Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 июля 2012 г. N 33-9221/12 (ключевые темы: договор найма - документация об аукционе - выселение - истечение срока договора - уведомление)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 11 июля 2012 г. N 33-9221/12

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Сальниковой В.Ю.

судей

Стешовиковой И.Г.

Венедиктовой Е.А.

с участием прокурора

Кузьминой И.Д.

при секретаре

Бердниковой Е.Ф.

рассмотрела в судебном заседании от 11 июля 2012 года дело N 2-1190/12 по апелляционной жалобе С.В.А. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 02 мая 2012 года по иску Администрации <...> района Санкт-Петербурга к С.В.А., С.В.М. о признании договора найма расторгнутым, выселении.

Заслушав доклад судьи Сальниковой В.Ю., объяснения представителя истца Г.А., ответчицы С.В.А. и ее представителя - Т.Е., заключение прокурора Кузьминой И.Д., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

установила:

Администрация <...> района Санкт-Петербурга (далее также - Администрация) обратилась в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к С-ым о признании расторгнутым в связи с истечением срока договора найма N... комнаты <адрес>, заключенного <дата> СПб ГУ "ЖА <...> района Санкт-Петербурга" с С.В.А., выселении ответчиков из названной комнаты со снятием с регистрационного учета, прекращении государственной регистрации от <дата> права пользования названной комнатой правообладателями С-ми.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчики согласно ордеру ЛГИ от <дата> на условиях договора социального найма занимают комнату площадью 18,2 кв. м в двухкомнатной коммунальной квартире <адрес>. После освобождения второй комнаты площадью 12,5 кв. м в указанной квартире данная комната была предоставлена С.В.А. по договору найма сроком на 5 лет. <дата> между СПб ГУ "ЖА <...> района Санкт-Петербурга" и С.В.А. был заключен договор найма сроком до <дата>, <дата> с С.В.А. вновь был заключен договор найма аналогичного содержания сроком до <дата> В связи с вступлением с <дата> в силу ЖК РФ С.В.А. была уведомлена об отсутствии правовых оснований для сохранения договорных отношений, об окончании срока действия договора и необходимости приведения документов в соответствие с требованиями нового ЖК РФ. В настоящее время ответчики числятся зарегистрированными во всей квартире. Ответчики свои обязанности по договору найма не исполняют, оплату по договору не производят. Истец считает, что ответчики пользуются спорной комнатой без законных оснований и документов, что нарушает права и интересы истца.

В ходе рассмотрения дела ответчики против удовлетворения иска возражали, заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 02.05.2012 г. признан расторгнутым в связи с истечением срока договор найма N... от <дата> комнаты площадью 12,5 кв. м квартиры <адрес>, заключенный между СПб ГУ "ЖА <...> района Санкт-Петербурга" и С.В.А. сроком до <дата> С-вы выселены из комнаты площадью 12,5 кв. м квартиры <адрес> и сняты с регистрационного учета по указанному адресу. Прекращена государственная регистрация от <дата> права пользования С-ми комнатой площадью 12,5 кв. м квартиры <адрес>.

В апелляционной жалобе С.В.А. просит решение суда отменить, полагая решение суда неправильным, и отказать в удовлетворении требований Администрации <...> района Санкт-Петербурга.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, ответчицы С.В.А. и ее представителя, заключение прокурора, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, С.В.А. и ее сын С.В.М. занимают комнату площадью 18,20 кв. м в коммунальной квартире <адрес> на основании договора социального найма жилого помещения N... от <дата>

Распоряжением ТУ <...> административного района Санкт-Петербурга от <дата> N... С.В.А. была предоставлена освободившаяся комната в квартире <адрес> площадью 12,5 кв. м на состав семьи два человека (она и сын) по договору найма сроком на 5 лет.

<дата> между СПб ГУ "ЖА <...> района Санкт-Петербурга" и С.В.А. заключен договор найма N... сроком до <дата>, <дата> право пользования С.В.А. и С.В.М. зарегистрировано в ГУЮ ГБР.

<дата> между СПб ГУ "ЖА <...> района Санкт-Петербурга" и С.В.А. заключен договор найма N... на спорную комнату сроком до <дата>

<дата> СПб ГУ "ЖА <...> района Санкт-Петербурга" известило С.В.А. о том, что вступившим с <дата> в силу ЖК РФ не предусмотрена возможность заключения с гражданами договоров найма в отношении освободившихся комнат в коммунальных квартирах. В связи с окончанием срока договора найма С.В.А. предложено явиться в Жилищный отдел Администрации <...> района Санкт-Петербурга для рассмотрения вопроса о возможности оформления жилого помещения в соответствии с ЖК РФ.

Также судом установлено, что решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> С.В.А. отказано в удовлетворении иска к Администрации <...> района Санкт-Петербурга об обязании присоединить спорное жилое помещение по договору социального найма. Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> названное решение районного суда оставлено без изменения и вступило в законную силу.

<дата> в адрес С.В.А. направлено предписание о необходимости в связи с истечением срока договора найма обратиться в РЖА <...> района для расторжения договора и рассмотрения вопроса предоставления площади, занимаемой по договору найма, на иных условиях.

<дата> в адрес С.В.А. вновь направлено письмо с предложением обратиться в Жилищное агентство <...> района для оформления дополнительного соглашения о расторжении договора найма жилого помещения и освобождении в добровольном порядке незаконно занимаемой жилой площади.

Удовлетворяя требования Администрации, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 59 ЖК РФ, ст.ст. 684, 688 ГК РФ и исходил из того, что С.В.А. было известно о требовании Администрации о расторжении договора найма, факт получения уведомления Администрации в 2005 году С.В.А. не отрицала, факт направления требования Администрации в 2009 году подтверждается материалами дела, оснований полагать, что истец совершил какие-либо юридически значимые действия, свидетельствующие о намерении Администрации пролонгировать договор найма с ответчицей на прежних условиях, не имеется.

Судебная коллегия считает вышеуказанные выводы суда ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права. Суд первой инстанции необоснованно исходил из несовершения Администрацией действий, свидетельствующих о намерении пролонгировать договор, тогда как для правильного разрешения заявленных требований при вышеуказанных обстоятельствах имело значение своевременное уведомление нанимателя об отказе от продления договора.

Согласно ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу вышеприведенной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Из материалов дела следует, что впервые предписание с сообщением о расторжении договора найма было направлено в адрес С.В.А. Администрацией лишь <дата>, то есть менее чем за три месяца до окончания договора (<дата>).

Уведомление, направленное в адрес С.В.А. в 2005 году, не может рассматриваться как предупреждение наймодателем нанимателя об отказе от продления договора в смысле ч. 2 ст. 684 ГК РФ, исходя как из даты направления уведомления (почти за четыре года до истечения срока договора найма), так и из его содержания, свидетельствующего о предложении явиться в Жилищный отдел Администрации для рассмотрения вопроса о возможности оформления жилого помещения в соответствии с ЖК РФ.

Указанные обстоятельства не отрицались в заседании суда апелляционной инстанции и представителем Администрации. Более того, представитель Администрации подтвердил, что в 2005 году уведомление в адрес ответчицы было направлено с целью переоформления договора в соответствии с действующим ЖК РФ, планировалось заключение договора коммерческого найма, предупреждение о прекращении договора найма было направлено менее чем за три месяца до окончания срока договора.

При указанных обстоятельствах заключенный с ответчицей договор найма нельзя признать расторгнутым (прекращенным) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК РФ, данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок, вследствие чего у суда первой инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения требования Администрации о признании договора найма расторгнутым.

Поскольку договор найма считается с <дата> продленным на тех же условиях и на тот же срок, который к настоящему времени не истек, оснований для выселения ответчиков из спорной комнаты со снятием с регистрационного учета и прекращения государственной регистрации права пользования ответчиков спорной комнатой не имеется.

При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении иска Администрации <...> района Санкт-Петербурга к С-ым надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 327.1, 328 ГПК РФ, Судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 02 мая 2012 года отменить. В удовлетворении иска Администрации <...> района к С-ым о признании договора найма расторгнутым, выселении, прекращении государственной регистрации права пользования отказать.

Председательствующий

Судьи