П.В. обязуется передать в общую долевую собственность Ставскому Ю.Л. <...> доли из принадлежащих ему на праве общей долевой собственности <...> долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а Ставский Ю.Л. обязуется принять <...> доли в праве собственности на квартиру, при этом в пользование покупателя переходит комната площадью <...> кв. м, а в пользовании продавцов остается комната площадью <...> кв. м.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке <дата>.

Между Соловей С.П. и Ставским Ю.Л. <дата> через ...(ЮрЛ)... заключен договор аренды комнаты площадью <...> кв. м в <адрес>.

Между Ставским Ю.Л. и Кузнецовым А.Г., действующим за своего <...> Кузнецова К.А., <дата> заключен договор дарения <...> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с правом пользования комнатой площадью <...> кв. м.

Государственная регистрация договора дарения и права общей долевой собственности произведена <дата>, выдано свидетельство о государственной регистрации права Кузнецова К.А. на вышеуказанную комнату.

Кузнецов А.Г. и Кузнецов К.А. согласно справке о регистрации по форме 9 зарегистрированы в комнате площадью <...> кв. м в <адрес> <дата>, Соловей С.П. и Сакович П.В. имеют регистрацию в комнате площадью <...> кв. м по указанному адресу.

Оцения данные обстоятельства дела на основании изложенных правовых норм, суд первой инстанции исходил из того, что из текста вышеуказанного договора купли-продажи следует, что сторонами определены все существенные условия договора, в том числе о предмете договора, цене, установлен момент перехода права собственности, а именно с момента государственной регистрации права; продавцами принято на себя обязательство о снятии с регистрационного учета в течение 11 месяцев после государственной регистрации договора в установленном порядке. Кроме того, оспариваемый договор купли-продажи не содержит обременений в виде сохранения регистрации проживающих лиц, не содержит условий о возвращении квартиры прежнему владельцу либо каких-либо условий о наличии между сторонами иных обязательств, кроме тех, которые определены договором купли-продажи доли квартиры. Более того, названный договор содержит пункт об обязанности продавцов сняться с регистрационного учета в течение 11 месяцев после государственной регистрации договора, а также указание на то, что право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента регистрации настоящего договора. Все указанные обстоятельства позволили суду прийти к выводу о том, что фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи, а не договор займа.

Договор купли-продажи от <дата> был совершен в нотариальной форме.

В соответствии со ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

В силу ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия.

На основании ст. 44 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам.

Согласно ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Таким образом, при удостоверении договора купли-продажи со сторонами сделки, в т.ч. Соловей С.П., была проведена беседа, в ходе которой нотариус проверила их дееспособность, а также то, что стороны полностью отдавали отчет своим действиям, понимали значение своих действий, нотариус выяснял, что стороны не заблуждаются относительно характера, природы или тождества сделки, договор полностью соответствовал их волеизъявлению, сторонам были разъяснены положения закона, регулирующие совершение сделки по купле-продаже недвижимости, в том числе положения п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом установленных Основами законодательства Российской Федерации о нотариате обязанностей нотариуса разъяснить смысл и значение совершаемой сделки, последствия совершаемых нотариальных действий, убедиться в дееспособности сторон сделки, принимая во внимание осознание Соловей С.П. смысла и значения совершаемой сделки, судебная коллегия полагает, что истица в полной мере на момент совершения оспариваемого договора была способна понимать значение своих действий и понимала, что совершает сделку купли-продажи, а не обеспечение займа, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отклонил исковые требования Соловей С.П.

Соловей С.П. сама подтверждала, что спорный договор купли-продажи ею был подписан, денежные средства по договору ею были получены, она осознавала последствия заключения договора купли-продажи, понимала, что в результате заключения договора купли-продажи будет осуществлен переход права собственности на проданное имущество.

Таким образом, Соловей С.П. осознавала последствия заключения сделки в виде перехода (прекращения) права собственности на долю квартиры, что ею не отрицается, совершила действия, направленные на исполнение договора купли-продажи.

Как следует из искового заявления Соловей С.П. и из ее объяснений в суде, она получила от Ставского Ю.Л. через банковскую ячейку денежные средства в размере <...> руб. Указанная сумма не менее стоимости доли квартиры, определенной в договоре купли-продажи, заключенном между Соловей С.П., Саковичем П.В. и Ставским Ю.Л.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи доли квартиры, о притворности которого заявляет Соловей С.П., соответствует требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих обязательства по договорам купли-продажи недвижимости, содержит все существенные для этих договоров условия и сторонами были приняты меры к его исполнению.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований Соловей С.П.

Доводы апелляционной жалобы о наличии расписок Ставского Ю.Л. и иных лиц о получении от Соловей С.П. и Соловей Н.Л. денежных средств по договору купли-продажи комнаты по адресу: <адрес>, а также о наличии договора аренды спорного жилого помещения, заключенного между Соловей С.П. и Ставским Ю.Л. через ...(ЮрЛ)..., подтверждающих, по мнению Соловей С.П., притворность договора купли-продажи и фактическое заключение договора займа, не являются основанием к отмене постановленного решения, так как доказательства заключения между сторонами договора займа, а также обратного договора купли-продажи спорного жилого помещения не представлены, расписки Ставского Ю.Л. не содержат информации о получении денежных средств по обратному договору купли-продажи, который в силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации должен быть заключен в письменной форме, договор купли-продажи от <дата> также не содержит ссылки на намерение сторон при исполнении определенных обязательств произвести обратную куплю-продажу недвижимого имущества.

Поскольку исковые требования Соловей С.П. не подлежали удовлетворению, то в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации Ставский Ю.Л. как собственник спорной комнаты был вправе распорядиться этой комнатой путем заключения договора дарения с Кузнецовым А.Г.

Несмотря на то, что в заключенном <дата> между Соловей С.П. и Ставским Ю.Л. договоре аренды предусмотрена возможность преимущественного права покупки предмета аренды арендатором, судебная коллегия полагает, что Ставский Ю.Л. имел право произвести отчуждение спорной комнаты Кузнецову А.Г. в интересах Кузнецова К.А. ввиду следующего.

Между Соловей С.П. и Ставским Ю.Л. <дата> заключен договор аренды объекта недвижимости с правом выкупа. Договор заключен сроком на 11 месяцев, до <дата>. Однако истица не выполнила существенные условия данного договора, а именно п. 3.1 договора, устанавливающий обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату арендодателю в сроки и в порядке, установленном договором.

Данные обстоятельства подтверждаются расписками.

Согласно п. 5.2 договора аренды, в случае если просрочка составит более 31 дня, а также при уклонении нанимателя от подписания договора купли-продажи объекта более чем на 7 дней, наймодатель имеет право в бесспорном и одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор.

Поскольку Соловей С.П. нарушила требования договора, то Ставский Ю.Л. принял решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Поскольку договор аренды расторгнут, то собственник имел право на отчуждение спорной комнаты по своему усмотрению.

Исковые требования Кузнецова А.Г. в интересах Кузнецова К.А. о вселении к нечинении препятствий к пользованию квартирой удовлетворены районным судом обоснованно, поскольку факт чинения препятствий подтверждается объяснениями Кузнецова А.Г., обращениями Кузнецова А.Г. в 31 отдел полиции с заявлением о чинении ему препятствий в пользовании жилым помещением, показаниями допрошенного в качестве свидетеля участкового уполномоченного 31 отдела полиции К., а также пояснениями в судебном заседании Соловей С.П., Соловей Н.Л. о том, что принадлежащая Кузнецову К.А. комната используется для проживания членами их семьи, передать ключи от квартиры и допустить в квартиру Кузнецова А.Г. и Кузнецова К.А. они отказываются.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи